Mehrere Erben, eine Immobilie – und jeder hat andere Vorstellungen. Einer will verkaufen, einer will halten, einer meldet sich gar nicht. Diese Situation erleben wir jede Woche. Wir zeigen Ihnen, wie Sie in der Erbengemeinschaft eine Immobilie verkaufen oder Ihren Anteil verkaufen können – ohne Teilungsversteigerung, ohne jahrelangen Streit und ohne Provision.
✉️ Jetzt kostenloses Angebot anfordern Kostenlos & unverbindlich – Ersteinschätzung innerhalb von 48 StundenEine Erbengemeinschaft entsteht automatisch, wenn mehrere Personen gemeinsam erben. Das passiert häufiger, als man denkt – denn die gesetzliche Erbfolge verteilt das Vermögen in vielen Fällen auf mehrere Köpfe: Ehepartner und Kinder, mehrere Geschwister, Nichten und Neffen.
Das Problem: Die Erbengemeinschaft ist keine Gesellschaft mit klaren Regeln. Sie ist eine Zufallsgemeinschaft – und als solche auf Auflösung angelegt. Das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 2042 BGB) geht davon aus, dass die Erben das Vermögen aufteilen und die Gemeinschaft auflösen. Bei Bargeld ist das einfach. Bei einer Immobilie nicht.
Denn eine Immobilie kann man nicht in drei Teile schneiden. Solange sich die Erben nicht einigen, gehört das Haus allen zusammen – und keiner allein kann entscheiden. Weder kann ein einzelner Erbe das Haus verkaufen, noch kann er es vermieten oder umbauen, ohne die Zustimmung aller anderen. Die Immobilie wird zum Klotz am Bein – für alle Beteiligten.
Gleichzeitig laufen die Kosten weiter: Grundsteuer, Versicherung, Nebenkosten, Instandhaltung. Und wenn niemand im Haus wohnt, kommt noch der Verfall dazu – ein leerstehendes Haus verliert schnell an Wert. Jeder Monat ohne Lösung kostet Geld.
Jede Erbengemeinschaft ist anders – aber die Probleme ähneln sich. Diese vier Szenarien erleben wir besonders häufig. Wenn Sie sich in einem davon wiedererkennen: Sie sind nicht allein, und es gibt einen Ausweg.
Ein klassischer Fall: Drei Geschwister erben das Elternhaus. Der Älteste will verkaufen und den Erlös aufteilen. Die Mittlere möchte einziehen und das Haus selbst nutzen. Der Jüngste will vermieten und Mieteinnahmen kassieren. Alle drei Positionen sind nachvollziehbar – aber unvereinbar.
Lösung: Ein Direktverkauf gibt allen Erben sofort ihren Anteil in bar. Kein Erbe muss Kompromisse eingehen, keiner muss eine Immobilie verwalten, die er nicht will. Der Erlös wird nach Erbquoten aufgeteilt – transparent und fair. Wer möchte, kann seinen Anteil anschließend in eine eigene Immobilie investieren.
Die Mutter stirbt, und eine Tochter wohnt seit Jahren mit im Haus. Die anderen Erben wollen verkaufen, aber die Tochter kann und will nicht ausziehen. Hat sie ein Wohnrecht? Kann sie die anderen auszahlen? Muss sie überhaupt ausziehen?
Lösung: Ohne testamentarisches Wohnrecht hat die bewohnende Erbin keinen Anspruch, im Haus zu bleiben. Sie kann aber die Immobilie übernehmen und die Miterben auszahlen – vorausgesetzt, sie hat das Kapital oder bekommt eine Finanzierung. Ist das nicht möglich, führt ein Direktverkauf dazu, dass alle Erben ihren Anteil erhalten und die bewohnende Erbin eine angemessene Auszugsfrist bekommt.
Das geerbte Haus hat ein undichtes Dach, die Heizung ist veraltet, und das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangt Maßnahmen. Die Sanierungskosten liegen bei 40.000 bis 80.000 €. Kein Erbe will in eine Immobilie investieren, die ihm nicht allein gehört. Also passiert nichts – und das Haus verfällt weiter.
Lösung: Ein Direktverkauf im Ist-Zustand befreit die Erbengemeinschaft aus dieser Falle. Wir kaufen auch sanierungsbedürftige Immobilien – ohne dass vorher investiert werden muss. Die Erben sparen sich die Sanierungskosten und erhalten trotzdem einen fairen Preis. Wenn ein Miterbe nicht zahlt und die anderen die laufenden Kosten allein tragen, ist schnelles Handeln besonders wichtig.
Ein Erbe lebt im Ausland, reagiert nicht auf Briefe oder Anrufe, oder ist schlichtweg unbekannt verzogen. Ohne seine Zustimmung geht nichts – und die anderen Erben sitzen fest. Die Kosten laufen weiter, die Immobilie steht leer, und die Frustration wächst.
Lösung: Zunächst sollte der Erbe über das Einwohnermeldeamt oder einen Nachlasspfleger ausfindig gemacht werden. Alternativ kann beim Nachlassgericht ein Nachlasspfleger bestellt werden, der die Interessen des unerreichbaren Erben vertritt. Wir haben Erfahrung mit solchen Konstellationen und unterstützen Sie bei der Koordination – auch über Ländergrenzen hinweg.
Grundsätzlich gibt es vier Wege, mit einer geerbten Immobilie umzugehen. Jeder hat seine Vor- und Nachteile – und nicht jeder kommt in jeder Situation infrage.
Der einfachste Fall: Einer der Erben übernimmt das Haus und zahlt die anderen Erben entsprechend ihrer Erbquote aus. Das klingt in der Theorie einfach – scheitert in der Praxis aber häufig an zwei Dingen: Erstens muss sich der übernehmende Erbe die Auszahlung leisten können. Bei einem Haus im Wert von 300.000 € und drei Erben zu gleichen Teilen muss der Übernehmende 200.000 € an die anderen zahlen. Nicht jeder hat dieses Kapital oder bekommt es von der Bank.
Zweitens muss man sich über den Wert einig sein. Der übernehmende Erbe hat ein Interesse an einem niedrigen Wert (er zahlt weniger), die anderen an einem hohen Wert (sie bekommen mehr). Ohne ein unabhängiges Gutachten – das mehrere Tausend Euro kostet – wird diese Diskussion oft zum Dauerbrenner.
Die Erbengemeinschaft vermietet die Immobilie und teilt die Mieteinnahmen. Das kann funktionieren, wenn alle Erben einverstanden sind und die Verwaltung klar geregelt ist. In der Praxis führt dieses Modell aber häufig zu Konflikten: Wer kümmert sich um Reparaturen? Wer sucht neue Mieter? Wer zahlt, wenn der Mieter nicht zahlt? Langfristig ist eine gemeinsame Vermietung selten stabil – irgendwann will einer aussteigen, und dann steht man wieder vor dem gleichen Problem.
Die häufigste und meist sinnvollste Lösung: Die Erbengemeinschaft verkauft die Immobilie gemeinsam und teilt den Erlös nach Erbquoten auf. Dafür müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen – und sich auf einen Preis und einen Käufer einigen.
Das Problem: Ein klassischer Verkauf über einen Makler oder über Portale dauert Monate. Monate, in denen die Erben sich weiter abstimmen müssen, Besichtigungstermine koordinieren, Angebote diskutieren und Finanzierungen prüfen. Je länger der Prozess dauert, desto höher das Risiko, dass die Einigung zerbricht.
Wenn keine Einigung möglich ist, kann jeder Miterbe beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen. Das ist das letzte Mittel – und fast immer das schlechteste. Denn bei einer Teilungsversteigerung werden Immobilien regelmäßig unter Marktwert versteigert. Erlöse von 60 bis 70 % des Verkehrswertes sind keine Seltenheit. Dazu kommen Gerichtskosten, Gutachterkosten und oft monatelange Verzögerungen.
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Faire Lösung für alle Erben – Angebot in 48hViele Erben unterschätzen, wie teuer eine ungelöste Erbengemeinschaft wirklich ist. Solange die Immobilie der Erbengemeinschaft gehört, laufen die Kosten weiter – egal ob jemand darin wohnt oder nicht. Und alle Miterben haften gemeinsam. Hier eine realistische Aufstellung der laufenden Kosten für ein geerbtes Haus:
Der Verkauf einer Immobilie in der Erbengemeinschaft unterliegt besonderen rechtlichen Regeln. Diese sollten Sie kennen, bevor Sie einen Verkauf in Angriff nehmen.
Einstimmigkeitsprinzip: Alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen. Das ist keine Mehrheitsentscheidung – selbst wenn neun von zehn Erben verkaufen wollen, kann der zehnte blockieren. Dieses Einstimmigkeitsprinzip ist im § 2040 BGB verankert und gilt ohne Ausnahme.
Grundbuchberichtigung: Bevor eine Erbengemeinschaft verkaufen kann, muss das Grundbuch berichtigt werden. Der verstorbene Eigentümer muss durch die Erbengemeinschaft ersetzt werden. Dafür benötigen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall kostenfrei – danach fallen Gebühren an.
Erbschein: Wenn kein notarielles Testament vorliegt, brauchen Sie einen Erbschein vom Nachlassgericht. Die Beantragung kann je nach Gericht 4 bis 12 Wochen dauern. Die Kosten richten sich nach dem Nachlasswert – bei einem Nachlass von 300.000 € sind es rund 1.600 €.
Spekulationssteuer: Beim Verkauf einer geerbten Immobilie übernehmen die Erben die Spekulationsfrist des Erblassers. Wenn der Erblasser die Immobilie vor mehr als 10 Jahren erworben hat, fällt keine Spekulationssteuer an. War die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren davor vom Erblasser selbst bewohnt, ist der Verkauf ebenfalls steuerfrei – unabhängig von der Haltedauer.
Erbschaftsteuer: Die Erbschaftsteuer fällt unabhängig vom Verkauf an – sie hängt vom Wert des Erbes und dem Verwandtschaftsgrad ab. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 € pro Elternteil, Ehepartner von 500.000 €. Die Erbschaftsteuer muss innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erbfalls beim Finanzamt angezeigt werden.
Vorkaufsrecht: Miterben haben kein gesetzliches Vorkaufsrecht an der Immobilie. Allerdings kann jeder Miterbe seinen gesamten Erbteil an einen anderen Miterben verkaufen – und die anderen Miterben haben in diesem Fall ein Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB.
Bevor Sie eine geerbte Immobilie verkaufen können, müssen einige formale Schritte erledigt werden. Manche davon sind an enge Fristen gebunden. Wer hier zu spät handelt, zahlt unnötig drauf. Diese Übersicht hilft Ihnen, die wichtigsten Punkte in der richtigen Reihenfolge anzugehen.
Wenn Sie das Erbe nicht annehmen wollen – etwa weil die Immobilie überschuldet ist oder hohe Sanierungskosten drohen – müssen Sie das Erbe innerhalb von 6 Wochen nach Kenntnis des Erbfalls beim Nachlassgericht ausschlagen. Verstreicht diese Frist, gilt das Erbe als angenommen. Bei Erben, die im Ausland leben, verlängert sich die Frist auf 6 Monate. Die Ausschlagung muss persönlich beim Nachlassgericht erklärt oder notariell beglaubigt eingereicht werden.
Ohne notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll brauchen Sie einen Erbschein, um über die Immobilie verfügen zu können. Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. Die Erbschein-Kosten richten sich nach dem Nachlasswert: Als Faustregel gilt etwa 0,5 % des Nachlasswertes. Bei einem Nachlass von 200.000 € sind das rund 1.070 €, bei 500.000 € bereits rund 2.700 €. Die Bearbeitungszeit liegt je nach Gericht bei 4 bis 12 Wochen.
Im Grundbuch steht noch der Verstorbene als Eigentümer. Damit die Erbengemeinschaft verkaufen kann, muss das Grundbuch berichtigt werden. Wichtig: Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei. Danach fallen Gebühren an, die sich nach dem Immobilienwert richten. Bei einem Haus im Wert von 300.000 € können das mehrere Hundert Euro sein.
Für die Grundbuchberichtigung benötigen Sie entweder den Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Den Antrag stellen Sie beim zuständigen Grundbuchamt – in der Regel das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt.
Die Erbschaftsteuer fällt unabhängig davon an, ob Sie die Immobilie verkaufen oder behalten. Der Steuersatz hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert des Erbes ab. Die wichtigsten Erbschaftssteuer-Freibeträge auf einen Blick:
500.000 € Freibetrag
400.000 € pro Elternteil
200.000 € Freibetrag
20.000 € Freibetrag
Innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erbfalls müssen Sie das Erbe beim zuständigen Finanzamt anzeigen. Die eigentliche Steuererklärung wird dann vom Finanzamt angefordert. Bei Immobilien im Nachlass ermittelt das Finanzamt den steuerlichen Wert – dieser kann vom tatsächlichen Marktwert abweichen. Liegt der Wert Ihres Erbanteils unter dem Freibetrag, fällt keine Erbschaftsteuer an.
Das häufigste Problem. Oft hängt ein Erbe emotional am Elternhaus – oder hofft auf Wertsteigerung. Lösung: Ein konkretes, faires Kaufangebot auf dem Tisch kann die Diskussion versachlichen. Wenn der blockierende Erbe sieht, welchen Betrag er sofort erhalten würde, ändert sich die Perspektive oft.
Jeder Erbe hat eine andere Vorstellung vom Wert der Immobilie – meist basierend auf Gefühl statt auf Fakten. Lösung: Ein unabhängiges Gutachten oder eine professionelle Einschätzung schafft eine objektive Basis. Bei einem Direktverkauf erhalten Sie ein konkretes Angebot, an dem sich alle orientieren können.
Wenn ein Miterbe das geerbte Haus bewohnt, verkompliziert das die Situation erheblich. Lösung: Der bewohnende Erbe kann die Immobilie übernehmen und die anderen auszahlen – oder einem Verkauf zustimmen und eine angemessene Frist zum Auszug erhalten. Eine frühzeitige, offene Kommunikation ist hier entscheidend.
Leider keine Seltenheit. Wenn die Kommunikation abgebrochen ist, läuft nichts mehr. Lösung: Ein neutraler Dritter – etwa ein Mediator oder ein Käufer, der mit allen Erben separat sprechen kann – bringt Bewegung in die Situation. Wir haben Erfahrung mit genau solchen Konstellationen.
Erben im Ausland erschweren die Koordination erheblich – Besichtigungstermine, Notartermine, Unterschriften. Lösung: Eine notarielle Vollmacht ermöglicht es, dass ein Erbe für die anderen handelt. Bei einem Direktverkauf minimieren wir den Koordinationsaufwand auf das absolute Minimum.
Wenn sich die Erben nicht einigen können, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung. Jeder einzelne Miterbe kann sie beim zuständigen Amtsgericht beantragen – unabhängig davon, wie groß sein Erbanteil ist. Selbst ein Erbe mit einem Anteil von 10 % kann die Versteigerung erzwingen. Doch bevor Sie diesen Weg in Betracht ziehen, sollten Sie die Konsequenzen kennen.
Eine Teilungsversteigerung ist eine gerichtlich angeordnete Zwangsversteigerung nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG). Das Ziel: Die unteilbare Immobilie wird in teilbares Geld umgewandelt. Das Amtsgericht bestellt einen Gutachter, ermittelt den Verkehrswert und setzt einen Versteigerungstermin an. Dort kann jeder mitbieten – auch die Miterben selbst, Investoren oder Privatpersonen.
Bei einer Teilungsversteigerung fehlen die Vorteile eines freien Verkaufs: Es gibt keine professionelle Vermarktung, keine Besichtigungen, kein Home-Staging, keine Verhandlungsspielräume. Interessenten wissen, dass die Erben unter Druck stehen – und bieten entsprechend niedrig. Im ersten Termin liegt das Mindestgebot bei nur 50 % des Verkehrswertes (die sogenannte 5/10-Grenze). Gibt es im ersten Termin keinen Zuschlag, entfällt diese Grenze im zweiten Termin komplett. Erlöse von 60 bis 70 % des tatsächlichen Marktwertes sind bei Teilungsversteigerungen die Regel, nicht die Ausnahme.
Rechnen Sie mit 6 bis 12 Monaten – mindestens. Allein die Antragsbearbeitung und Gutachtenerstellung dauern mehrere Monate. Dazu kommen Veröffentlichungsfristen, mögliche Einsprüche und Verzögerungen durch überlastete Gerichte. Wenn ein Miterbe einen Antrag auf einstweilige Einstellung nach § 180 ZVG stellt, kann sich das Verfahren noch weiter hinauszögern. In dieser gesamten Zeit laufen die Kosten weiter – Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung.
Die Kosten kommen von mehreren Seiten: Gerichtskosten, Gutachterkosten (1.500 bis 3.000 €), Veröffentlichungskosten und – falls Sie einen Anwalt einschalten – Anwaltskosten. Insgesamt können leicht 5.000 bis 10.000 € zusammenkommen. Diese Kosten werden vom Versteigerungserlös abgezogen – es bleibt also noch weniger für die Erben übrig.
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Kostenlos & unverbindlich – wir melden uns innerhalb von 48 StundenEin Direktverkauf an einen Privatinvestor löst viele der typischen Probleme einer Erbengemeinschaft auf einen Schlag. Ob Sie ein geerbtes Haus in der Erbengemeinschaft verkaufen oder eine geerbte Eigentumswohnung — wir empfehlen diese Option besonders dann, wenn mehrere Erben beteiligt sind und die Situation festgefahren ist. Der Erbengemeinschaft-Anteil-Verkauf geht auch direkt.
Schnelle Einigung: Ein konkretes Kaufangebot auf dem Tisch ist der beste Katalysator für eine Einigung. Solange die Diskussion theoretisch bleibt, kann sich jeder Erbe hinter Ausreden verstecken. Wenn aber eine konkrete Summe im Raum steht, wird es ernst – und plötzlich sind die meisten Erben gesprächsbereit.
Faire Aufteilung: Jeder Erbe erhält seinen Anteil entsprechend der Erbquote. Kein Erbe wird bevorzugt, keiner benachteiligt. Die Aufteilung ist transparent und nachvollziehbar – und wird beim Notartermin verbindlich geregelt.
Kein Besichtigungsmarathon: Bei einem Maklerverkauf müssten alle Erben für Besichtigungen, Preisverhandlungen und Entscheidungen koordiniert werden. Bei einem Direktverkauf gibt es eine Besichtigung, ein Angebot, eine Entscheidung. Das spart Zeit und Nerven – besonders wenn die Erben an verschiedenen Orten leben.
Keine Provision: Die Maklerprovision entfällt komplett. Bei einem Verkaufspreis von 300.000 € sparen sich die Erben über 10.000 € Provision – Geld, das direkt unter den Erben aufgeteilt werden kann.
Gesicherte Finanzierung: Wir klären die Finanzierung, bevor wir ein Angebot machen. Der Verkauf platzt nicht. Keine bösen Überraschungen nach wochenlangen Verhandlungen, kein Zurück auf Anfang.
Kauf im Ist-Zustand: Kein Aufräumen, kein Renovieren, kein Entrümpeln. Wir kaufen die Immobilie so, wie sie ist – inklusive Hausrat, wenn gewünscht. Das ist besonders bei Nachlassimmobilien ein enormer Vorteil, weil die Entrümpelung eines ganzen Haushalts schnell 3.000 bis 8.000 € kosten kann.
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Wir sprechen auch gerne mit jedem Erben einzeln – diskret und fair
Schritt 1: Erstgespräch
Sie kontaktieren uns – per Formular oder telefonisch unter 0208 30993950. Wir besprechen die Situation: Wie viele Erben gibt es? Wie ist die Stimmung? Welche Unterlagen liegen vor? Dieses Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Schritt 2: Besichtigung und Bewertung
Wir besichtigen die Immobilie vor Ort und erstellen eine professionelle Einschätzung des Marktwertes. Eine Besichtigung genügt – diskret, ohne Aufwand.
Schritt 3: Angebot an alle Erben
Innerhalb von 48 Stunden erhalten Sie ein verbindliches Kaufangebot. Wir können das Angebot auch direkt an alle Miterben senden – so hat jeder die gleiche Information und es gibt keine Missverständnisse.
Schritt 4: Einigung und Notartermin
Wenn alle Erben einverstanden sind, vereinbaren wir den Notartermin. Die Aufteilung des Kaufpreises nach Erbquoten wird im Kaufvertrag festgelegt. Jeder Erbe erhält seinen Anteil direkt vom Notar.
Schritt 5: Übergabe und Auszahlung
Nach der notariellen Beurkundung und Kaufpreiszahlung übernehmen wir die Immobilie. Entrümpelung, Gartenarbeiten, offene Punkte – das ist ab jetzt unsere Sache.
Eine Erbengemeinschaft ist von Natur aus auf Auflösung angelegt. Das Ziel ist nicht der Dauerzustand, sondern die faire Verteilung des Nachlasses unter den Erben. Wenn eine Immobilie im Spiel ist, wird die Auflösung der Erbengemeinschaft oft zur größten Herausforderung — denn die Immobilie bindet das meiste Kapital und lässt sich nicht einfach aufteilen.
Der schnellste und fairste Weg, eine Erbengemeinschaft mit Immobilie aufzulösen, ist der gemeinsame Verkauf. Damit erhalten alle Erben ihren Anteil in bar, die laufenden Kosten enden, und die Gemeinschaft wird rechtssicher aufgelöst. Ob Sie sich für einen Maklerverkauf oder einen Direktverkauf entscheiden — wichtig ist, dass Sie handeln, bevor die Situation eskaliert und eine Teilungsversteigerung droht.
Wenn Sie ein geerbtes Haus in der Erbengemeinschaft verkaufen möchten, profitieren alle Erben bei einem Direktverkauf an TB Grundeigentum von einem schnellen, unkomplizierten Ablauf: Eine Besichtigung, ein Angebot, ein Notartermin. Kein monatelanges Warten, keine Besichtigungsmarathons, keine Provision. Der Erlös wird nach Erbquoten aufgeteilt und direkt über den Notar ausgezahlt. So wird aus einer belastenden Erbengemeinschaft ein fairer Abschluss für alle Beteiligten.
Diese Fragen stellen uns Erbengemeinschaften besonders häufig. Wenn Ihre Frage nicht dabei ist, melden Sie sich gerne direkt bei uns — wir beraten Sie kostenlos.
Einen freien Verkauf kann ein einzelner Erbe nicht erzwingen — dafür braucht es die Zustimmung aller Miterben. Was ein einzelner Erbe aber kann: beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen. Das ist der einzige Weg, einen Verkauf gegen den Willen der anderen durchzusetzen. In der Praxis führt allein die Androhung einer Teilungsversteigerung oft dazu, dass die anderen Erben einem Direktverkauf zustimmen — denn alle wissen, dass die Versteigerung für niemanden ein gutes Ergebnis bringt.
Die Situation „Erbengemeinschaft, Immobilie, einer will nicht verkaufen" ist einer der häufigsten Fälle, die wir erleben. Wenn ein Miterbe den Verkauf blockiert, stehen drei Wege offen: Erstens, Verhandlung und Mediation — oft hilft ein konkretes Kaufangebot auf dem Tisch, um die Diskussion zu versachlichen. Zweitens, der blockierende Erbe wird ausgekauft: Ein anderer Erbe oder ein Dritter übernimmt seinen Anteil. Drittens, die Teilungsversteigerung als letztes Mittel. Ein neutraler Vermittler ist in dieser Konstellation oft der Schlüssel zur Lösung.
Der Verkaufserlös wird entsprechend der Erbquoten aufgeteilt — so wie es im Testament festgelegt ist oder sich aus der gesetzlichen Erbfolge ergibt. Erben drei Kinder zu gleichen Teilen, bekommt jeder ein Drittel. Vorab werden noch gemeinsame Kosten abgezogen: Notar, Grundbuchberichtigung, offene Nebenkosten. Bei einem Direktverkauf wird die Aufteilung im Kaufvertrag festgeschrieben — jeder Erbe erhält seinen Anteil direkt vom Notar auf sein Konto.
Einen Anteil an einer einzelnen Immobilie können Sie nicht separat verkaufen — das geht nur gemeinsam mit allen Miterben. Was Sie aber verkaufen können, ist Ihr gesamter Erbteil — also Ihr Anteil an der kompletten Erbmasse, nicht nur an der Immobilie. Dieser Verkauf muss notariell beurkundet werden. Die Miterben haben dann ein Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB und können innerhalb von zwei Monaten in den Kauf eintreten. In der Praxis wird ein Erbenanteil oft an einen anderen Miterben verkauft, der die Immobilie übernehmen möchte.
Die Erbschein-Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und hängen vom Nachlasswert ab. Als grobe Orientierung: Bei einem Nachlasswert von 100.000 € liegen die Kosten bei rund 546 €, bei 300.000 € bei rund 1.600 € und bei 500.000 € bei etwa 2.700 €. Hinzu kommen Kosten für die eidesstattliche Versicherung. Prüfen Sie vorher, ob ein notarielles Testament vorliegt — dann können Sie sich den Erbschein oft komplett sparen.
Nein — zumindest nicht bei einem Direktverkauf an einen Investor wie TB Grundeigentum. Wir kaufen Immobilien im Ist-Zustand, ganz ohne Renovierung oder Sanierung. Das spart der Erbengemeinschaft nicht nur Geld, sondern löst auch die typische Diskussion: Wer soll für die Renovierung bezahlen, wenn keiner investieren will? Bei einem Verkauf über einen Makler kann eine Renovierung den Preis steigern — bei einem Direktverkauf ist sie schlicht nicht nötig.
Alle Miterben sind gemeinschaftlich für die laufenden Kosten verantwortlich — anteilig nach ihrer Erbquote. Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Nebenkosten, Instandhaltung: Das alles muss weiter bezahlt werden, solange die Immobilie der Erbengemeinschaft gehört. Wenn ein Miterbe nicht zahlt, müssen die anderen einspringen — und können den Betrag später einfordern. Ein schneller Verkauf ist der sicherste Weg, diese finanzielle Dauerbelastung zu beenden.
Das hängt vor allem von der Einigkeit der Erben ab. Wenn alle zustimmen, kann ein Direktverkauf innerhalb von 3 bis 6 Wochen abgeschlossen sein — von der Besichtigung bis zum Notartermin. Ein klassischer Maklerverkauf dauert erfahrungsgemäß 3 bis 6 Monate. Und bei einer Teilungsversteigerung müssen Sie mit 6 bis 12 Monaten rechnen. Je länger der Prozess dauert, desto höher die laufenden Kosten — und desto größer die Gefahr, dass die Einigung zerbricht.
TB Grundeigentum sind private Immobilieninvestoren aus Oberhausen mit über 25 Jahren Erfahrung. Wir kaufen jede Immobilie für unseren eigenen Bestand. Jede Immobilie bleibt bei uns: Wir vermieten, sanieren und verwalten langfristig.
Genau deshalb zahlen wir faire Preise und verzichten komplett auf Provision: Weil es sich für uns trotzdem rechnet — und für Sie sowieso.
Wir haben über 150 Immobilien im Ruhrgebiet gekauft – viele davon aus Erbengemeinschaften. Wir kennen die Herausforderungen, wir kennen die Lösungen, und wir machen allen Erben ein faires Angebot.
Dieser Ratgeber dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Für Ihre konkrete Situation wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt oder Steuerberater. Insbesondere bei erbrechtlichen Fragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Erbrecht.
