Sie haben geerbt, aber die anderen Erben blockieren? Einer will verkaufen, die anderen nicht? Das ist die häufigste Situation in Erbengemeinschaften — und sie kann sich über Jahre hinziehen. Wir erklären Ihnen, wie Sie Ihren Erbanteil verkaufen können, was er wert ist und worauf Sie bei Vorkaufsrecht, Notar und Steuern achten müssen.
✉️ Jetzt kostenloses Erstgespräch vereinbaren Kostenlos & unverbindlich – Wir kaufen auch einzelne ErbanteileHinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Für Ihre individuelle Situation wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater. TB Grundeigentum übernimmt keine Haftung für die Richtigkeit der Inhalte.
Eine Erbengemeinschaft ist eine Zwangsgemeinschaft. Sie entsteht automatisch, wenn mehrere Personen gemeinsam erben — und sie bringt ein fundamentales Problem mit sich: Jede Verfügung über den Nachlass erfordert die Zustimmung aller Erben. Wer eine geerbte Immobilie verkaufen will, braucht die Unterschrift jedes einzelnen Miterben.
In der Theorie klingt das nach Fairness. In der Praxis bedeutet es: Ein einziger Erbe, der nicht mitmacht, kann den gesamten Verkauf blockieren. Die Immobilie steht leer, die Kosten laufen, der Wert sinkt — und niemand kann etwas dagegen tun.
Aber es gibt einen Ausweg, den viele Erben nicht kennen: Sie können Ihren Erbanteil verkaufen — unabhängig davon, was die anderen Erben wollen. Dieser Ratgeber erklärt Ihnen Schritt für Schritt, wie das funktioniert, was Ihr Anteil wert ist, welche Rechte die Miterben haben und welche steuerlichen Folgen Sie beachten müssen.
Ein weit verbreiteter Irrtum: Viele Menschen glauben, sie erben einen bestimmten Anteil an einer bestimmten Immobilie. Das ist falsch. Juristisch erben Sie einen Bruchteil am gesamten Nachlass — nicht an einzelnen Gegenständen.
Was bedeutet das konkret? Wenn drei Kinder zu je einem Drittel erben und zum Nachlass eine Wohnung, ein Auto und ein Bankkonto gehören, hat jedes Kind einen Anspruch auf ein Drittel des Gesamtwerts — aber keinen Anspruch auf ein Drittel der Wohnung, ein Drittel des Autos oder ein Drittel des Kontoguthabens.
Zur Gesamthandsgemeinschaft: Die Erbengemeinschaft ist eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft. Das bedeutet: Alle Erben sind gemeinschaftlich am gesamten Nachlass berechtigt. Kein einzelner Erbe kann über einen einzelnen Nachlassgegenstand verfügen — aber jeder Erbe kann über seinen Erbanteil als Ganzes frei verfügen (§ 2033 Abs. 1 BGB). Genau das macht den Erbteilverkauf möglich.
Was gehört zum Erbanteil? Zum Erbanteil gehört alles, was zum Nachlass gehört: Immobilien, Bankguthaben, Wertpapiere, Fahrzeuge, Kunstwerke, aber auch Schulden, Hypotheken und laufende Verbindlichkeiten. Der Käufer eines Erbanteils übernimmt anteilig auch die Verbindlichkeiten des Nachlasses — das drückt den Preis und ist ein wesentlicher Faktor bei der Bewertung.
Der Verkauf an einen Miterben ist oft der einfachste und schnellste Weg, aus einer Erbengemeinschaft auszuscheiden. Der Miterbe kennt die Immobilie, kennt den Nachlass, und es gibt kein Vorkaufsrecht-Problem — denn das gesetzliche Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB gilt nur beim Verkauf an Dritte.
Wie wird der Preis bestimmt? Der Preis ist reine Verhandlungssache. In der Praxis orientieren sich die Parteien am Verkehrswert des Nachlasses, multipliziert mit der Erbquote, abzüglich anteiliger Verbindlichkeiten. Ein unabhängiges Gutachten kann helfen, Streitigkeiten über den Wert zu vermeiden. Die Kosten für ein Immobiliengutachten liegen je nach Objektwert bei 1.500 bis 5.000 €.
Der Vorteil: Beim Verkauf unter Miterben bleibt der Nachlass in der Familie. Es gibt keine fremden Dritten, die sich in die Erbengemeinschaft einkaufen. Das reduziert Konfliktpotenzial und vereinfacht die weitere Auseinandersetzung.
Der Nachteil: Der kaufende Miterbe muss den Kaufpreis aus eigenen Mitteln aufbringen. Bei einer wertvollen Immobilie kann das eine erhebliche Summe sein. Nicht jeder Miterbe hat die finanziellen Möglichkeiten oder die Kreditwürdigkeit, den Erbanteil zu erwerben.
Wenn kein Miterbe kaufen kann oder will, bleibt der Verkauf an einen Dritten — typischerweise einen Immobilieninvestor oder spezialisierten Erbteilkäufer. Dieser Weg ist rechtlich etwas komplexer, aber vollständig legal und in vielen Fällen die einzige Möglichkeit, zeitnah aus einer festgefahrenen Erbengemeinschaft auszuscheiden.
Beim Verkauf eines Erbanteils an einen Dritten haben die Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das bedeutet: Die Miterben können innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags zu exakt denselben Bedingungen in den Vertrag eintreten. Sie kaufen dann den Anteil statt des Dritten — zum selben Preis, mit denselben Konditionen.
Was der Investor mit dem Anteil macht: Ein professioneller Erbteilkäufer kauft den Anteil und tritt in die Erbengemeinschaft ein. Anschließend versucht er, die Erbengemeinschaft aufzulösen — entweder durch Einigung mit den verbliebenen Erben oder durch eine Teilungsversteigerung. Manche Investoren kaufen auch die Anteile aller Erben einzeln auf, um Alleineigentümer zu werden.
Der Preis: Beim Verkauf an Dritte liegt der Preis in der Regel 10 bis 30 Prozent unter dem rechnerischen Anteilswert. Warum? Der Käufer kauft kein fertiges Produkt, sondern einen Anteil an einer Konfliktsituation. Er muss Zeit, Geld und juristischen Aufwand investieren, um seinen Anteil zu realisieren. Dieses Risiko und dieser Aufwand werden beim Preis eingepreist.
Der Verkauf eines Erbanteils erfordert zwingend die notarielle Beurkundung (§ 2033 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ein privatschriftlicher Vertrag ist unwirksam — auch wenn beide Parteien ihn unterschrieben haben. Das gilt sowohl für den Verkauf an Miterben als auch an Dritte.
Was der Erbteilskaufvertrag regeln muss:
Genaue Bezeichnung des Nachlasses, des Erblassers, des Erbscheins und der Erbquote. Der Vertrag muss eindeutig beschreiben, welcher Anteil an welchem Nachlass verkauft wird.
Der vereinbarte Kaufpreis, Fälligkeit, Zahlungsweise (Einmalzahlung oder Raten) und gegebenenfalls eine Notaranderkonto-Regelung für die sichere Abwicklung.
Regelung zur Haftung für Nachlassverbindlichkeiten. Der Verkäufer haftet grundsätzlich auch nach dem Verkauf noch für bestehende Nachlassschulden — es sei denn, der Vertrag regelt dies anders.
Bei Verkauf an Dritte: Regelung zum Vorkaufsrecht der Miterben nach § 2034 BGB. Der Vertrag wird erst wirksam, wenn die Miterben das Vorkaufsrecht nicht ausüben oder die 2-Monats-Frist verstrichen ist.
Die Notarkosten richten sich nach dem Gegenstandswert — also dem Kaufpreis des Erbanteils. Hier eine Orientierung:
| Gegenstandswert | Notarkosten (ca.) |
|---|---|
| 50.000 € | 400–600 € |
| 100.000 € | 600–900 € |
| 200.000 € | 900–1.400 € |
| 300.000 € | 1.200–1.800 € |
Hinzu kommen: Gegebenenfalls Kosten für die Grundbuchberichtigung, wenn die Erbengemeinschaft als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Wer die Kosten trägt, ist Verhandlungssache — üblich ist, dass der Käufer die Notarkosten übernimmt.
Beim Verkauf eines Erbanteils können zwei verschiedene Steuerarten relevant sein: die Erbschaftsteuer und die Spekulationssteuer (Einkommensteuer auf private Veräußerungsgeschäfte). Es ist wichtig, beide sauber auseinanderzuhalten.
Die Erbschaftsteuer fällt durch den Erbfall selbst an — unabhängig davon, ob Sie Ihren Erbanteil behalten oder verkaufen. Der Verkauf des Erbanteils löst keine zusätzliche Erbschaftsteuer aus. Die Höhe der Erbschaftsteuer hängt ab von:
Freibeträge: Ehepartner 500.000 €, Kinder 400.000 €, Enkel 200.000 €, Geschwister und sonstige Verwandte 20.000 €. Liegt der Wert des Nachlasses unter dem jeweiligen Freibetrag, fällt keine Erbschaftsteuer an. Bei vielen Erbengemeinschaften mit Immobilien im Ruhrgebiet greift der Freibetrag für Kinder (400.000 €) häufig — aber nicht immer.
Hier wird es relevant: Wenn zum Nachlass eine Immobilie gehört, kann beim Verkauf des Erbanteils die Spekulationssteuer greifen. Es gilt das sogenannte Fußstapfenprinzip: Der Erbe tritt in die steuerliche Position des Erblassers ein. Die 10-Jahres-Spekulationsfrist beginnt nicht mit dem Erbfall, sondern läuft ab dem Datum, an dem der Erblasser die Immobilie ursprünglich gekauft hat.
Wichtig: Das Fußstapfenprinzip gilt auch für die Anschaffungskosten. Der Gewinn berechnet sich aus dem Verkaufspreis des Erbanteils abzüglich des anteiligen ursprünglichen Kaufpreises des Erblassers und der anteiligen Nebenkosten. Mehr zur Spekulationssteuer lesen Sie in unserem Ratgeber Spekulationssteuer.
Sonderfall: Der Erblasser hat die Immobilie selbst gebaut. Wenn der Erblasser die Immobilie nicht gekauft, sondern selbst gebaut hat, gilt als Anschaffungsdatum das Datum der Fertigstellung. Die 10-Jahres-Frist läuft ab diesem Datum. Bei sehr alten Immobilien, die der Erblasser vor Jahrzehnten erworben hat, ist die Spekulationsfrist in aller Regel längst abgelaufen — der Verkauf ist dann steuerfrei.
Bei TB Grundeigentum kaufen wir nicht nur ganze Immobilien — wir kaufen auch einzelne Erbanteile oder die gesamte Immobilie direkt von der Erbengemeinschaft. So bekommen alle Erben ihren Anteil, ohne Streit und ohne Versteigerung.
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TB Grundeigentum sind private Immobilieninvestoren aus Oberhausen mit über 25 Jahren Erfahrung. Wir vermitteln keine Immobilien an Dritte — wir kaufen sie für unseren eigenen Bestand. Jede Immobilie bleibt bei uns: Wir vermieten, sanieren und verwalten langfristig.
Genau deshalb zahlen wir faire Preise und verzichten komplett auf Provision: Weil es sich für uns trotzdem rechnet — und für Sie sowieso.
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Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Für Ihre individuelle Situation wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater. TB Grundeigentum übernimmt keine Haftung für die Richtigkeit der Inhalte.
