Ein Todesfall ist eine emotionale Ausnahmesituation. Und dann steht plötzlich eine Immobilie im Raum – mit Grundbuch, Erbschein, Steuerfragen und einer Entscheidung, die sich nicht ewig aufschieben lässt. Jeder Monat Untätigkeit kostet Sie Geld: laufende Nebenkosten, Grundsteuer, Versicherung, Wertverlust. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen den Weg – Schritt für Schritt.
✉️ Geerbte Immobilie bewerten lassen Kostenlos & unverbindlich – Ersteinschätzung innerhalb von 48 StundenSobald Sie von einer Erbschaft erfahren, beginnt eine entscheidende Frist: Sie haben genau sechs Wochen Zeit, um das Erbe auszuschlagen. Tun Sie nichts, gilt das Erbe automatisch als angenommen – mit allen Rechten, aber eben auch allen Pflichten.
Das ist besonders bei Immobilien relevant. Denn ein geerbtes Haus bringt nicht nur einen Vermögenswert mit sich, sondern möglicherweise auch laufende Kredite, Instandhaltungsrückstände, Grundsteuerschulden oder Sanierungsbedarf. Bevor Sie das Erbe annehmen, sollten Sie sich daher ein klares Bild von der finanziellen Gesamtsituation machen.
Wann lohnt es sich, das Erbe auszuschlagen? Wenn die Schulden des Erblassers den Wert des Nachlasses übersteigen. Wenn die Immobilie mit hohen Hypotheken belastet ist und der Marktwert diese nicht deckt. Oder wenn Sie schlicht keine Möglichkeit haben, sich um die Immobilie zu kümmern – und kein Interesse an einem Verkauf haben.
Wichtig: Die Ausschlagung muss beim Nachlassgericht erklärt werden – persönlich oder über einen Notar. Eine einfache mündliche Erklärung gegenüber anderen Erben reicht nicht aus. Und: Wer das Erbe ausschlägt, schlägt es komplett aus – Sie können nicht die Immobilie ablehnen, aber das Bankkonto behalten.
In vielen Fällen erbt nicht eine einzelne Person, sondern mehrere – etwa die Kinder des Verstorbenen gemeinsam. Dann entsteht eine sogenannte Erbengemeinschaft. Und die bringt eine besondere Herausforderung mit sich: Alle Erben müssen sich einig sein.
Eine Erbengemeinschaft ist keine Demokratie mit Mehrheitsbeschluss. Für den Verkauf einer geerbten Immobilie müssen alle Miterben zustimmen. Verweigert auch nur ein Erbe seine Zustimmung, kann die Immobilie nicht verkauft werden – zumindest nicht auf dem normalen Weg.
In der Praxis führt das häufig zu Konflikten: Ein Erbe möchte verkaufen, ein anderer möchte einziehen, ein dritter möchte vermieten. Wenn keine Einigung möglich ist, bleibt als letzter Ausweg die Teilungsversteigerung – ein gerichtliches Verfahren, bei dem die Immobilie zwangsversteigert und der Erlös unter den Erben aufgeteilt wird. Das ist für alle Beteiligten die schlechteste Lösung, weil der Erlös bei einer Versteigerung in der Regel 20 bis 40 % unter dem Marktwert liegt.
Die bessere Alternative: Einigen Sie sich frühzeitig. Ein Direktverkauf vermeidet monatelange Vermarktung, spart die Maklerprovision und bringt allen Erben zeitnah ihren Anteil.
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Ein konkretes Angebot macht die Einigung einfacher – 0 € ProvisionUm über eine geerbte Immobilie verfügen zu können – sei es zur Eigennutzung, Vermietung oder zum Verkauf – müssen Sie sich als rechtmäßiger Eigentümer ausweisen. Dafür gibt es zwei zentrale Dokumente:
Der Erbschein: Er wird beim Nachlassgericht beantragt und bestätigt offiziell, wer Erbe ist und zu welchem Anteil. Der Erbschein ist in vielen Fällen notwendig, um die Grundbuchumschreibung zu veranlassen oder die Immobilie zu verkaufen. Die Kosten richten sich nach dem Nachlasswert – bei einem Nachlass von 200.000 € liegen sie bei etwa 400 bis 800 €.
Ausnahme: Wenn ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vorliegt, kann in vielen Fällen auf den Erbschein verzichtet werden. Das Nachlassgericht erteilt dann ein Eröffnungsprotokoll, das zusammen mit dem Testament als Nachweis genügt.
Die Grundbuchumschreibung: Sobald Sie den Erbschein (oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll) haben, können Sie beim Grundbuchamt die Umschreibung auf Ihren Namen beantragen. Dieser Schritt ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall kostenfrei – danach fallen Gebühren an. Die Umschreibung ist keine zwingende Voraussetzung für den Verkauf, wird aber von den meisten Notaren und Käufern erwartet.
Wer eine Immobilie erbt, muss unter Umständen Erbschaftssteuer zahlen. Ob und wie viel, hängt vor allem von zwei Faktoren ab: dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und dem Wert der geerbten Immobilie.
Ehepartner: 500.000 € | Kinder: 400.000 € | Enkelkinder: 200.000 € | Geschwister, Nichten, Neffen: 20.000 € | Nicht verwandt: 20.000 €. Nur der Betrag, der den Freibetrag übersteigt, wird besteuert.
Erben Ehepartner oder Kinder die selbst genutzte Immobilie des Verstorbenen und ziehen selbst ein, kann die Immobilie komplett steuerfrei vererbt werden – vorausgesetzt, die Wohnfläche liegt unter 200 m² (bei Kindern) und der Erbe wohnt dort mindestens zehn Jahre lang.
Das Finanzamt bewertet geerbte Immobilien nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Die Bewertung orientiert sich am Verkehrswert, kann aber von einem tatsächlichen Gutachten abweichen. Wenn Sie der Meinung sind, dass der Wert zu hoch angesetzt ist, können Sie ein Verkehrswertgutachten eines vereidigten Sachverständigen vorlegen.
Wenn die formalen Fragen geklärt sind, steht die eigentliche Entscheidung an: Was machen Sie mit der geerbten Immobilie? Grundsätzlich gibt es drei Wege – und jeder hat seine Berechtigung, je nach Ihrer persönlichen Situation.
Wenn Lage, Größe und Zustand der Immobilie zu Ihrer Lebenssituation passen, kann die Eigennutzung die beste Lösung sein. Sie sparen sich Miete oder einen teuren Immobilienkauf – und bewahren möglicherweise ein Stück Familiengeschichte. Außerdem profitieren Sie von der steuerlichen Begünstigung für das Familienheim, die unter bestimmten Voraussetzungen eine vollständige Befreiung von der Erbschaftssteuer ermöglicht.
Aber: Bedenken Sie die laufenden Kosten. Ein älteres Haus verursacht Instandhaltungskosten, Grundsteuer, Versicherungen und möglicherweise Modernisierungsaufwand. Rechnen Sie realistisch durch, ob Sie sich das dauerhaft leisten können und wollen.
Die Vermietung klingt auf dem Papier attraktiv – regelmäßige Mieteinnahmen bei gleichzeitigem Vermögenserhalt. In der Praxis ist die Vermietung einer geerbten Immobilie allerdings oft aufwendiger als gedacht: Das Haus muss möglicherweise erst modernisiert werden, um es vermieten zu können. Sie brauchen einen Energieausweis, müssen Mieter finden, einen rechtssicheren Mietvertrag aufsetzen und sich dauerhaft um die Verwaltung kümmern – oder eine Hausverwaltung beauftragen.
Besonders kompliziert wird es, wenn mehrere Erben beteiligt sind. Eine Erbengemeinschaft als Vermieter bedeutet: Jede Entscheidung muss gemeinsam getroffen werden – von der Miethöhe über Reparaturen bis hin zur Kündigung. Das funktioniert selten dauerhaft reibungslos.
Der Verkauf ist oft die pragmatischste Lösung – besonders wenn Sie nicht vor Ort wohnen, die Immobilie Sanierungsbedarf hat oder eine Erbengemeinschaft besteht. Der Erlös kann unter den Erben aufgeteilt werden, und alle haben zeitnah Klarheit. Kein jahrelanger Verwaltungsaufwand, keine Streitigkeiten über Instandhaltung, keine Mieterprobleme.
Beachten Sie die Spekulationsfrist: Wenn der Erblasser die Immobilie weniger als zehn Jahre besaß und sie nicht selbst bewohnt hat, kann beim Verkauf Spekulationssteuer anfallen. Die Frist des Erblassers wird dabei auf den Erben übertragen – wenn also der Verstorbene die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft hat, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Auch hier empfehlen wir die Rücksprache mit einem Steuerberater.
Eine Erbschaft ist emotional belastend genug. Das Letzte, was die meisten Erben brauchen, ist ein monatelanger Verkaufsprozess mit Makler, Besichtigungsterminen, geplatzten Finanzierungen und endlosen Preisverhandlungen. Genau hier liegt der Vorteil eines Direktverkaufs.
Schnelle Abwicklung: Während ein Verkauf über einen Makler im Schnitt sechs bis zwölf Monate dauert, läuft ein Direktverkauf in wenigen Wochen ab. Besichtigung, Angebot, Notartermin – das war's. Gerade bei einer Erbengemeinschaft ist das Gold wert, weil sich alle schneller einigen können, wenn ein konkretes Angebot auf dem Tisch liegt.
Keine Provision: Beim Direktverkauf fällt keine Maklerprovision an. Bei einem Verkaufspreis von 250.000 € sparen Sie sich über 8.900 € Provision (3,57 % inkl. MwSt.) – Geld, das direkt bei den Erben bleibt.
Kauf im Ist-Zustand: Eine geerbte Immobilie ist selten in perfektem Zustand. Oft wurde in den letzten Lebensjahren wenig modernisiert, die Einrichtung ist veraltet, der Garten verwildert. Beim Direktverkauf spielt das keine Rolle – der Käufer übernimmt die Immobilie so, wie sie ist. Keine Renovierung, keine Entrümpelung, keine Schönheitsreparaturen.
Diskretion: Viele Erben möchten nicht, dass der Verkauf des Elternhauses öffentlich wird. Beim Direktverkauf gibt es keine Inserate auf Immobilienportalen, kein Maklerschild am Haus und keine Besichtigungstermine mit Fremden. Der gesamte Prozess läuft diskret und vertraulich ab.
Gesicherte Finanzierung: Private Käufer scheitern heute immer häufiger an der Bankfinanzierung – gerade bei älteren Immobilien mit Sanierungsbedarf. Professionelle Direktkäufer verfügen über eigenes Kapital und eine gesicherte Finanzierung. Der Verkauf platzt nicht, und Sie haben volle Planungssicherheit.
Entlastung in einer schweren Zeit: Ein Direktverkauf nimmt Ihnen den organisatorischen und emotionalen Aufwand ab. Kein Herrichten, kein Fotografieren, kein Warten. Sie können sich auf das konzentrieren, was wirklich zählt.
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150+ Immobilien gekauft – wir nehmen Ihnen alles abVerschaffen Sie sich einen Überblick über den Nachlass. Gibt es Schulden, Hypotheken oder laufende Kredite? Übersteigt der Wert der Immobilie die Belastungen? Innerhalb von sechs Wochen müssen Sie entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen.
Beantragen Sie den Erbschein beim Nachlassgericht – oder prüfen Sie, ob ein notarielles Testament als Nachweis genügt. Ohne Erbschein können Sie die Immobilie nicht verkaufen.
Beantragen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug. Prüfen Sie, ob Belastungen, Grundschulden oder Wegerechte eingetragen sind. Sammeln Sie alle relevanten Unterlagen: Baupläne, Energieausweis, Nebenkostenabrechnungen.
Klären Sie die Erbschaftssteuer, mögliche Freibeträge und die Frage, ob beim Verkauf Spekulationssteuer anfällt. Diese Beratung kann Ihnen Tausende Euro sparen.
Wägen Sie Ihre Optionen ab – sachlich, nicht emotional. Wenn ein Verkauf die beste Lösung ist, prüfen Sie den Direktverkauf als schnelle, provisionsfreie Alternative zum klassischen Maklerweg.
TB Grundeigentum sind private Immobilieninvestoren aus Oberhausen mit über 25 Jahren Erfahrung. Wir vermitteln keine Immobilien an Dritte — wir kaufen sie für unseren eigenen Bestand. Jede Immobilie bleibt bei uns: Wir vermieten, sanieren und verwalten langfristig.
Genau deshalb zahlen wir faire Preise und verzichten komplett auf Provision: Weil es sich für uns trotzdem rechnet — und für Sie sowieso.
Wir sind private Investoren aus dem Ruhrgebiet und kaufen seit Jahren geerbte Immobilien – fair, diskret und ohne Provision. Wir wissen, dass eine Erbschaft eine besondere Situation ist, und gehen entsprechend sensibel damit um. Sie erhalten ein verbindliches Angebot, das Ihnen Klarheit gibt – ohne Druck und ohne Verpflichtung.
Dieser Ratgeber dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Für Ihre konkrete Situation wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt oder Steuerberater.
