Spekulationssteuer bei Immobilien: Voraussetzungen und Ausnahmen
Wann die Zehnjahresfrist greift, wie die Steuer berechnet wird und welche Ausnahmen gelten — eine verständliche Anleitung für Eigentümer.
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Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche Beratung. Für Ihre individuelle Situation wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater. TB Grundeigentum übernimmt keine Haftung für die steuerliche Richtigkeit der Inhalte. Redaktionell überarbeitet am 26. Oktober 2026.
Was ist die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf?
Die Spekulationssteuer ist keine eigenständige Steuerart. Sie ist Teil der Einkommensteuer und greift bei sogenannten privaten Veräußerungsgeschäften gemäß § 23 Einkommensteuergesetz (EStG). Die maßgebliche Verwaltungsanweisung ist das BMF-Schreiben vom 05.10.2000 (BStBl I 2000, S. 1383), zuletzt geändert durch BMF-Schreiben vom 03.09.2019. Im Klartext: Wenn Sie eine Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist verkaufen und dabei Gewinn machen, will das Finanzamt seinen Anteil.
Der Name „Spekulationssteuer" kommt daher, dass der Gesetzgeber verhindern will, dass Immobilien kurzfristig gekauft und mit Gewinn weiterverkauft werden – also „Spekulation" betrieben wird. In der Praxis trifft die Steuer aber bei weitem nicht nur Spekulanten. Sie betrifft Familien, die nach einer Scheidung das gemeinsame Haus verkaufen müssen. Erben, die eine geerbte Wohnung veräußern wollen. Eigentümer, die aus beruflichen Gründen umziehen.
Dieser Ratgeber hilft Ihnen, die maßgeblichen Fristen, den Nutzungsverlauf und die Gewinnermittlung einzuordnen. Die Beispiele zeigen typische Konstellationen. Welche Regel für Ihren Verkauf gilt, sollten Sie vor der Beurkundung anhand Ihrer Unterlagen klären lassen.
1. Die Immobilie wird innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren nach Kauf verkauft
2. Die Immobilie wurde nicht ausschließlich selbst bewohnt (oder die Eigennutzungsausnahme greift nicht)
3. Der erzielte Gesamtgewinn erreicht oder überschreitet die Freigrenze von 1.000 Euro (seit 2024)
Ob ein Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig ist, hängt von Erwerbsgeschichte, Nutzung, Vertragsdaten und Gewinnermittlung ab. Eine frühere Eigennutzung allein genügt nicht in jedem Fall. Andere steuerliche Tatbestände sind gesondert zu prüfen.
Die 10-Jahres-Frist nach § 23 EStG – einfach erklärt
Bei Grundstücken im Privatvermögen ist nach § 23 EStG grundsätzlich ein Zeitraum von nicht mehr als zehn Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung relevant. Ausnahmen wegen Eigennutzung können bereits innerhalb dieser Frist greifen. Andere steuerliche Tatbestände sind gesondert zu prüfen.
Entscheidend: Das Datum des notariellen Kaufvertrags. Für den Beginn und das Ende der 10-Jahres-Frist zählt jeweils das Datum des notariellen Kaufvertrags (das sogenannte Verpflichtungsgeschäft) – nicht die Grundbucheintragung (das dingliche Erfüllungsgeschäft). Das hat der BFH ausdrücklich bestätigt (Urteil vom 10.02.2015, Az. IX R 23/13). Das ist ein wichtiger Unterschied, denn zwischen Kaufvertrag und Grundbucheintragung können mehrere Wochen oder Monate liegen.
Taggenau rechnen: Für die Zehnjahresfrist sind regelmäßig die Daten der bindenden Verträge maßgeblich. Bei Anschaffung am 02.01.2016 liegt eine Veräußerung ab 03.01.2026 außerhalb dieses Zeitraums. Innerhalb der Frist können Eigennutzungsausnahmen greifen. Daraus folgt keine allgemeine Befreiung von jeder Steuer.
Für die Prüfung helfen die notariellen Erwerbsunterlagen, die geplanten Verkaufsdaten und eine Übersicht der tatsächlichen Nutzung. Bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie gehören auch die Erwerbsunterlagen des Vorgängers dazu. Stimmen Sie knappe Fristen vor dem Verkauf mit Ihrer Steuerberatung ab.
Selbstgenutzte Immobilien: Die Eigennutzungsausnahme
Selbstgenutzte Immobilien genießen einen besonderen Schutz: Sie können auch innerhalb der 10-Jahres-Frist steuerfrei verkauft werden – wenn die sogenannte Eigennutzungsausnahme nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG greift.
Es gibt zwei Varianten, wie Sie die Eigennutzungsausnahme erfüllen können:
Variante A: Durchgehende Eigennutzung. Wird die Immobilie zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, kann die entsprechende Ausnahme des § 23 EStG greifen. Lassen Sie die tatsächliche Nutzung und den steuerlichen Anwendungsbereich prüfen.
Bei der Dreikalenderjahresregel muss die Eigennutzung zusammenhängend das gesamte mittlere Kalenderjahr und mindestens einen Tag in beiden angrenzenden Kalenderjahren umfassen. Einzelne, voneinander getrennte Wohntage genügen dafür nicht. Maßgeblich sind die tatsächliche Nutzung und die Voraussetzungen des § 23 EStG.
Am 31.12.2023 ziehen Sie in die Wohnung ein → Eigennutzung im Kalenderjahr 2023
Ganzjährig 2024 bewohnen Sie die Wohnung selbst → volles Kalenderjahr 2024
Am 01.01.2025 wohnen Sie noch darin, verkaufen dann → Eigennutzung im Verkaufsjahr 2025
Ergebnis: Verkauf steuerfrei, obwohl Sie nur rund 1 Jahr und 2 Tage selbst in der Wohnung gelebt haben. Die Eigennutzung erstreckt sich über drei Kalenderjahre – das genügt.
Was zählt als „Eigennutzung"?
Der Bundesfinanzhof hat in mehreren Grundsatzurteilen klargestellt, was als „eigene Wohnzwecke" gilt:
Anerkannt als Eigennutzung:
✓ Hauptwohnsitz
✓ Zweitwohnung — auch wenn sie nur zeitweise bewohnt wird (BFH, Urteil vom 27.06.2017, Az. IX R 37/16)
✓ Ferienwohnung, sofern nicht zur Vermietung bestimmt (BFH IX R 37/16)
✓ Wohnung bei doppelter Haushaltsführung
✓ Unentgeltliche Überlassung an kindergeldberechtigte Kinder (BFH, Urteil vom 26.01.1994, Az. X R 94/91)
✓ Häusliches Arbeitszimmer innerhalb der selbstgenutzten Wohnung (unschädlich)
Nicht anerkannt als Eigennutzung:
✗ Unentgeltliche Überlassung an Eltern oder Schwiegereltern
✗ Unentgeltliche Überlassung an sonstige Angehörige (außer kindergeldberechtigte Kinder)
✗ Vermietung an Angehörige (auch wenn vergünstigt)
Häufiger Irrtum: Viele Eigentümer glauben, dass die kostenlose Überlassung an die eigenen Eltern als Eigennutzung gilt. Das ist falsch. Nur bei kindergeldberechtigten Kindern wird die unentgeltliche Überlassung als Eigennutzung anerkannt.
Vermietete Immobilien: Fristen und Nutzung prüfen
Bei vermieteten Immobilien im Privatvermögen kann ein Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist steuerpflichtig sein. Eine Vermietung schließt die Eigennutzungsausnahme nicht in jeder Konstellation aus. Entscheidend ist der Nutzungsverlauf; eine kurzzeitige Vermietung im Verkaufsjahr kann nach ausreichender vorausgegangener Eigennutzung unschädlich sein.
Ob ein Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist steuerpflichtig ist, hängt insbesondere vom Nutzungsverlauf und einem möglichen Gewinn ab. Lassen Sie prüfen, ob eine Eigennutzungsausnahme greift und welche steuerlichen Folgen ein Verkauf zu Ihrem gewünschten Zeitpunkt hätte.
Abschreibungen bei der Gewinnermittlung: Soweit Abschreibungen steuerlich abgezogen wurden, mindern sie für § 23 EStG die anzusetzenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Dadurch kann der steuerliche Gewinn höher sein als die einfache Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Das ist keine pauschale Rückzahlung sämtlicher früherer Steuerersparnisse.
Kurzzeitige Vermietung vor Verkauf: Nach BFH IX R 10/19 kann eine Vermietung im Verkaufsjahr unschädlich sein, wenn zuvor eine zusammenhängende Eigennutzung vorlag: mindestens ein Tag im Verkaufsjahr, das gesamte Vorjahr und mindestens ein Tag im zweiten Vorjahr. Der genaue Nutzungsverlauf ist zu prüfen.
Das Fußstapfenprinzip bei Erbschaft und Schenkung
Bei einer Erbschaft oder Schenkung wird für § 23 EStG grundsätzlich die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet, soweit der Erwerb unentgeltlich ist. Daraus folgt keine pauschale Übernahme sämtlicher steuerlicher Eigenschaften. Zusätzliche entgeltliche Erwerbe und der Nutzungsverlauf sind gesondert zu prüfen.
Geerbt heißt nicht: noch einmal zehn Jahre warten. Hat Ihr Vater die Immobilie beispielsweise 2010 gekauft und erben Sie sie 2026 unentgeltlich, beginnt mit dem Erbfall keine neue Zehnjahresfrist. Bei einem Verkauf 2026 liegt die Anschaffung in diesem Beispiel bereits mehr als zehn Jahre zurück. Für § 23 EStG ist grundsätzlich die Anschaffung des Vorgängers maßgeblich; ein später hinzugekaufter Anteil muss gesondert geprüft werden.
Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG: Bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Rechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet.
Beispiel Erbschaft – STEUERPFLICHTIG
Vater kauft am 01.03.2018 eine Immobilie, verstirbt am 15.06.2025; der Sohn erbt und verkauft am 01.02.2027. Für § 23 EStG wird bei unentgeltlichem Erwerb grundsätzlich die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet. Der Verkauf liegt innerhalb von zehn Jahren. Steuerpflicht wird im Beispiel zusätzlich unterstellt: Es greift keine Eigennutzungsausnahme und es entsteht ein steuerpflichtiger Gewinn.
Beispiel Schenkung – STEUERPFLICHTIG
Mutter kauft 2019 eine Wohnung für 200.000 €, schenkt sie 2024 ihrer Tochter; diese verkauft 2027 für 350.000 €. Bei vollständig unentgeltlichem Erwerb wird für § 23 EStG grundsätzlich die Anschaffung der Mutter zugerechnet. Im Beispiel wird unterstellt, dass keine Eigennutzungsausnahme greift. Der Preisunterschied von 150.000 € ist noch kein abschließend ermittelter steuerpflichtiger Gewinn: Kosten und Abschreibungen sind gesondert zu berücksichtigen.
Eigennutzung bei geerbten Immobilien: Auch wenn die zugerechnete Anschaffung noch keine zehn Jahre zurückliegt, kann eine gesetzliche Eigennutzungsausnahme greifen. Bei eigener Wohnnutzung des Erben nach einer Vermietung ist für die Dreikalenderjahresregel ein zusammenhängender Zeitraum erforderlich, der das gesamte mittlere Kalenderjahr umfasst. Lassen Sie den vollständigen Nutzungsverlauf und die Zurechnung im konkreten Erbfall prüfen.
Beim entgeltlichen Erwerb eines Erbanteils ist die aktuelle Gesetzeslage entscheidend. § 23 Abs. 1 Satz 4 EStG erfasst auch Beteiligungen an Gesamthandsgemeinschaften. Das frühere BFH-Urteil IX R 13/22 lässt sich deshalb nicht pauschal als aktuelle Steuerfreiheit übernehmen. Lassen Sie Erwerbsdatum, Übergangsrecht und den konkreten Vorgang steuerlich prüfen. § 23 EStG Weiterführend: BFH, Urteil vom 26.09.2023, Az. IX R 13/22
Bei Schenkung gilt exakt dasselbe. Das Fußstapfenprinzip unterscheidet nicht zwischen Erbschaft und Schenkung. Und: Der Bundesfinanzhof hat ausdrücklich entschieden (Az. IX R 8/20), dass die unentgeltliche Übertragung an einen Dritten, der anschließend verkauft, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt – auch wenn Schenkung und Verkauf zeitlich nah beieinander liegen. Der Beschenkte muss aber trotzdem die verbleibende Spekulationsfrist beachten.
So wird die Spekulationssteuer berechnet
Entscheidend ist der steuerliche Gewinn, nicht der gesamte Verkaufserlös. Zuerst ist zu prüfen, ob der Verkauf unter § 23 EStG fällt. Erst danach wird der Gewinn oder Verlust ermittelt. Die Ablösung eines noch offenen Darlehens ist dabei nicht einfach ein zusätzlicher Abzug vom Gewinn; die Anschaffungskosten werden nach den steuerlichen Regeln berücksichtigt.
Verkaufspreis (laut notariellem Kaufvertrag)
– Anschaffungskosten (ursprünglicher Kaufpreis)
– Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler beim Kauf)
– Steuerlich anzuerkennende nachträgliche Herstellungskosten
– Werbungskosten bei Veräußerung (Makler, Notar, Anzeigen beim Verkauf)
+ In Anspruch genommene Abschreibungen (AfA) bei vorheriger Vermietung
= Veräußerungsgewinn oder -verlust vor Prüfung der Freigrenze
Der Steuersatz: Es gibt keinen festen Satz
Ein steuerpflichtiger Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft wird bei der Einkommensteuer berücksichtigt. Die zusätzliche Steuer hängt vom gesamten zu versteuernden Einkommen, Freibeträgen und den persönlichen Verhältnissen ab. Ein pauschaler Steuersatz für den Verkauf lässt sich daraus nicht ableiten.
Für einen nach § 23 EStG steuerpflichtigen privaten Immobilienverkauf gilt grundsätzlich der persönliche Einkommensteuertarif, kein pauschaler Abgeltungsteuersatz. Ob zusätzlich Solidaritätszuschlag oder Kirchensteuer anfällt, hängt von den jeweiligen Voraussetzungen ab.
Die Freigrenze: 1.000 € seit 2024
Seit dem 01.01.2024 gilt eine Freigrenze von 1.000 Euro pro Person und Jahr für den Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften. Die Anhebung von zuvor 600 Euro erfolgte durch das Wachstumschancengesetz (Bundesrat-Zustimmung am 22.03.2024).
Konkretes Rechenbeispiel
Situation: Sie haben 2019 eine Eigentumswohnung für 180.000 € gekauft. Die Kaufnebenkosten betrugen 14.000 €. Sie verkaufen die Wohnung nun 2026 für 250.000 €. Die Verkaufskosten (Notar, Makler) betragen 9.000 €. Die Wohnung war nicht vermietet, Sie haben sie aber auch nicht selbst bewohnt (z.B. Leerstand).
Tatsächlich bewegliches Inventar kann mit einem realistischen Wert gesondert vereinbart werden. Die bloße Ausweisung im Vertrag schafft jedoch keine Steuerfreiheit. Gebäudebestandteile und mögliche eigene Veräußerungsgewinne müssen steuerlich richtig zugeordnet werden.
Die Scheidungsfalle: Wenn der Auszug zur Steuerfalle wird
Ein trennungsbedingter Auszug kann die eigene Wohnnutzung beenden und damit für einen späteren Verkauf steuerlich relevant werden. Er führt aber nicht automatisch dazu, dass jede anschließende Veräußerung steuerpflichtig ist. Entscheidend bleiben Erwerbsdatum, Verkaufszeitpunkt und die tatsächlich erfüllten Eigennutzungsvoraussetzungen.
Der typische Fall: Ein Ehepaar kauft 2018 gemeinsam ein Haus. 2024 zieht einer der Partner aus. 2025 soll im Rahmen der Scheidung der Miteigentumsanteil des ausgezogenen Partners an den anderen übertragen werden. Innerhalb der 10-Jahres-Frist, also steuerpflichtig?
Der BFH hat in IX R 11/21 einen steuerpflichtigen Verkauf nach trennungsbedingtem Auszug beurteilt. Der Verkauf erfolgte dort erst zwei Jahre nach dem Auszug. Daraus folgt nicht, dass jeder Verkauf unmittelbar nach einer Trennung steuerpflichtig ist. Maßgeblich bleiben Vertragsdaten und der genaue Zeitraum eigener Wohnnutzung.
Sein Gewinn: 250.000 € – 200.000 € (sein Kaufpreisanteil) – Nebenkosten = steuerpflichtiger Gewinn.
Der Anteil der Frau ist nicht betroffen – sie wohnt weiterhin im Haus und erfüllt die Eigennutzungsausnahme.
Was können Sie tun?
Prüfen Sie zuerst die Vertragsdaten und den tatsächlichen Nutzungsverlauf. Ein Verkauf nach Ablauf von mehr als zehn Jahren seit der maßgeblichen Anschaffung kann außerhalb der Immobilienfrist des § 23 EStG liegen; innerhalb der Frist kommt gegebenenfalls eine Eigennutzungsausnahme infrage. Ob ein späterer Verkauf oder eine andere Gestaltung zu Ihrer Situation passt, sollte vor einer verbindlichen Vereinbarung steuerlich und rechtlich geklärt werden.
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Diese fünf Punkte helfen Ihnen, das Gespräch mit Ihrer Steuerberatung vorzubereiten. Ob eine Ausnahme greift oder welche Kosten anzusetzen sind, ergibt sich aus Ihrem konkreten Erwerbs- und Nutzungsverlauf. Daraus folgt keine pauschale Zusage, die Steuer vermeiden zu können.
10-Jahres-Frist abwarten
Prüfen Sie, ob ein Verkauf nach Ablauf von mehr als zehn Jahren seit der maßgeblichen Anschaffung für Sie sinnvoll ist. Bei Immobilien im Privatvermögen kann damit der Veräußerungstatbestand des § 23 EStG entfallen. Andere steuerliche Tatbestände und die genaue Fristberechnung sind gesondert zu prüfen.
Eigennutzung herstellen
Eine tatsächliche Eigennutzung kann eine Ausnahme nach § 23 EStG begründen. Bei der Dreikalenderjahresregel muss sie zusammenhängend das gesamte mittlere Kalenderjahr und mindestens einen Tag in beiden angrenzenden Jahren umfassen. Ein nur formaler Einzug genügt nicht. Lassen Sie einen Nutzungswechsel und seine Folgen vorher steuerlich prüfen.
Fußstapfenprinzip prüfen
Bei Erbschaft oder vollständig unentgeltlicher Schenkung ist grundsätzlich die Anschaffung des Vorgängers maßgeblich. Prüfen Sie daher dessen Erwerbsunterlagen. Gegenleistungen, übernommene Verbindlichkeiten oder zusätzlich gekaufte Anteile können eine gesonderte Beurteilung erfordern.
Werbungskosten maximieren
Halten Sie Belege zu Anschaffung, Herstellung und Verkauf bereit. Welche Kosten den Gewinn mindern, ist einzeln zu prüfen; bereits berücksichtigte Aufwendungen dürfen nicht nochmals abgezogen werden. Bewegliches Inventar kann mit realistischem Wert gesondert vereinbart werden. Die separate Ausweisung im Vertrag allein schafft keine Steuerfreiheit.
Unter der Freigrenze bleiben
Wenn der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 € bleibt, ist alles steuerfrei. Bei Immobilien ist diese Grenze in der Praxis selten erreichbar – aber bei sehr geringem Gewinn oder wenn hohe Kosten den Gewinn drücken, kann es relevant werden.
Sonderfälle: Gemischt genutzt, Teilverkauf, Nießbrauch, Erbengemeinschaft
Gemischt genutzte Immobilien
Bei einer Immobilie, die teilweise vermietet und teilweise selbst genutzt wird – typisch bei einem Zweifamilienhaus – wird der Veräußerungsgewinn anteilig nach Wohnfläche aufgeteilt. Der selbstgenutzte Anteil kann steuerfrei sein (wenn die Eigennutzungsbedingung erfüllt ist), der vermietete Anteil unterliegt der 10-Jahres-Frist.
Eigengenutzer Anteil (60.000 €): steuerfrei (wenn 3-Kalenderjahre-Regel erfüllt)
Vermieteter Anteil (40.000 €): steuerpflichtig
Gut zu wissen: Ein häusliches Arbeitszimmer innerhalb der selbstgenutzten Wohnung ist unschädlich – es macht den Verkauf nicht anteilig steuerpflichtig.
Teilverkauf
Beim Verkauf eines Miteigentumsanteils oder eines Grundstücksteils sind die Erwerbsgeschichte und Nutzung des veräußerten Teils zu prüfen. Eine Teilung allein startet nicht automatisch eine neue Spekulationsfrist. Bei einem Verkauf innerhalb der maßgeblichen Frist sind ein möglicher Gewinn und gesetzliche Ausnahmen zu beurteilen; aus der bisherigen Eigennutzung eines Hauses folgt nicht ohne Weiteres eine Befreiung für eine abgetrennte Fläche.
Nießbrauch
Übertragung mit Nießbrauchvorbehalt: Ob eine Übertragung unentgeltlich, teilweise entgeltlich oder entgeltlich ist, hängt von der gesamten Vertragsgestaltung ab. Insbesondere Zahlungen oder übernommene Verbindlichkeiten sind zu prüfen. Die Zurechnung der Anschaffung des Rechtsvorgängers nach § 23 EStG setzt insoweit einen unentgeltlichen Erwerb voraus.
Verkauf mit Nießbrauch: Ein bestehendes Nießbrauchrecht ist bei Verkauf und Vertragsgestaltung zu berücksichtigen. Bestand, mögliche Aufhebung, Zahlungen und steuerliche Folgen sind gesondert zu prüfen. Aus einer Beeinflussung des Kaufpreises folgt keine pauschale Aussage zum steuerpflichtigen Gewinn. Der Nießbrauch vermittelt ein Nutzungsrecht, nicht das Eigentum.
Erbengemeinschaft
Durch das Jahressteuergesetz 2024 wurde klargestellt: Die Anschaffung und Veräußerung von Anteilen an Gesamthandsgemeinschaften – insbesondere Erbengemeinschaften – wird der Anschaffung und Veräußerung der zur Gesamthand gehörenden Wirtschaftsgüter gleichgestellt. Bei Erbengemeinschaften, die Immobilien halten, ist das besonders relevant. Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Erbengemeinschaft.
Verlustverrechnung
Ein niedrigerer Verkaufspreis bedeutet nicht automatisch einen steuerlichen Verlust. Maßgeblich ist die steuerliche Rechnung einschließlich berücksichtigter Abschreibungen. Ergibt sie bei einem unter § 23 EStG fallenden Verkauf tatsächlich einen Verlust, entsteht aus diesem Vorgang kein steuerpflichtiger Gewinn. Der Verlust lässt sich grundsätzlich nur innerhalb der privaten Veräußerungsgeschäfte verrechnen, nicht mit Arbeitslohn oder Kapitaleinkünften. Nach den gesetzlichen Voraussetzungen kommen auch eine Verrechnung mit dem unmittelbar vorangegangenen Jahr oder ein Vortrag in spätere Jahre infrage. Ein Verkauf außerhalb des Anwendungsbereichs begründet dagegen keinen solchen Verlustabzug.
Die 5 größten Irrtümer bei der Spekulationssteuer
„Ich muss 3 volle Kalenderjahre darin wohnen"
Nicht zwingend. Die Dreikalenderjahresregel kann bei zusammenhängender tatsächlicher Eigennutzung erfüllt sein, wenn das gesamte mittlere Kalenderjahr und mindestens ein Tag in beiden angrenzenden Jahren umfasst sind. Drei volle Jahre sind dafür nicht erforderlich. Einzelne, voneinander getrennte Wohntage oder eine bloße Anmeldung reichen nicht.
„Bei Erbschaft beginnt eine neue 10-Jahres-Frist"
Bei unentgeltlichem Erwerb wird für § 23 EStG grundsätzlich die Anschaffung des Erblassers oder Schenkers zugerechnet. Die Zehnjahresfrist beginnt dadurch nicht neu. Das bedeutet aber keine ungeprüfte Übernahme sämtlicher steuerlicher Eigenschaften; entgeltlich erworbene Teile und der Nutzungsverlauf sind gesondert zu beurteilen.
„Wenn meine Eltern kostenlos darin wohnen, ist das Eigennutzung"
Falsch. Die unentgeltliche Überlassung an Eltern, Schwiegereltern oder andere Angehörige zählt nicht als Eigennutzung. Nur die Überlassung an kindergeldberechtigte Kinder wird anerkannt. Alle anderen Angehörigen zählen nicht.
„Die Freigrenze von 1.000 € ist ein Freibetrag"
Falsch. Es ist eine Freigrenze – der Unterschied ist enorm. Bei 999 € Gewinn: steuerfrei. Bei 1.001 € Gewinn: der gesamte Betrag von 1.001 € wird besteuert – nicht nur der eine Euro über der Grenze.
„Bei Scheidung ist die Übertragung an den Ex-Partner steuerfrei"
Eine Übertragung ist nicht allein wegen der Scheidung steuerfrei. Ein Auszug kann die Eigennutzung beenden. Ob eine Ausnahme nach § 23 EStG dennoch greift, hängt insbesondere vom Verkaufszeitpunkt und Nutzungsverlauf ab. BFH IX R 11/21 ist anhand seiner konkreten Umstände einzuordnen.
Häufig gestellte Fragen zur Spekulationssteuer
Wann muss ich Spekulationssteuer zahlen? +
Ein privater Immobilienverkauf kann steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen und keine gesetzliche Eigennutzungsausnahme greift. Die Freigrenze gilt für den Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr: Bereits ab 1.000 € ist sie nicht mehr anwendbar. Maßgeblich ist regelmäßig der Zeitpunkt der bindenden Verträge. § 23 EStG
Wie hoch ist die Spekulationssteuer? +
Ein steuerpflichtiger Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft wird bei der Einkommensteuer berücksichtigt. Die zusätzliche Steuer hängt vom gesamten zu versteuernden Einkommen, Freibeträgen und den persönlichen Verhältnissen ab. Ein pauschaler Steuersatz für den Verkauf lässt sich daraus nicht ableiten.
Was ist das Fußstapfenprinzip? +
Bei einer Erbschaft oder Schenkung wird für § 23 EStG grundsätzlich die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet. Ein entgeltlicher Hinzuerwerb von Anteilen ist gesondert nach aktueller Gesetzeslage zu prüfen; die bisherige Haltedauer gilt dafür nicht automatisch unverändert weiter.
Gilt die Spekulationssteuer auch bei geerbten Immobilien? +
Eine Erbschaft beginnt grundsätzlich keine neue Zehnjahresfrist. Soweit der Erwerb unentgeltlich ist, zählt für § 23 EStG die Anschaffung des Rechtsvorgängers. Liegt sie mehr als zehn Jahre zurück, fällt der Verkauf grundsätzlich nicht unter diese Immobilienfrist. Liegt sie noch innerhalb der Frist, sind unter anderem Eigennutzung, Gewinn und zusätzliche entgeltliche Erwerbe zu prüfen. Erbschaftsteuer und andere steuerliche Tatbestände sind davon zu unterscheiden.
Wie kann ich die Spekulationssteuer vermeiden? +
Prüfen Sie vor dem Verkauf die maßgebliche Anschaffung, die tatsächliche Nutzung und die Gewinnermittlung. Bei unentgeltlicher Erbschaft oder Schenkung zählt grundsätzlich die Anschaffung des Vorgängers. Mehr als zehn Jahre seit der Anschaffung oder eine gesetzliche Eigennutzungsausnahme können den Verkauf aus § 23 EStG herausnehmen. Tatsächlich abzugsfähige Kosten und die Freigrenze sind getrennt zu prüfen. Ein bloßer Nutzungswechsel oder eine bestimmte Vertragsformulierung garantiert keine Steuerfreiheit.
Wie wird der Gewinn bei der Spekulationssteuer berechnet? +
Ausgangspunkt ist der Verkaufspreis abzüglich der steuerlich anzusetzenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der abzugsfähigen Veräußerungskosten. Anschaffungsnebenkosten gehören in die Kostenbasis. Bereits steuerlich abgezogene Abschreibungen mindern diese Kostenbasis und erhöhen dadurch das Ergebnis. Darlehensablösung und Kontogutschrift sind deshalb nicht mit dem steuerlichen Gewinn gleichzusetzen. Die Kosten dürfen nicht doppelt berücksichtigt werden.
Muss ich auch bei einer Schenkung Spekulationssteuer zahlen? +
Bei unentgeltlichem Erwerb wird für § 23 EStG grundsätzlich die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet. Zusätzliche Gegenleistungen oder eine teilweise entgeltliche Übertragung sind gesondert zu prüfen. Die Steuerfolge eines späteren Verkaufs hängt außerdem von Nutzung, Vertragsdaten und dem steuerlichen Anwendungsbereich ab.
Gibt es eine Freigrenze bei der Spekulationssteuer? +
Ja. Die Freigrenze beträgt seit 2024 insgesamt 1.000 Euro pro Person und Kalenderjahr für den Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften. Nur wenn dieser Gesamtgewinn unter 1.000 Euro liegt, greift sie. Bereits bei genau 1.000 Euro ist die Freigrenze nicht mehr anwendbar; es wird nicht lediglich der darüberliegende Betrag berücksichtigt. Das ist keine Freigrenze je Immobilie.
Kann ich die Spekulationssteuer durch einen Direktverkauf umgehen? +
Ein Direktverkauf ändert die steuerlichen Regeln nicht. Maßgeblich sind unter anderem Erwerbsgeschichte, Nutzung, Zeitraum und Gewinnermittlung. Bei TB entfällt beim Direktankauf die Maklerprovision; daraus folgt keine Befreiung von Einkommensteuer.
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Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche Beratung. Für Ihre individuelle Situation wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater. TB Grundeigentum übernimmt keine Haftung für die steuerliche Richtigkeit der Inhalte. Redaktionell überarbeitet am 26. Oktober 2026.