Sie besitzen eine vermietete Wohnung oder ein Haus und möchten verkaufen – aber da wohnt noch jemand drin. Auf dem freien Markt schrecken die meisten Käufer vor vermieteten Objekten zurück. Das Ergebnis: Ihr Haus steht monatelang auf Portalen, der Preis sinkt, und Sie bleiben auf den laufenden Kosten sitzen. Dieser Ratgeber zeigt, warum der Direktverkauf an einen Kapitalanleger die klügste Lösung ist.
✉️ Vermietetes Objekt bewerten lassen Kostenlos & unverbindlich – Angebot innerhalb von 48 StundenDie kurze Antwort: Ja, Sie dürfen eine vermietete Immobilie jederzeit verkaufen – auch ohne Zustimmung des Mieters. Das ist Ihr gutes Recht als Eigentümer. Der Mieter hat kein Vorkaufsrecht auf das gesamte Haus (bei Einfamilienhäusern), und er kann den Verkauf nicht verhindern.
Ausnahme Eigentumswohnung: Wird eine vermietete Eigentumswohnung erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend verkauft, hat der Mieter nach §577 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das bedeutet: Der Mieter kann zu denselben Konditionen einsteigen, die der Käufer geboten hat. Dieses Recht besteht allerdings nur bei der erstmaligen Umwandlung – nicht bei einer Wohnung, die schon als Eigentumswohnung existiert.
In der Praxis ist der Verkauf einer vermieteten Immobilie also rechtlich unkompliziert. Die eigentliche Herausforderung liegt woanders: in der Käufersuche und im Preis.
Das deutsche Mietrecht schützt den Mieter umfassend – auch beim Eigentümerwechsel. Der wichtigste Grundsatz ist in §566 BGB verankert und lautet sinngemäß: „Kauf bricht nicht Miete.“
Das bedeutet konkret: Der neue Eigentümer tritt automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein – mit allen Rechten und Pflichten. Der Mieter behält seine Wohnung, seine Miethöhe, seine Kündigungsfristen und alle vertraglichen Vereinbarungen. Der Verkauf ändert für den Mieter im Grunde nichts – außer dass er die Miete an einen neuen Eigentümer überweist.
Für Sie als Verkäufer heißt das: Sie müssen den Mieter nicht kündigen, um die Immobilie verkaufen zu können. Sie müssen ihm den Verkauf noch nicht einmal mitteilen, bevor er stattfindet – auch wenn es aus Höflichkeit natürlich sinnvoll ist, den Mieter frühzeitig zu informieren.
Manche Eigentümer überlegen, den Mieter vor dem Verkauf zu kündigen, um die Immobilie „frei“ und damit zu einem höheren Preis verkaufen zu können. Grundsätzlich ist eine Eigenbedarfskündigung möglich – aber die Hürden sind hoch, und der Weg ist langwierig.
Voraussetzungen für Eigenbedarf: Sie müssen nachweisen, dass Sie selbst, ein naher Familienangehöriger oder eine Haushaltsangehörige Person die Wohnung benötigt. „Ich möchte die Wohnung frei verkaufen" ist kein zulässiger Kündigungsgrund. Eine Eigenbedarfskündigung, die nur dem Zweck dient, den Verkaufspreis zu steigern, ist rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam.
Kündigungsfristen: Je nach Wohndauer des Mieters gelten gesetzliche Kündigungsfristen von drei bis neun Monaten (bis 5 Jahre: 3 Monate, bis 8 Jahre: 6 Monate, über 8 Jahre: 9 Monate). In manchen Städten kommen zusätzliche Sperrfristen hinzu – beispielsweise in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, wo nach der Umwandlung in Eigentumswohnungen eine Sperrfrist von bis zu zehn Jahren gilt.
Risiko Widerspruch: Der Mieter kann der Kündigung widersprechen und sich auf die Sozialklausel (§574 BGB) berufen – etwa wegen hohen Alters, Krankheit oder fehlender Ersatzwohnung. Dann entscheidet das Gericht, und das kann ein bis zwei Jahre dauern.
Unser Rat: In den meisten Fällen ist es wirtschaftlicher, die Immobilie vermietet zu verkaufen, als einen langwierigen Kündigungsprozess zu führen. Professionelle Käufer kaufen Immobilien bevorzugt im vermieteten Zustand.
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Ohne Kündigung, ohne Provision – Angebot in 48hDie ehrliche Antwort: Ja, in vielen Fällen schon – aber nicht so stark, wie viele Eigentümer befürchten. Und es gibt Situationen, in denen die Vermietung den Preis sogar stützt oder erhöht.
Wenn Ihre Immobilie vor allem für Selbstnutzer interessant wäre (z. B. ein Einfamilienhaus in guter Lage), führt die bestehende Vermietung typischerweise zu einem Abschlag von 10 bis 30 % gegenüber dem Leerstandswert. Der Grund: Selbstnutzer wollen sofort einziehen und haben keine Verwendung für einen bestehenden Mietvertrag.
Für Kapitalanleger ist eine vermietete Immobilie dagegen oft attraktiver als eine leere. Denn sie generiert vom ersten Tag an Mieteinnahmen – ohne Leerstandsrisiko, ohne Mietersuche, ohne Anlaufphase. Ein gut vermietetes Objekt mit solider Rendite findet unter Investoren schnell einen Käufer.
Den größten Einfluss auf den Preis haben: die aktuelle Miethöhe (ist sie marktgerecht oder deutlich darunter?), die Mietvertragsdauer (wie lange wohnt der Mieter schon?), die Bonität des Mieters (zahlt er zuverlässig?) und der Zustand der Immobilie.
Fazit: Der „Vermietungsabschlag“ ist real, aber kein Naturgesetz. Wenn Sie die Immobilie an die richtige Zielgruppe verkaufen – nämlich an Kapitalanleger und Investoren statt an Selbstnutzer – relativiert sich der Preisunterschied erheblich. Und genau hier kommt der Direktverkauf ins Spiel.
Während Selbstnutzer vor einer vermieteten Immobilie zurückschrecken, sehen Kapitalanleger darin genau das, was sie suchen: ein sofort ertragsfähiges Investment. Für professionelle Käufer ist eine laufende Vermietung kein Hindernis – sondern ein Qualitätsmerkmal.
Sofortige Mieteinnahmen: Ab dem Tag der notariellen Übergabe fließt Miete. Kein Leerstand, keine Mietersuche, kein Inserieren und Besichtigen. Der Kapitalanleger weiß vom ersten Tag an, welche Rendite er erzielt – das reduziert sein Risiko und macht die Immobilie kalkulierbar.
Bewährtes Mietverhältnis: Ein Mieter, der seit Jahren zuverlässig zahlt, ist für einen Investor wertvoller als eine leere Wohnung mit unbekanntem zukünftigem Mieter. Die Zahlungshistorie ist ein handfestes Argument, das Vertrauen schafft und Finanzierungen erleichtert.
Steuerliche Vorteile: Kapitalanleger können Kaufnebenkosten, Zinsen, Abschreibungen und Instandhaltungskosten steuerlich geltend machen. Die Mieteinnahmen einer vermieteten Immobilie bilden die Grundlage für diese steuerliche Optimierung – ein weiterer Grund, warum vermietete Objekte bei Investoren gefragt sind.
Keine emotionale Bindung: Während Selbstnutzer eine Wohnung „fühlen“ müssen – die richtige Küche, das richtige Bad, die richtige Aussicht –, entscheiden Kapitalanleger nach Zahlen: Rendite, Lage, Mietentwicklung, Zustand. Das macht Verhandlungen sachlicher, schneller und weniger emotional.
Der Verkaufsprozess einer vermieteten Immobilie unterscheidet sich im Kern nicht grundlegend von einem normalen Immobilienverkauf. Es gibt aber einige Besonderheiten, die Sie beachten sollten:
1. Unterlagen zusammenstellen: Neben den üblichen Verkaufsunterlagen (Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne) benötigen Sie eine Kopie des Mietvertrags inklusive aller Nachträge, eine aktuelle Nebenkostenabrechnung, die Miethistorie (Zahlungseingänge der letzten 12–24 Monate) und ggf. Informationen zur Kautionshinterlegung.
2. Mieter informieren: Sie sind zwar nicht verpflichtet, den Mieter vorab zu informieren – aber es ist sinnvoll und zeugt von Fairness. Teilen Sie dem Mieter mit, dass ein Verkauf geplant ist, und versichern Sie ihm, dass sein Mietvertrag davon unberührt bleibt. Das schafft Vertrauen und vermeidet unnötige Unruhe.
3. Besichtigungen koordinieren: Als Vermieter haben Sie ein Recht auf Besichtigungen mit potenziellen Käufern – allerdings nur mit rechtzeitiger Ankündigung (in der Regel 24–48 Stunden vorher) und zu zumutbaren Zeiten. Bei einem Direktverkauf reduziert sich die Zahl der Besichtigungen auf ein Minimum – oft genügt ein einziger Termin.
4. Notarieller Kaufvertrag: Im Kaufvertrag wird der bestehende Mietvertrag dokumentiert. Der Käufer bestätigt, dass er die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis übernimmt. Die Mietkaution wird ebenfalls an den neuen Eigentümer übertragen.
5. Eigentumsübergang: Nach der Eintragung im Grundbuch wird der Mieter schriftlich über den Eigentümerwechsel informiert. Ab diesem Zeitpunkt zahlt er die Miete an den neuen Eigentümer. Als Verkäufer sind Sie ab sofort von allen Vermieterpflichten befreit.
Vermietete Immobilien sind auf dem klassischen Maklerweg schwieriger zu vermarkten als leere. Der Grund ist einfach: Die Mehrheit der Käufer auf Immobilienportalen sind Selbstnutzer – und die suchen keine vermietete Wohnung. Die Folge: lange Standzeiten, wenige qualifizierte Anfragen und ein Preis, der durch die eingeschränkte Nachfrage gedrückt wird.
Ein Direktverkauf an einen Investor löst dieses Problem – denn Investoren suchen gezielt nach vermieteten Objekten. Und ein Direktverkauf bringt weitere Vorteile, die gerade bei einer vermieteten Immobilie besonders ins Gewicht fallen:
Keine Maklerprovision: Die gesparte Provision (3,57 % inkl. MwSt.) ist bares Geld. Bei einem Verkaufspreis von 200.000 € sind das über 7.000 €, die direkt bei Ihnen bleiben.
Minimale Störung für den Mieter: Beim Maklerverkauf muss der Mieter dutzende Besichtigungstermine über sich ergehen lassen – über Wochen oder Monate. Beim Direktverkauf gibt es einen, maximal zwei Besichtigungstermine. Das schont das Mietverhältnis und vermeidet Konflikte.
Schnelle Abwicklung: Kein monatelanges Inserieren, kein Warten auf den richtigen Käufer, keine geplatzten Finanzierungen. Ein professioneller Direktkäufer besichtigt, prüft die Unterlagen und macht ein verbindliches Angebot – oft innerhalb weniger Tage.
Kein Preisabschlag durch falsche Zielgruppe: Auf einem Immobilienportal konkurriert Ihre vermietete Wohnung mit leeren, frisch renovierten Objekten – und verliert diesen Vergleich zwangsläufig. Beim Direktverkauf an einen Kapitalanleger wird die Vermietung dagegen als Vorteil bewertet, nicht als Nachteil.
Gesicherte Finanzierung: Wir klären die Bankfinanzierung, bevor wir Ihnen ein Angebot machen. Der Verkauf platzt nicht – ein Risiko, das beim Verkauf an Privatpersonen heute häufiger auftritt als je zuvor.
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150+ Immobilien gekauft – Mieter bleibt wohnen, Sie bekommen Ihr GeldNein. Sie können die Immobilie vermietet verkaufen. Der Mietvertrag läuft nach §566 BGB automatisch weiter. Eine Kündigung nur zum Zweck des Verkaufs ist rechtlich nicht zulässig.
Nur in einem Fall: wenn eine Mietwohnung erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft wird (§577 BGB). Bei Einfamilienhäusern und bereits bestehenden Eigentumswohnungen besteht kein Vorkaufsrecht.
Die Kaution geht auf den neuen Eigentümer über. Sie als Verkäufer müssen die Kaution an den Käufer aushändigen oder verrechnen. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution allein wegen des Eigentümerwechsels.
Wenn Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen und sie nicht selbst bewohnt haben, fällt auf den Gewinn Spekulationssteuer an. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist der Verkauf steuerfrei. Lassen Sie sich im Zweifel von einem Steuerberater beraten.
Ja, grundsätzlich schon – aber nicht sofort. Bei umgewandelten Eigentumswohnungen gilt eine Sperrfrist von bis zu zehn Jahren. Und der Eigenbedarf muss nachgewiesen werden. Als Verkäufer haften Sie nach §566a BGB nicht für Eigenbedarfskündigungen des neuen Eigentümers.
TB Grundeigentum sind private Immobilieninvestoren aus Oberhausen mit über 25 Jahren Erfahrung. Wir vermitteln keine Immobilien an Dritte — wir kaufen sie für unseren eigenen Bestand. Jede Immobilie bleibt bei uns: Wir vermieten, sanieren und verwalten langfristig.
Genau deshalb zahlen wir faire Preise und verzichten komplett auf Provision: Weil es sich für uns trotzdem rechnet — und für Sie sowieso.
Wir sind private Investoren aus dem Ruhrgebiet und kaufen seit Jahren vermietete Immobilien – Häuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser. Bestehende Mietverhältnisse sind für uns kein Problem, sondern der Normalfall. Sie erhalten ein faires, verbindliches Angebot – ohne Provision, ohne Maklerstress und ohne Kündigung Ihres Mieters.
Dieser Ratgeber dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Für Ihre konkrete Situation wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt oder Steuerberater.
