Immobilie geerbt – Erbimmobilie verkaufen im Ruhrgebiet & NRW

Zuerst den Nachlass und die Immobilie überblicken

Eine geerbte Immobilie lässt sich grundsätzlich verkaufen. Zunächst sollte feststehen, wer über sie verfügen darf, welche Verpflichtungen bestehen und ob weitere Erben beteiligt sind. Eine erste Anfrage bei einem Käufer ist bereits zur Orientierung möglich; sie ersetzt diese Klärung nicht.

• Nachlass ordnen: Sichten Sie Testament, vorhandene Erbnachweise, Darlehensunterlagen und laufende Verträge. Prüfen Sie nicht nur den Immobilienwert, sondern auch Verbindlichkeiten.
• Haus oder Wohnung sichern: Klären Sie Schlüssel, Versicherung, Versorgung, laufende Zahlungen und notwendige Kontrollen bei Leerstand.
• Nutzung feststellen: Ist das Objekt vermietet, selbst bewohnt oder leer? Bestehen Wohnrechte oder ein Nießbrauch?
• Beteiligte abstimmen: Wer besitzt Unterlagen, wer organisiert Termine und wer muss Entscheidungen mittragen?

Falls Sie eine Ausschlagung erwägen, lassen Sie die Frist und die Folgen Ihres Handelns umgehend beim Nachlassgericht oder anwaltlich klären. Warten Sie damit nicht auf die Immobilienbewertung.

Brauche ich einen Erbschein und einen neuen Grundbucheintrag?

Ein Erbschein ist nicht in jedem Fall erforderlich. Für das Grundbuch kann bei einer öffentlich beurkundeten Verfügung von Todes wegen auch diese Urkunde zusammen mit der Eröffnungsniederschrift genügen. Welche Nachweise im konkreten Fall ausreichen, richtet sich nach § 35 GBO.

Auch die vorherige Eintragung der Erben ins Grundbuch ist nicht ausnahmslos Voraussetzung für die Eigentumsübertragung an einen Käufer: § 40 GBO enthält eine entsprechende Ausnahme. Besprechen Sie den erforderlichen Weg frühzeitig mit dem Notariat, bevor Sie Unterlagen doppelt beantragen.

Bei mehreren Erben gehört die Nachlassimmobilie der Erbengemeinschaft gemeinschaftlich. Ein einzelner Miterbe kann nicht allein die gesamte Immobilie verkaufen. Wie Sie eine gemeinsame Entscheidung vorbereiten, beschreibt unser Ratgeber zum Immobilienverkauf in der Erbengemeinschaft.

Selbst nutzen, vermieten oder die Erbimmobilie verkaufen?

• Selbst nutzen: Passt die Immobilie zu Ihrem Lebensmittelpunkt? Prüfen Sie Umbauaufwand, laufende Kosten und gegebenenfalls die Finanzierung einer Auszahlung an Miterben.
• Vermieten oder weitervermieten: Stellen Sie tatsächlich erzielbare Einnahmen den nicht umlagefähigen Kosten, Instandhaltung und Verwaltung gegenüber. Bestehende Mietverhältnisse sind gesondert zu berücksichtigen.
• Verkaufen: Vergleichen Sie mögliche Erlöse, Verkaufskosten und Abwicklungsbedingungen. Ein Verkauf kann die Vermögensaufteilung erleichtern, setzt bei mehreren Beteiligten aber eine tragfähige Abstimmung voraus.

Nutzen Sie für alle Varianten dieselbe Grundlage: Zustand, realistische Bewertung und tatsächliche Kosten. Bei unterschiedlichen Wertvorstellungen kann eine unabhängige Bewertung hilfreich sein. Ein Kaufangebot von TB ist ein Angebot eines möglichen Käufers, kein unabhängiges Gutachten.

Welche Steuern können bei einer geerbten Immobilie relevant sein?

Erbschaftsteuer und Einkommensteuer auf einen Verkaufsgewinn sind unterschiedliche Fragen. Für die Erbschaftsteuer sind unter anderem Verwandtschaftsverhältnis, gesamter steuerpflichtiger Erwerb, Freibeträge und mögliche Befreiungen relevant. Ein geerbtes Familienheim ist nicht automatisch steuerfrei; bei einer beanspruchten Befreiung kann eine spätere Aufgabe der Selbstnutzung Folgen haben. Siehe § 13 ErbStG.

Bei Immobilien im Privatvermögen ist für ein mögliches privates Veräußerungsgeschäft grundsätzlich die Zehnjahresfrist zu prüfen. Bei unentgeltlichem Erwerb wird nach § 23 EStG die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet; der Erbfall startet deshalb nicht einfach eine neue Zehnjahresfrist. Eigennutzung und die konkrete Erwerbs- oder Übertragungsgeschichte können die Beurteilung verändern.

Halten Sie für die steuerliche Prüfung den früheren Kaufvertrag, Nutzungszeiten, Erbunterlagen und Angaben zu Auszahlungen oder hinzugekauften Anteilen bereit. Lassen Sie Ihre Situation vor einer bindenden Entscheidung steuerlich prüfen.

Welche Erwerbs- und Nutzungszeiten Sie für das Gespräch mit Ihrer Steuerberatung zusammenstellen können, erläutert unsere Erklärung zur Spekulationssteuer bei geerbten Immobilien.

So bereiten Sie den Verkauf einer geerbten Immobilie vor

1. Vertretung und Verkaufsbereitschaft klären. Stimmen Sie mit weiteren Beteiligten ab, wer anfragt und wer rechtsverbindlich handeln darf.
2. Objektunterlagen sammeln. Hilfreich sind Grundbuchauszug, Grundrisse, Flächenangaben, Energieausweis soweit erforderlich, Mietunterlagen und bekannte Mängel.
3. Räumung und Übergabe besprechen. Was verbleibt im Haus? Welche Termine sind realistisch? Eine Übernahme von Inventar sollte ausdrücklich vereinbart werden.
4. Angebote vergleichen. Prüfen Sie Kaufpreis, Bedingungen, verbleibende Kosten und den Ablauf bis zur Zahlung.
5. Notariellen Vertrag vorbereiten. Erbnachweise, Rechte Dritter und die erforderlichen Beteiligten müssen vor der Abwicklung geklärt sein.

Erbimmobilie im Ruhrgebiet und in NRW bei TB anfragen

TB-Grundeigentum ist kein Makler. Wir prüfen, ob wir Ihre geerbte Immobilie für unseren eigenen Bestand kaufen können – auch mit Sanierungsbedarf oder bestehenden Mietverhältnissen. Für Ihre erste Anfrage reichen Lage, Objektart, ungefährer Zustand und eine kurze Beschreibung der Erbensituation. Fehlende Unterlagen können Sie zunächst benennen.

Ob ein Ankauf möglich ist und welche Schritte nötig sind, klären wir anhand der Immobilie. Bei einem Direktverkauf an uns fällt keine Maklerprovision an; andere mögliche Verkäuferkosten werden dadurch nicht automatisch ausgeschlossen.

Häufige Fragen

Passende nächste Schritte

• Immobilienankauf bei TB: Objektarten und Ablauf
• Verkauf in einer Erbengemeinschaft
• Haus mit Sanierungsbedarf verkaufen
• Alle Ratgeber zum Immobilienverkauf

Redaktion: TB Grundeigentum. Inhaltlich überarbeitet am 13. September 2026. Rechtliche Quellen sind direkt an den entsprechenden Erläuterungen verlinkt.