Mehrere Erben, eine Immobilie – und jeder hat andere Vorstellungen. Einer will verkaufen, einer will halten, einer meldet sich gar nicht. Diese Situation erleben wir jede Woche. Wir zeigen Ihnen, wie Sie die geerbte Immobilie fair und zügig verkaufen – ohne Teilungsversteigerung, ohne jahrelangen Streit und ohne Provision.
✉️ Jetzt kostenloses Angebot anfordern Kostenlos & unverbindlich – Ersteinschätzung innerhalb von 48 StundenEine Erbengemeinschaft entsteht automatisch, wenn mehrere Personen gemeinsam erben. Das passiert häufiger, als man denkt – denn die gesetzliche Erbfolge verteilt das Vermögen in vielen Fällen auf mehrere Köpfe: Ehepartner und Kinder, mehrere Geschwister, Nichten und Neffen.
Das Problem: Die Erbengemeinschaft ist keine Gesellschaft mit klaren Regeln. Sie ist eine Zufallsgemeinschaft – und als solche auf Auflösung angelegt. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geht davon aus, dass die Erben das Vermögen aufteilen und die Gemeinschaft auflösen. Bei Bargeld ist das einfach. Bei einer Immobilie nicht.
Denn eine Immobilie kann man nicht in drei Teile schneiden. Solange sich die Erben nicht einigen, gehört das Haus allen zusammen – und keiner allein kann entscheiden. Weder kann ein einzelner Erbe das Haus verkaufen, noch kann er es vermieten oder umbauen, ohne die Zustimmung aller anderen. Die Immobilie wird zum Klotz am Bein – für alle Beteiligten.
Gleichzeitig laufen die Kosten weiter: Grundsteuer, Versicherung, Nebenkosten, Instandhaltung. Und wenn niemand im Haus wohnt, kommt noch der Verfall dazu – ein leerstehendes Haus verliert schnell an Wert. Jeder Monat ohne Lösung kostet Geld.
Grundsätzlich gibt es vier Wege, mit einer geerbten Immobilie umzugehen. Jeder hat seine Vor- und Nachteile – und nicht jeder kommt in jeder Situation infrage.
Der einfachste Fall: Einer der Erben übernimmt das Haus und zahlt die anderen Erben entsprechend ihrer Erbquote aus. Das klingt in der Theorie einfach – scheitert in der Praxis aber häufig an zwei Dingen: Erstens muss sich der übernehmende Erbe die Auszahlung leisten können. Bei einem Haus im Wert von 300.000 € und drei Erben zu gleichen Teilen muss der Übernehmende 200.000 € an die anderen zahlen. Nicht jeder hat dieses Kapital oder bekommt es von der Bank.
Zweitens muss man sich über den Wert einig sein. Der übernehmende Erbe hat ein Interesse an einem niedrigen Wert (er zahlt weniger), die anderen an einem hohen Wert (sie bekommen mehr). Ohne ein unabhängiges Gutachten – das mehrere Tausend Euro kostet – wird diese Diskussion oft zum Dauerbrenner.
Die Erbengemeinschaft vermietet die Immobilie und teilt die Mieteinnahmen. Das kann funktionieren, wenn alle Erben einverstanden sind und die Verwaltung klar geregelt ist. In der Praxis führt dieses Modell aber häufig zu Konflikten: Wer kümmert sich um Reparaturen? Wer sucht neue Mieter? Wer zahlt, wenn der Mieter nicht zahlt? Langfristig ist eine gemeinsame Vermietung selten stabil – irgendwann will einer aussteigen, und dann steht man wieder vor dem gleichen Problem.
Die häufigste und meist sinnvollste Lösung: Die Erbengemeinschaft verkauft die Immobilie gemeinsam und teilt den Erlös nach Erbquoten auf. Dafür müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen – und sich auf einen Preis und einen Käufer einigen.
Das Problem: Ein klassischer Verkauf über einen Makler oder über Portale dauert Monate. Monate, in denen die Erben sich weiter abstimmen müssen, Besichtigungstermine koordinieren, Angebote diskutieren und Finanzierungen prüfen. Je länger der Prozess dauert, desto höher das Risiko, dass die Einigung zerbricht.
Wenn keine Einigung möglich ist, kann jeder Miterbe beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen. Das ist das letzte Mittel – und fast immer das schlechteste. Denn bei einer Teilungsversteigerung werden Immobilien regelmäßig unter Marktwert versteigert. Erlöse von 60 bis 70 % des Verkehrswertes sind keine Seltenheit. Dazu kommen Gerichtskosten, Gutachterkosten und oft monatelange Verzögerungen.
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Faire Lösung für alle Erben – Angebot in 48hDer Verkauf einer Immobilie in der Erbengemeinschaft unterliegt besonderen rechtlichen Regeln. Diese sollten Sie kennen, bevor Sie einen Verkauf in Angriff nehmen.
Einstimmigkeitsprinzip: Alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen. Das ist keine Mehrheitsentscheidung – selbst wenn neun von zehn Erben verkaufen wollen, kann der zehnte blockieren. Dieses Einstimmigkeitsprinzip ist im § 2040 BGB verankert und gilt ohne Ausnahme.
Grundbuchberichtigung: Bevor eine Erbengemeinschaft verkaufen kann, muss das Grundbuch berichtigt werden. Der verstorbene Eigentümer muss durch die Erbengemeinschaft ersetzt werden. Dafür benötigen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall kostenfrei – danach fallen Gebühren an.
Erbschein: Wenn kein notarielles Testament vorliegt, brauchen Sie einen Erbschein vom Nachlassgericht. Die Beantragung kann je nach Gericht 4 bis 12 Wochen dauern. Die Kosten richten sich nach dem Nachlasswert – bei einem Nachlass von 300.000 € sind es rund 1.600 €.
Spekulationssteuer: Beim Verkauf einer geerbten Immobilie übernehmen die Erben die Spekulationsfrist des Erblassers. Wenn der Erblasser die Immobilie vor mehr als 10 Jahren erworben hat, fällt keine Spekulationssteuer an. War die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren davor vom Erblasser selbst bewohnt, ist der Verkauf ebenfalls steuerfrei – unabhängig von der Haltedauer.
Erbschaftsteuer: Die Erbschaftsteuer fällt unabhängig vom Verkauf an – sie hängt vom Wert des Erbes und dem Verwandtschaftsgrad ab. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 € pro Elternteil, Ehepartner von 500.000 €. Die Erbschaftsteuer muss innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erbfalls beim Finanzamt angezeigt werden.
Vorkaufsrecht: Miterben haben kein gesetzliches Vorkaufsrecht an der Immobilie. Allerdings kann jeder Miterbe seinen gesamten Erbteil an einen anderen Miterben verkaufen – und die anderen Miterben haben in diesem Fall ein Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB.
Das häufigste Problem. Oft hängt ein Erbe emotional am Elternhaus – oder hofft auf Wertsteigerung. Lösung: Ein konkretes, faires Kaufangebot auf dem Tisch kann die Diskussion versachlichen. Wenn der blockierende Erbe sieht, welchen Betrag er sofort erhalten würde, ändert sich die Perspektive oft.
Jeder Erbe hat eine andere Vorstellung vom Wert der Immobilie – meist basierend auf Gefühl statt auf Fakten. Lösung: Ein unabhängiges Gutachten oder eine professionelle Einschätzung schafft eine objektive Basis. Bei einem Direktverkauf erhalten Sie ein konkretes Angebot, an dem sich alle orientieren können.
Wenn ein Miterbe das geerbte Haus bewohnt, verkompliziert das die Situation erheblich. Lösung: Der bewohnende Erbe kann die Immobilie übernehmen und die anderen auszahlen – oder einem Verkauf zustimmen und eine angemessene Frist zum Auszug erhalten. Eine frühzeitige, offene Kommunikation ist hier entscheidend.
Leider keine Seltenheit. Wenn die Kommunikation abgebrochen ist, läuft nichts mehr. Lösung: Ein neutraler Dritter – etwa ein Mediator oder ein Käufer, der mit allen Erben separat sprechen kann – bringt Bewegung in die Situation. Wir haben Erfahrung mit genau solchen Konstellationen.
Erben im Ausland erschweren die Koordination erheblich – Besichtigungstermine, Notartermine, Unterschriften. Lösung: Eine notarielle Vollmacht ermöglicht es, dass ein Erbe für die anderen handelt. Bei einem Direktverkauf minimieren wir den Koordinationsaufwand auf das absolute Minimum.
Ein Direktverkauf an einen Privatinvestor löst viele der typischen Probleme einer Erbengemeinschaft auf einen Schlag. Deshalb empfehlen wir diese Option besonders dann, wenn mehrere Erben beteiligt sind und die Situation festgefahren ist.
Schnelle Einigung: Ein konkretes Kaufangebot auf dem Tisch ist der beste Katalysator für eine Einigung. Solange die Diskussion theoretisch bleibt, kann sich jeder Erbe hinter Ausreden verstecken. Wenn aber eine konkrete Summe im Raum steht, wird es ernst – und plötzlich sind die meisten Erben gesprächsbereit.
Faire Aufteilung: Jeder Erbe erhält seinen Anteil entsprechend der Erbquote. Kein Erbe wird bevorzugt, keiner benachteiligt. Die Aufteilung ist transparent und nachvollziehbar – und wird beim Notartermin verbindlich geregelt.
Kein Besichtigungsmarathon: Bei einem Maklerverkauf müssten alle Erben für Besichtigungen, Preisverhandlungen und Entscheidungen koordiniert werden. Bei einem Direktverkauf gibt es eine Besichtigung, ein Angebot, eine Entscheidung. Das spart Zeit und Nerven – besonders wenn die Erben an verschiedenen Orten leben.
Keine Provision: Die Maklerprovision entfällt komplett. Bei einem Verkaufspreis von 300.000 € sparen sich die Erben über 10.000 € Provision – Geld, das direkt unter den Erben aufgeteilt werden kann.
Gesicherte Finanzierung: Wir klären die Finanzierung, bevor wir ein Angebot machen. Der Verkauf platzt nicht. Keine bösen Überraschungen nach wochenlangen Verhandlungen, kein Zurück auf Anfang.
Kauf im Ist-Zustand: Kein Aufräumen, kein Renovieren, kein Entrümpeln. Wir kaufen die Immobilie so, wie sie ist – inklusive Hausrat, wenn gewünscht. Das ist besonders bei Nachlassimmobilien ein enormer Vorteil, weil die Entrümpelung eines ganzen Haushalts schnell 3.000 bis 8.000 € kosten kann.
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Wir sprechen auch gerne mit jedem Erben einzeln – diskret und fair
Schritt 1: Erstgespräch
Sie kontaktieren uns – per Formular oder telefonisch unter 0208 30993950. Wir besprechen die Situation: Wie viele Erben gibt es? Wie ist die Stimmung? Welche Unterlagen liegen vor? Dieses Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Schritt 2: Besichtigung und Bewertung
Wir besichtigen die Immobilie vor Ort und erstellen eine professionelle Einschätzung des Marktwertes. Eine Besichtigung genügt – diskret, ohne Aufwand.
Schritt 3: Angebot an alle Erben
Innerhalb von 48 Stunden erhalten Sie ein verbindliches Kaufangebot. Wir können das Angebot auch direkt an alle Miterben senden – so hat jeder die gleiche Information und es gibt keine Missverständnisse.
Schritt 4: Einigung und Notartermin
Wenn alle Erben einverstanden sind, vereinbaren wir den Notartermin. Die Aufteilung des Kaufpreises nach Erbquoten wird im Kaufvertrag festgelegt. Jeder Erbe erhält seinen Anteil direkt vom Notar.
Schritt 5: Übergabe und Auszahlung
Nach der notariellen Beurkundung und Kaufpreiszahlung übernehmen wir die Immobilie. Entrümpelung, Gartenarbeiten, offene Punkte – das ist ab jetzt unsere Sache.
TB Grundeigentum sind private Immobilieninvestoren aus Oberhausen mit über 25 Jahren Erfahrung. Wir vermitteln keine Immobilien an Dritte — wir kaufen sie für unseren eigenen Bestand. Jede Immobilie bleibt bei uns: Wir vermieten, sanieren und verwalten langfristig.
Genau deshalb zahlen wir faire Preise und verzichten komplett auf Provision: Weil es sich für uns trotzdem rechnet — und für Sie sowieso.
Wir haben über 150 Immobilien im Ruhrgebiet gekauft – viele davon aus Erbengemeinschaften. Wir kennen die Herausforderungen, wir kennen die Lösungen, und wir machen allen Erben ein faires Angebot.
Dieser Ratgeber dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Für Ihre konkrete Situation wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt oder Steuerberater. Insbesondere bei erbrechtlichen Fragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Erbrecht.
