Haus verkaufen wegen Pflegeheim – ein schwerer Schritt, den wir Ihnen erleichtern

Wenn das Elternhaus verkauft werden muss

Wenn ein Elternteil ins Pflegeheim zieht, kommen oft viele Entscheidungen gleichzeitig auf die Familie zu. Auch die Zukunft des Elternhauses kann dazugehören. Klären Sie zunächst, welche Mittel für die Pflege fehlen und welche Möglichkeiten Sie mit der Immobilie haben.

Pflegekosten und Eigenanteil unterscheiden sich nach Einrichtung, Pflegebedarf und Leistungsansprüchen. Stellen Sie die tatsächliche Rechnung den Leistungen der Pflegekasse, der Rente und weiteren Mitteln gegenüber. Erst diese Übersicht zeigt, ob und wie groß die Finanzierungslücke ist.

Wir haben in den letzten Jahren viele Häuser von Familien gekauft, die genau vor diesem Punkt standen. Es geht nicht nur um Geld. Es geht um Würde – für Ihre Eltern und für Sie.

Wann muss das Haus für die Pflege verkauft werden?

Nicht jedes Haus muss verkauft werden, nur weil ein Elternteil ins Pflegeheim kommt. Es gibt Schutzregelungen – aber auch klare Grenzen. Hier ein Überblick:

Schonvermögen: Was geschützt ist

Wenn Ihr Elternteil Sozialhilfe (Hilfe zur Pflege) beantragt, prüft das Sozialamt nach § 90 SGB XII das gesamte Vermögen. Es gibt jedoch ein sogenanntes Schonvermögen – also Vermögenswerte, die nicht angetastet werden dürfen. Dazu gehört unter bestimmten Voraussetzungen auch die selbst bewohnte Immobilie.

Ob das Haus geschützt ist, hängt insbesondere von seiner Angemessenheit, der Nutzung durch die gesetzlich berücksichtigten Personen und möglichen Härtefällen ab. Ein Heimeinzug bedeutet nicht automatisch eine Verkaufspflicht. Lassen Sie die konkrete Situation vom Sozialamt und bei Bedarf sozialrechtlich prüfen. § 90 SGB XII

Das Sozialamt und der Vermögenseinsatz

Bei Hilfe zur Pflege werden Einkommen und einzusetzendes Vermögen nach den gesetzlichen Regeln geprüft. Geschütztes Vermögen und Härtefälle sind zu berücksichtigen; nicht jede Immobilie muss verkauft werden. Ist einzusetzendes Vermögen nicht sofort verwertbar, kann Hilfe unter den Voraussetzungen des § 91 SGB XII als Darlehen geleistet werden. Klären Sie den Einzelfall mit dem Sozialamt und gegebenenfalls sozialrechtlicher Beratung.

Elternunterhalt: Sind die Kinder in der Pflicht?

Für den Übergang von Unterhaltsansprüchen auf den Sozialhilfeträger gilt bei Kindern grundsätzlich eine Grenze von mehr als 100.000 € jährlichem Gesamteinkommen im gesetzlichen Sinn. Das ist nicht in jedem Fall identisch mit dem Bruttolohn. Die Unterhaltspflicht wird anschließend im Einzelfall geprüft. § 94 Abs. 1a SGB XII

Wie schnell muss das Haus verkauft werden?

Ein Heimeinzug legt noch keinen festen Verkaufstermin für das Haus fest. Zunächst ist zu klären, ob und in welchem Umfang die Immobilie für die Finanzierung der Pflege einzusetzen ist. Maßgeblich sind die konkrete Vermögens- und Nutzungssituation sowie die Entscheidung im Einzelfall.

Ist einzusetzendes Vermögen nicht sofort verwertbar oder wäre die sofortige Verwertung eine Härte, soll Sozialhilfe unter den Voraussetzungen des § 91 SGB XII als Darlehen geleistet werden. Der Anspruch auf Rückzahlung kann abgesichert werden. Das ist keine pauschale Zusage für jede Immobilie.

Ein Verkauf benötigt Zeit für Unterlagen, Käuferprüfung und notarielle Abwicklung. Besprechen Sie mit dem Sozialamt, ob bis zur Verwertung eine darlehensweise Leistung in Betracht kommt. Lassen Sie sich Fristen und Voraussetzungen konkret erläutern.

Bei einem Haus mit Sanierungsbedarf hilft eine Übersicht über bekannte Mängel, bereits erledigte Arbeiten und vorhandene Unterlagen. Für eine erste Anfrage bei uns müssen Sie das Haus nicht erst renovieren. Wir prüfen, ob ein Ankauf im vorhandenen Zustand zu unserem Bestand passt.

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Welche Optionen haben Sie?

Vergleichen Sie vor einer Entscheidung, welche Möglichkeiten zur Situation Ihrer Familie passen. Wichtig sind die tatsächlich verfügbaren Mittel, laufende Kosten, der organisatorische Aufwand und notwendige Abstimmungen mit den Beteiligten.

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Was passiert steuerlich beim Verkauf?

Die sogenannte Spekulationssteuer betrifft einen möglichen steuerpflichtigen Gewinn, nicht den gesamten Verkaufserlös. Auch ohne diese Steuer können etwa Darlehensablösung und Verkaufskosten den verfügbaren Betrag mindern.

Die Spekulationsfrist

Grundregel für Immobilien im Privatvermögen: Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre, fällt auf den Gewinn grundsätzlich keine Einkommensteuer nach § 23 EStG an. Andere steuerliche Tatbestände bleiben gesondert zu prüfen.

Welche Daten zählen? Regelmäßig sind die bindenden Kaufverträge maßgeblich, nicht die Schlüsselübergabe oder Grundbucheintragung. Beispiel: Kaufvertrag am 15.06.2016 – ein Verkauf ab dem 16.06.2026 liegt außerhalb der Zehnjahresfrist. Lassen Sie den konkreten Stichtag vor der Beurkundung prüfen.

Selbst bewohnt? Eine Ausnahme kann schon vorher greifen: bei ausschließlicher eigener Wohnnutzung seit Anschaffung oder Fertigstellung bis zum Verkauf; alternativ bei zusammenhängender Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren. Bei dieser zweiten Variante muss das mittlere Kalenderjahr vollständig abgedeckt sein, die beiden anderen nicht. Gemeint sind also nicht pauschal drei volle Wohnjahre. Ein Auszug ins Pflegeheim kann für den Nutzungsverlauf relevant sein.

Verkauf mit Verlust? Auf einen steuerlich ermittelten Verlust fällt keine Einkommensteuer aus diesem Verkauf an. Ein niedrigerer Verkaufspreis allein beweist den Verlust aber nicht: Kosten und bereits berücksichtigte Abschreibungen müssen in die Rechnung einbezogen werden.

Verkauf aus dem Erbe

Geerbt heißt nicht: noch einmal zehn Jahre warten. Bei einer geerbten Immobilie beginnt die zehnjährige Spekulationsfrist grundsätzlich nicht neu. Entscheidend ist regelmäßig, wann der Erblasser die Immobilie gekauft hat. Die Zeit vor und nach dem Erbfall wird zusammengerechnet.

Ein Beispiel: Ihr Vater hat das Haus 2010 gekauft. Sie erben es 2026 und verkaufen es ebenfalls 2026. Der ursprüngliche Kauf liegt bereits mehr als zehn Jahre zurück. Sie müssen nicht bis 2036 warten. Das Beispiel gilt für einen unentgeltlichen Erwerb einer Immobilie im Privatvermögen.

Dass die Anschaffung des Erblassers zugerechnet wird, nennt man „Fußstapfenprinzip“. Es gilt grundsätzlich auch bei unentgeltlichen Schenkungen. Ist die Frist beim Erbfall noch nicht abgelaufen, läuft die verbleibende Zeit weiter. Hinzugekaufte Anteile sowie Gegenleistungen oder die Übernahme von Schulden bei einer Schenkung sind gesondert zu prüfen. Erbschaft- und Schenkungsteuer sind eigene Themen.

Ausführliche Beispiele finden Sie in unserem Ratgeber zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf. Grundlagen: § 23 EStG, BFH zur Vertragsfrist und BFH zur Eigennutzung. Halten Sie Kaufverträge und Nutzungszeiten für die individuelle steuerliche Prüfung bereit.

Pflegekosten als außergewöhnliche Belastung

Pflegekosten, die Sie für Ihre Eltern tragen, können unter bestimmten Voraussetzungen als außergewöhnliche Belastungen in Ihrer Steuererklärung geltend gemacht werden. Auch hier gibt es Grenzen und Voraussetzungen – aber es lohnt sich, diesen Punkt mit dem Steuerberater zu besprechen.

Wir kaufen selbst — direkt und provisionsfrei.

TB Grundeigentum kauft Immobilien direkt an. Wir prüfen, ob Ihr Objekt zu unserem Bestand passt, und besprechen Preis, Zustand und Übergabe mit Ihnen persönlich. Für den Direktankauf durch uns fällt keine Maklerprovision an.

Unser Ankaufsangebot entsteht nach Prüfung von Lage, Zustand, Flächen, Mietverhältnissen und Unterlagen. Es ist die Kalkulation eines möglichen Käufers und kein unabhängiges Verkehrswertgutachten. Vergleichen Sie konkrete Angebote einschließlich ihrer Bedingungen und verbleibender Kosten.