Vermietete Immobilie verkaufen – geht das einfach so?
Eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus verkaufen — geht das? Ja. Was dabei zu beachten ist, erklärt dieser Ratgeber.
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Ja, Sie dürfen eine vermietete Immobilie verkaufen
Eine vermietete Immobilie kann grundsätzlich verkauft werden. Der Mietvertrag bleibt bestehen. Gesetzliche oder vereinbarte Vorkaufsrechte und Mitteilungspflichten sind anhand der Vermietungs- und Eigentumsgeschichte zu prüfen.
Ein gesetzliches Mietervorkaufsrecht kann beim ersten einschlägigen Verkauf nach der Umwandlung entstehen, wenn die Wohnung dem Mieter bereits vor Begründung des Wohnungseigentums überlassen war. Begründung, Überlassung, Verkauf und Ausnahmen sind zusammen zu prüfen. § 577 BGB
Der Verkauf ist grundsätzlich möglich. Welche Unterlagen, Rechte und Abstimmungen im Einzelfall wichtig sind, hängt unter anderem vom Mietvertrag, der Eigentumsgeschichte und dem vorgesehenen Verkauf ab.
„Kauf bricht nicht Miete“ – der Mietvertrag läuft weiter
Das deutsche Mietrecht schützt den Mieter umfassend – auch beim Eigentümerwechsel. Der wichtigste Grundsatz ist in §566 BGB verankert und lautet sinngemäß: „Kauf bricht nicht Miete.“
Was bedeutet das für den Mieter?
Unter den Voraussetzungen des § 566 BGB tritt der Erwerber mit dem Eigentumsübergang in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Der Verkauf beendet den Mietvertrag nicht und ändert seine Bedingungen nicht automatisch. Informieren und dokumentieren Sie insbesondere, ab wann und an wen die Miete zu zahlen ist.
Was bedeutet das für den Verkäufer?
Für den Verkauf müssen Sie den Mieter nicht kündigen. Die Mitteilung über den Eigentumsübergang kann jedoch für die Haftung des bisherigen Vermieters eine Rolle spielen. Stimmen Sie den Ablauf, den Mietvertrag und die Regelungen im Kaufvertrag mit dem Notariat ab.
Eigenbedarfskündigung – möglich, aber mit hohen Hürden
Manche Eigentümer erwägen vor einem Verkauf eine Kündigung. Ob eine Kündigung zulässig ist, richtet sich nach dem Kündigungsgrund, dem Mietvertrag und dem Einzelfall. Der Wunsch, die Wohnung frei zu verkaufen, ersetzt keinen gesetzlichen Kündigungsgrund.
Eigenbedarf: Eine ordentliche Kündigung setzt ein berechtigtes Interesse voraus; die Voraussetzungen und eine mögliche Härte des Mieters sind genau zu prüfen. Für eine Verkaufsentscheidung sollten Sie sich deshalb nicht auf eine pauschale Annahme zur Kündigung stützen. § 573 BGB und § 574 BGB bilden wichtige gesetzliche Grundlagen.
Sperrfrist nach Eigentümerwechsel
Kündigungsfristen: Bei einer ordentlichen Vermieterkündigung verlängert sich die gesetzliche Grundfrist nach fünf und acht Jahren seit Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. Kündigungsgrund, Zugang und Vertragsbedingungen sind gesondert zu prüfen. Nach einer Umwandlung können zusätzliche Kündigungsbeschränkungen nach § 577a BGB gelten; Voraussetzungen und Dauer hängen vom Einzelfall und der anwendbaren Landesregelung ab.
Härteklausel §574 BGB
Widerspruch des Mieters: Der Mieter kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen widersprechen und die Fortsetzung verlangen. Ob dies greift und wie lange ein Verfahren dauert, hängt vom konkreten Fall ab; eine pauschale Dauer lässt sich nicht seriös angeben.
Ob ein Verkauf im vermieteten Zustand oder eine andere Lösung besser passt, hängt von Objekt, Vertrag, Käuferkreis und Ihrem Zeitplan ab. Lassen Sie die rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen vor einer Entscheidung prüfen.
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Drückt die Vermietung den Verkaufspreis?
Eine bestehende Vermietung bestimmt den Verkaufspreis nicht automatisch. Maßgeblich sind unter anderem Mietvertrag, Miethöhe, Zustand, Lage, Nachfrage und der Kreis möglicher Käufer. Vergleichen Sie konkrete Angebote und ihre Bedingungen.
Abschlag für Kapitalanleger
Miethöhe, Vertragsbedingungen, Zahlungshistorie, Lage und Zustand fließen in die Bewertung ein. Eine bestehende Vermietung kann für Kapitalanleger interessant sein; ein bestimmter Abschlag oder dessen Wegfall lässt sich daraus nicht pauschal ableiten.
Abschlag bei Eigennutzer-Käufern
Wer selbst einziehen möchte, muss zunächst prüfen, ob und wann das rechtlich möglich wäre. Ein gewünschter Einzugstermin allein beendet den Mietvertrag nicht. Für Ihren Verkauf bedeutet das: Ein Käufer, der die Immobilie vermietet behalten möchte, hat andere Voraussetzungen als ein Eigennutzer.
Abschlag bei Selbstnutzer-Markt
Ein Kauf zur Eigennutzung setzt voraus, dass der Käufer seine Wohnpläne mit der bestehenden Vermietung vereinbaren kann. Ein freier Einzug darf nicht einfach zugesagt werden; einen festen Preisabschlag gibt es dafür ebenfalls nicht.
Vorteil bei Kapitalanlegern
Eine bestehende Vermietung kann für einzelne Kapitalanleger ein Vorteil sein. Entscheidend bleiben Mietvertrag, Miethöhe, Zahlungsstand, Zustand, Lage und die Wirtschaftlichkeit des konkreten Objekts.
Entscheidende Faktoren
Für die Prüfung zählen unter anderem Nettokaltmiete, laufende Kosten, Mietvereinbarungen und Zustand. Bekannte Mietrückstände, Mängel oder anstehende Arbeiten gehören ebenfalls dazu. So lassen sich offene Fragen vor einer Kaufentscheidung gezielt klären.
Fazit: Aus einer bestehenden Vermietung lässt sich weder ein fester Abschlag noch ein fester Zuschlag ableiten. Entscheidend sind das konkrete Objekt, die Vertragslage und die Bedingungen des jeweiligen Angebots.
Wann ein Direktverkauf vermieteter Immobilien passen kann
Ein Direktverkauf kann passen, wenn Sie die Vermietung abgeben möchten und einen Käufer suchen, der das bestehende Mietverhältnis übernimmt. Das kann etwa nach einer Erbschaft, bei einem Wegzug oder bei zu großem Verwaltungsaufwand interessant sein. Sie müssen die Immobilie dafür nicht erst leer bekommen.
Die wirtschaftliche Zuordnung der Mieten richtet sich nach dem vereinbarten Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten; dieser ist vom Eigentumsübergang zu unterscheiden. Mietvertrag, Kaution und Abrechnung sollten im Vertrag abgestimmt werden.
Mietunterlagen: Halten Sie Mietvertrag, Nachträge, Abrechnungen und Angaben zur Kaution für die spätere Prüfung bereit. Fehlt etwas, nennen Sie uns das bei der Anfrage. Wir besprechen mit Ihnen, welche Unterlagen als Nächstes benötigt werden; zum Einstieg ist keine vollständige Mappe nötig.
Wirtschaftliche Prüfung: Ein möglicher Käufer bewertet Mieteinnahmen, Kosten, Vertragslage und Zustand im Zusammenhang. Welche steuerlichen Folgen sich daraus ergeben, hängt von der jeweiligen Situation ab und sollte bei Bedarf steuerlich beraten werden.
Auch bei offenen Fragen: Mietrückstände, Streitigkeiten oder anstehende Arbeiten sollten Sie früh ansprechen. Wir prüfen dann, ob ein Ankauf für unseren Bestand unter diesen Voraussetzungen infrage kommt. Sie müssen solche Themen nicht erst auf eigene Kosten lösen, bevor Sie bei uns anfragen.
So läuft der Verkauf einer vermieteten Immobilie ab
Der Verkaufsprozess einer vermieteten Immobilie unterscheidet sich im Kern nicht grundlegend von einem normalen Immobilienverkauf. Es gibt aber einige Besonderheiten, die Sie beachten sollten:
1. Eckdaten und Unterlagen sammeln: Für eine erste Anfrage an uns genügen Ort, Immobilienart, Größe, Vermietungssituation und Ihre Preisvorstellung, soweit bekannt. Für die weitere Prüfung helfen Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne, Mietvertrag mit Nachträgen, die letzte Betriebskostenabrechnung sowie eine Übersicht über Mieten, bekannte Rückstände und Kautionen. Welche Nachweise wir benötigen, stimmen wir mit Ihnen ab; persönliche Mieterdaten brauchen wir für die Erstanfrage nicht.
2. Kommunikation und Termine abstimmen: Informieren Sie den Mieter über anstehende Besichtigungen rechtzeitig und stimmen Sie Termine zumutbar ab. Ob und wann weitere Informationen sinnvoll oder erforderlich sind, hängt von Mietvertrag, Ablauf und Einzelfall ab. Der Verkauf lässt den Mietvertrag grundsätzlich bestehen.
3. Besichtigung vorbereiten: Klären Sie zunächst mit dem Käufer, welche Räume und Unterlagen er prüfen möchte. Stimmen Sie den Termin anschließend rechtzeitig und zu zumutbaren Zeiten mit dem Mieter ab. Eine für jede Situation passende Vorlaufzeit gibt es nicht; Berufstätigkeit und andere berechtigte Interessen sind zu berücksichtigen.
4. Notarieller Kaufvertrag: Sind Preis und Bedingungen geklärt, wird der Vertrag beim Notariat vorbereitet. Das bestehende Mietverhältnis sowie der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten sollten darin berücksichtigt werden. Stimmen Sie auch Mietzuordnung, offene Abrechnungen und die dokumentierte Übergabe der Kaution ab.
5. Übergabe und Abrechnung dokumentieren: Mit dem Eigentumsübergang tritt der Erwerber grundsätzlich in das Mietverhältnis ein. Halten Sie Mietzuordnung, Abrechnung und Kautionsübergabe nachvollziehbar fest. Eine vollständige Befreiung des Verkäufers von jeder Haftung folgt daraus nicht automatisch: Kann der Mieter die Kaution bei Mietende nicht vom Erwerber erlangen, kann der frühere Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet sein. § 566a BGB
Einzelne Wohnung oder ganzes Mietshaus? Wenn Sie eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen, sind neben der Vermietung auch die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft hilfreich: Hausgeld, Wirtschaftsplan und bekannte Beschlüsse. Bei einem Mehrfamilienhaus benötigen wir dagegen einen Überblick über alle Einheiten, Leerstände und Mieten. Für die erste Anfrage genügt die bekannte Ausgangslage; personenbezogene Mieterdaten sind dafür nicht erforderlich.
Wann ein Direktverkauf vermieteter Immobilien passen kann
Sie möchten verkaufen, ohne Ihre Mieter mit ständig wechselnden Interessenten zu belasten? Bei uns sprechen Sie direkt mit dem möglichen Käufer. Zunächst klären wir die Eckdaten Ihrer Immobilie und Ihre Preisvorstellung. Erst wenn diese zu unseren Ankaufkriterien passen, vereinbaren wir eine Besichtigung.
Wir sind keine Makler. TB-Grundeigentum kauft passende Immobilien für den eigenen Bestand. Als inhabergeführtes Unternehmen haben wir kurze Entscheidungswege und kennen unseren finanziellen Rahmen. Ob wir Ihnen ein Kaufangebot machen können, entscheidet sich nach der Objekt- und Unterlagenprüfung.
Keine Maklerprovision beim Direktankauf: Beim Verkauf direkt an TB Grundeigentum fällt für Sie keine Maklerprovision an. Kosten und Bedingungen eines anderen Verkaufswegs richten sich nach der jeweiligen Vereinbarung.
Wenige, gezielte Besichtigungen: In der Regel genügt uns ein Termin. Wenn dabei zusätzliche Fragen auftauchen, kann ein zweiter nötig werden. Welche Räume wir sehen müssen, klären wir vorab mit Ihnen. Die Termine stimmen wir unter Rücksicht auf die berechtigten Interessen Ihrer Mieter ab.
Klarheit nach der ersten Rückmeldung: Innerhalb von 48 Stunden melden wir uns persönlich. Wir besprechen, ob Ihre Immobilie grundsätzlich zu unserem Ankauf passt, welche Angaben noch fehlen und ob eine Besichtigung sinnvoll ist. Ein verbindliches Kaufangebot ist diese erste Rückmeldung noch nicht.
Wirtschaftlichkeit transparent prüfen: Ein mögliches Angebot berücksichtigt den Zustand, die Lage, die Mietunterlagen und die erforderlichen Schritte. Vergleichen Sie Preis und Bedingungen konkreter Angebote, bevor Sie sich entscheiden.
Sie behalten die Entscheidung: Wenn wir nach der Prüfung ein Angebot machen, besprechen wir Preis, Bedingungen und den möglichen Ablauf mit Ihnen. Lassen Sie sich vor einer bindenden Entscheidung die Finanzierung nachvollziehbar darlegen. Eine Einigung wird notariell beurkundet; ein Finanzierungsnachweis allein garantiert noch keinen späteren Zahlungseingang.
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Bestehende Mietverträge werden bei der Ankaufprüfung berücksichtigtHäufige Fragen zum Verkauf vermieteter Immobilien
Muss ich den Mieter vor dem Verkauf kündigen?
Nein. Sie können die Immobilie vermietet verkaufen. Der Mietvertrag läuft nach §566 BGB automatisch weiter. Eine Kündigung nur zum Zweck des Verkaufs ist rechtlich nicht zulässig.
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Das gesetzliche Mietervorkaufsrecht kann greifen, wenn Wohnungseigentum nach Überlassung an den Mieter begründet wurde oder werden soll und an einen Dritten verkauft wird. Es bestehen gesetzliche Ausnahmen. Auch weitere vereinbarte Rechte sind zu prüfen; der heutige Status als Eigentumswohnung allein entscheidet die Frage nicht. § 577 BGB
Was passiert mit der Mietkaution?
Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein. Dokumentieren Sie Betrag, Anlage und Übergabe. Kann der Mieter die Kaution bei Mietende nicht vom Erwerber erlangen, kann der frühere Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet sein. § 566a BGB
Fällt Spekulationssteuer an?
Bei einer Immobilie im Privatvermögen kann ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung nach § 23 EStG steuerpflichtig sein. Entscheidend ist der steuerliche Gewinn, nicht der gesamte Verkaufserlös. Bei einer Erbschaft oder vollständig unentgeltlichen Schenkung beginnt die Frist grundsätzlich nicht neu; maßgeblich ist die Anschaffung des Rechtsvorgängers. Frühere Eigennutzung kann eine Ausnahme ermöglichen. Entgeltlich erworbene Anteile, Gegenleistungen oder eine teilweise betriebliche Nutzung müssen gesondert geprüft werden. Nach mehr als zehn Jahren fällt bei einem privaten Verkauf grundsätzlich keine Steuer nach § 23 EStG an. Lassen Sie Ihren Fall steuerlich prüfen. Beispiele finden Sie im Ratgeber zur Spekulationsfrist.
Kann der neue Eigentümer Eigenbedarf anmelden?
Eine Eigenbedarfskündigung setzt ein berechtigtes Interesse voraus. Kündigungsfristen, mögliche Sperrfristen nach einer Umwandlung und ein Härtewiderspruch des Mieters können hinzukommen. Die Voraussetzungen sind im Einzelfall rechtlich zu prüfen; maßgeblich sind insbesondere §§ 573 und 574 BGB.
Wir kaufen selbst — direkt und provisionsfrei.
TB Grundeigentum kauft Immobilien direkt an. Wir prüfen, ob Ihr Objekt zu unserem Bestand passt, und besprechen Preis, Zustand und Übergabe mit Ihnen persönlich. Für den Direktankauf durch uns fällt keine Maklerprovision an.
Unser Ankaufsangebot entsteht nach Prüfung von Lage, Zustand, Flächen, Mietverhältnissen und Unterlagen. Es ist die Kalkulation eines möglichen Käufers und kein unabhängiges Verkehrswertgutachten. Vergleichen Sie konkrete Angebote einschließlich ihrer Bedingungen und verbleibender Kosten.
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TB Grundeigentum prüft vermietete Häuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser als möglicher Käufer. Bestehende Mietverhältnisse fließen in die Objektprüfung ein. Wenn ein Ankauf grundsätzlich infrage kommt, besprechen wir die möglichen Bedingungen mit Ihnen.
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✓ Besichtigung, benötigte Unterlagen und Übergabe persönlich abstimmen
✓ Verkauf im vorhandenen Zustand prüfen; Räumung und Inventar ausdrücklich vereinbaren
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Dieser Ratgeber dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Für Ihre konkrete Situation wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt oder Steuerberater.