Erbanteil verkaufen oder gemeinsam die Immobilie verkaufen?
Möchten alle Erben die Immobilie gemeinsam verkaufen? Wir prüfen gern, ob der Ankauf für uns infrage kommt. Einzelne Erbteile kaufen wir nicht.
Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Für Ihre individuelle Situation wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater.
Zwei Verkaufswege: Was möchten Sie verkaufen?
Den eigenen Erbteil verkaufen
Sie bieten Ihre Beteiligung am gesamten Nachlass an. Das ist etwas anderes als der gemeinsame Verkauf einer geerbten Immobilie.
TB kauft keine einzelnen Erbteile. Die folgenden Fachabschnitte erklären diesen Verkaufsweg zur allgemeinen Orientierung.
Die Immobilie gemeinsam verkaufen
Ihre Erbengemeinschaft möchte die geerbte Immobilie als Ganzes verkaufen. Dazu kann auch eine einzelne Eigentumswohnung in einer WEG gehören.
Diese Immobilien kaufen wir gerne für unseren Bestand. Ob ein konkretes Kaufangebot möglich ist, klären wir nach der Objektprüfung.
So läuft der gemeinsame Verkauf an uns ab
- Immobilie anbieten: Teilen Sie uns Lage, Objektart und die bekannte Verkaufssituation mit. Ein gemeinsamer Ansprechpartner erleichtert die Abstimmung.
- Objekt und Unterlagen prüfen: Wir melden uns persönlich innerhalb von 24 Stunden und besprechen mit Ihnen Besichtigung, vorhandene Unterlagen und offene Fragen. Ein mögliches Kaufangebot folgt nach Objektprüfung.
- Gemeinsam entscheiden: Wenn Preis und Bedingungen passen, stimmen wir die notarielle Abwicklung und Übergabe ab. Die erforderliche Mitwirkung aller Erben beziehungsweise ihrer wirksamen Vertretung muss geklärt sein.
Über einzelne Nachlassgegenstände verfügen die Erben grundsätzlich gemeinschaftlich (§ 2040 BGB). Der Direktankauf ersetzt diese Voraussetzung nicht.
So bereiten Erbengemeinschaften den gemeinsamen Immobilienverkauf vor.
Was genau ist ein Erbanteil?
Ein Erbteil bezeichnet die Beteiligung am gesamten Nachlass. Dazu können Immobilien, Bankguthaben und weitere Vermögenswerte gehören; ebenso sind Schulden und andere Nachlassverbindlichkeiten zu berücksichtigen. Eine Erbquote von einem Drittel bedeutet deshalb nicht, dass ein Erbe unabhängig ein Drittel eines bestimmten Hauses verkaufen kann.
Ein Miterbe kann seinen Erbteil übertragen. Über seinen Anteil an einem einzelnen Nachlassgegenstand kann er dagegen nicht allein verfügen. Erbteilskauf und Übertragung müssen notariell beurkundet werden (§ 2033 BGB, § 2371 BGB).
Ein Verkauf beendet nicht automatisch jede Verantwortung. Sie übertragen Ihre vermögensrechtliche Beteiligung am Nachlass, nicht Ihre persönliche Erbenstellung. Eine Haftung gegenüber Nachlassgläubigern kann fortbestehen. Auch der Käufer kann diesen Gläubigern gegenüber haften. Interne Vereinbarungen zur Schuldentragung beseitigen die Rechte der Gläubiger nicht automatisch. Lassen Sie Haftung und mögliche Freistellungen konkret regeln (§ 2382 BGB).
Erbanteil an Miterben verkaufen
Wenn ein Miterbe Ihren Erbteil übernehmen möchte, können Sie Kaufpreis und Bedingungen miteinander verhandeln. Das gesetzliche Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB betrifft den Verkauf an Dritte, nicht den Verkauf an einen Miterben.
Für die Preisverhandlung braucht es eine nachvollziehbare Grundlage: Welche Vermögenswerte und Verbindlichkeiten gehören zum Nachlass? Welche Erbquote wird angeboten? Wie lassen sich die Werte belegen? Eine unabhängige Bewertung kann bei unterschiedlichen Vorstellungen helfen. Lassen Sie deren Umfang und Kosten vorher klären.
Der kaufende Miterbe muss die Zahlung aus eigenen Mitteln oder über eine Finanzierung sicherstellen. Stimmen Sie Fälligkeit, Kosten und Haftungsfragen im notariellen Vertrag ab. Auch bei einem Verkauf innerhalb der Erbengemeinschaft entfällt Ihre mögliche Haftung gegenüber Nachlassgläubigern nicht automatisch.
Erbanteil an Dritte oder Investoren verkaufen
Kommt eine Übernahme durch einen Miterben nicht zustande, kann ein Verkauf an einen externen Erbteilkäufer eine weitere Möglichkeit sein. Prüfen Sie das konkrete Angebot, seine Bedingungen und die Folgen für Ihre Situation. TB Grundeigentum gehört nicht zu den Käufern einzelner Erbteile.
Das Vorkaufsrecht der Miterben (§ 2034 BGB)
Verkauft ein Miterbe seinen Erbteil an einen Dritten, haben die übrigen Miterben grundsätzlich ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Die Ausübungsfrist beträgt zwei Monate. Für ihren Beginn kommt es auf den Empfang der erforderlichen Mitteilung über den geschlossenen Vertrag an. Lassen Sie Mitteilung, Frist und mögliche Folgen im Notariat klären (§ 2034 BGB, § 469 BGB).
Ob Miterben das Vorkaufsrecht ausüben, lässt sich nicht vorhersagen. Ebenso wenig gibt es einen festen Kaufpreisabschlag: Nachlasswerte, Verbindlichkeiten, Verwertbarkeit und vertragliche Bedingungen beeinflussen den ausgehandelten Preis. Vergleichen Sie konkrete Angebote statt pauschaler Prozentangaben.
Ein Käufer erwirbt die vermögensrechtliche Beteiligung am Nachlass. Was anschließend mit der Immobilie geschieht, ist damit noch nicht entschieden. Lassen Sie sich die beabsichtigte Vorgehensweise erklären und die Folgen des Vertrags unabhängig prüfen.
Der Erbteilskaufvertrag — was muss drin stehen?
Erbteilskauf und Übertragung erfordern die notarielle Beurkundung (§ 2371 BGB und § 2033 BGB). Das gilt beim Verkauf an Miterben ebenso wie beim Verkauf an Dritte. Ein privatschriftlicher Vertrag ersetzt diese Form nicht.
Was der Erbteilskaufvertrag regeln muss:
Beschreibung des Erbanteils
Genaue Bezeichnung des Nachlasses, des Erblassers, der Erbquote und der erforderlichen Erbnachweise. Der Vertrag muss eindeutig beschreiben, welcher Anteil an welchem Nachlass verkauft wird.
Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
Der vereinbarte Kaufpreis, Voraussetzungen der Fälligkeit, Zahlungsweise und Absicherung der Abwicklung. Lassen Sie das Notariat die für den konkreten Vertrag passenden Regelungen erläutern.
Haftungsregelungen
Der Verkäufer kann auch nach dem Erbteilverkauf gegenüber Nachlassgläubigern haften. Eine interne Freistellung durch den Käufer entlässt ihn nicht automatisch aus dieser Haftung; dafür ist gegebenenfalls eine Vereinbarung mit dem Gläubiger erforderlich.
Hinweis auf Vorkaufsrecht
Das gesetzliche Vorkaufsrecht und der geschlossene Kaufvertrag sind zu unterscheiden. Wie das Recht mitgeteilt und abgewickelt wird und welche Folgen eine Ausübung hat, sollte der notarielle Vertrag regeln. Die Wirksamkeit des Vertrags hängt nicht pauschal erst vom Fristablauf ab.
Notarkosten beim Erbteilverkauf
Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Maßgeblich sind der für das Geschäft anzusetzende Geschäftswert und die tatsächlich erforderlichen notariellen Tätigkeiten (§ 3 GNotKG, § 34 GNotKG).
Bitten Sie das Notariat vorab um eine Kostenberechnung für Ihre Gestaltung. Klären Sie auch, ob weitere Kosten, etwa für erforderliche Grundbuchvorgänge, entstehen und wer welche Kosten übernimmt.
Steuerliche Folgen beim Erbteilverkauf
Die steuerliche Behandlung der Erbschaft und die eines späteren Verkaufs sind getrennt zu prüfen. Welche Folgen sich ergeben, hängt von Ihrem Erwerb, dem Nachlass und der konkreten Vertragsgestaltung ab.
Erbschaftsteuer
Die Erbschaftsteuer knüpft an den Erwerb durch den Erbfall an. Ob und in welcher Höhe sie entsteht, hängt unter anderem vom jeweiligen Erwerb und den persönlichen Freibeträgen ab. Aus einer Steuerfreiheit der Erbschaft folgt keine automatische Steuerfreiheit des späteren Verkaufs (§ 3 ErbStG, § 16 ErbStG).
Einkommensteuer und Zehnjahresfrist
Beim Erbteilverkauf können Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften entstehen. Das geltende Gesetz behandelt den Verkauf einer Beteiligung an einer Gesamthandsgemeinschaft insoweit als Verkauf der anteiligen Wirtschaftsgüter. Gehört eine Immobilie zum Nachlass, sind insbesondere Erwerbsgeschichte, Zehnjahresfrist und mögliche Ausnahmen wegen Eigennutzung zu prüfen (§ 23 EStG).
Der Erbfall beginnt die Frist nicht pauschal neu. Zusätzliche entgeltliche Erwerbe und andere Besonderheiten können eine gesonderte Beurteilung erfordern. Die aktuelle Regelung zu Gesamthandsgemeinschaften gilt nach § 52 Abs. 31 EStG für alle offenen Fälle. Ältere Aussagen zur Steuerfreiheit von Erbteilsverkäufen lassen sich daher nicht ungeprüft übernehmen.
Lassen Sie die steuerlichen Folgen vor dem Vertrag für Ihre konkrete Situation prüfen. Halten Sie dafür insbesondere Unterlagen zu Anschaffung, Nutzung, Kosten und Nachlass bereit. Weitere Grundlagen erläutert unser Ratgeber zur Spekulationssteuer bei Immobilien.
Unser Ankauf: Immobilien und einzelne Eigentumswohnungen
Wir kaufen gerne Immobilien von Erbengemeinschaften, die gemeinsam verkaufen möchten. Ob geerbtes Haus, Grundstück, Garage oder einzelne Eigentumswohnung in einer WEG: Bieten Sie uns die Immobilie unverbindlich an. Wir kaufen für den eigenen Bestand und erstellen nach Objektprüfung ein mögliches Kaufangebot. Einzelne Erbteile kaufen wir nicht.
Eine Eigentumswohnung als eigene Einheit
Sie müssen nicht das gesamte Mehrfamilienhaus anbieten: Auch eine einzelne Eigentumswohnung in einer WEG passt zu unserem Ankaufprofil. Gegenstand der Anfrage ist die Wohnung als eigene Einheit. Ein mögliches Kaufangebot erstellen wir nach Prüfung von Lage, Zustand, Mietverhältnissen und Unterlagen.
Gemeinsamen Verkauf persönlich abstimmen
Wir besprechen Objektprüfung, mögliche Kaufbedingungen und Ihren gewünschten Übergabetermin persönlich mit Ihnen. Ein gemeinsamer Verkauf setzt die erforderliche Mitwirkung der Erben beziehungsweise ihrer wirksamen Vertretung voraus. Bei Uneinigkeit kann unabhängige rechtliche Beratung helfen, die nächsten Schritte zu klären.
0 € Provision — Direktkauf für den eigenen Bestand
Beim Direktankauf durch TB Grundeigentum fällt für Sie keine Maklerprovision an. Welche weiteren Kosten oder Verpflichtungen im konkreten Verkauf verbleiben, etwa für die Ablösung bestehender Belastungen, wird gesondert geklärt. Kaufpreis und Bedingungen stimmen wir vor dem Vertrag mit Ihnen ab.
✉️ Immobilie unverbindlich anbieten
Persönliche Rückmeldung in 24 Stunden — kostenlos und unverbindlichFAQ: Erbanteil verkaufen
Nein. Wir kaufen gerne Immobilien von Erbengemeinschaften, die gemeinsam verkaufen möchten. Dazu kann auch eine einzelne Eigentumswohnung in einer WEG gehören. Einzelne Erbteile kaufen wir nicht. Ein mögliches Kaufangebot für die Immobilie folgt nach Objektprüfung.
Für einen Erbanteil gibt es keinen festen Abschlag. Der Preis hängt vom Nachlass, seinen Verbindlichkeiten, der Verwertbarkeit und den Vereinbarungen ab. Eine unabhängige Bewertung kann den Vergleich unterstützen.
Beim Verkauf eines Erbteils an einen Dritten haben die übrigen Miterben grundsätzlich ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB. Die Frist beträgt zwei Monate und beginnt mit Empfang der erforderlichen Vertragsmitteilung. Beim Verkauf an einen Miterben besteht dieses Vorkaufsrecht nicht. Lassen Sie Frist und Abwicklung im Notariat klären.
Ja. Erbteilskauf und Übertragung müssen notariell beurkundet werden (§§ 2371 und 2033 BGB). Die Notarkosten hängen vom maßgeblichen Geschäftswert und den erforderlichen Tätigkeiten ab. Bitten Sie das Notariat um eine Kostenberechnung für Ihren Vertrag.
Ein Erbteil kann auch verschenkt werden; die Übertragung muss notariell beurkundet werden. Das gesetzliche Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB knüpft an einen Verkauf an Dritte an. Lassen Sie die konkrete Gestaltung und mögliche Schenkungsteuer vorab prüfen.
Durch den Erbteilverkauf allein wird die Immobilie nicht als einzelner Gegenstand verkauft. Der Käufer erwirbt die vermögensrechtliche Beteiligung am Nachlass. Ihre persönliche Erbenstellung wird nicht übertragen; eine Haftung gegenüber Nachlassgläubigern kann fortbestehen. Wie anschließend mit der Immobilie verfahren wird, ist gesondert zu klären.
Wir kaufen selbst — direkt und provisionsfrei.
TB Grundeigentum kauft Immobilien direkt an. Wir prüfen, ob Ihr Objekt zu unserem Bestand passt, und besprechen Preis, Zustand und Übergabe mit Ihnen persönlich. Für den Direktankauf durch uns fällt keine Maklerprovision an.
Unser Ankaufsangebot entsteht nach Prüfung von Lage, Zustand, Flächen, Mietverhältnissen und Unterlagen. Es ist die Kalkulation eines möglichen Käufers und kein unabhängiges Verkehrswertgutachten. Vergleichen Sie konkrete Angebote einschließlich ihrer Bedingungen und verbleibender Kosten.
Geerbte Immobilie gemeinsam verkaufen?
Wenn Ihre Erbengemeinschaft die Immobilie gemeinsam verkaufen möchte, sind Sie bei uns richtig. Wir kaufen gerne geerbte Häuser und einzelne Eigentumswohnungen in einer WEG. Bieten Sie uns die Immobilie unverbindlich an: Sie erhalten eine persönliche Rückmeldung in 24 Stunden; ein mögliches Kaufangebot folgt nach Objektprüfung.
✓ Persönliche Rückmeldung in 24 Stunden; ein mögliches Kaufangebot folgt nach Objektprüfung
✓ 0 € Maklerprovision beim Direktankauf durch TB Grundeigentum
✓ Besichtigung, benötigte Unterlagen und Übergabe persönlich abstimmen
✓ Verkauf im vorhandenen Zustand prüfen; Räumung und Inventar ausdrücklich vereinbaren
✓ Direkter Kontakt ohne öffentliche Vermarktung durch TB Grundeigentum
Oder rufen Sie uns direkt an: 0208 30993950
Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Für Ihre individuelle Situation wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater.