Immobilie verkaufen ohne Makler: Was Sie wirklich wissen müssen
Sie möchten Ihre Immobilie ohne Makler verkaufen? Sie können selbst Interessenten suchen oder direkt an einen Käufer wie TB-Grundeigentum verkaufen. Hier erfahren Sie, welche Aufgaben bleiben und was wir schon vor einer Besichtigung mit Ihnen klären.
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Ohne Makler verkaufen: Die Vorteile – und die Realität
Wer ohne Makler verkauft, kann eine andernfalls selbst zu zahlende Provision vermeiden. Dafür übernimmt er Aufgaben wie Unterlagenbeschaffung, Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlungen. Entscheidend ist, ob der Zeitaufwand und die Verantwortung zu Ihrer Situation passen.
Beim eigenständigen Verkauf organisieren Sie Unterlagen, Inserat, Anfragen und Besichtigungen selbst. Wie viel Zeit das beansprucht, hängt unter anderem von der Immobilie, den verfügbaren Unterlagen und den Interessenten ab. Für rechtliche und steuerliche Fragen können Sie gezielt fachliche Unterstützung hinzuziehen; den Kaufvertrag beurkundet ein Notar.
Dieser Ratgeber hilft Ihnen, die Aufgaben und möglichen Kosten einzuordnen. Er zeigt außerdem, welche Schritte bei einem direkten Verkauf an uns entfallen können und welche Entscheidungen bei Ihnen bleiben. So können Sie den Verkaufsweg wählen, der zu Ihrer Immobilie und Ihrem Zeitplan passt.
✓ Die komplette 15-Punkte-Checkliste für den Privatverkauf
✓ Welche versteckten Kosten auf Sie zukommen
✓ Warum der Notar beim Hausverkauf Pflicht ist (§ 311b BGB)
✓ Was das Finanzamt beim Immobilienverkauf von Ihnen will
✓ Welche Fehler zur Anfechtung des Kaufvertrags führen können
✓ Ein ehrlicher Vergleich: Privatverkauf vs. Makler vs. Direktverkauf
Die 15-Punkte-Checkliste: Was beim Privatverkauf wirklich auf Sie zukommt
Die folgende Checkliste führt durch 15 typische Aufgaben. Welche Unterlagen und Schritte Sie tatsächlich benötigen, hängt vom Objekt und dem gewählten Verkaufsweg ab. Markieren Sie, was bereits vorbereitet ist:
Planen Sie Zeit für Unterlagen, Anfragen, Besichtigungen und Verhandlungen ein. Der Aufwand hängt vom Objekt und Ihrer Erfahrung ab. Eine pauschale Stunden- oder Monatszahl ist keine verlässliche Grundlage für Ihre Entscheidung. Weiterführend: ✉️ Direkten Ankauf unverbindlich prüfen lassen
Was kostet ein Privatverkauf wirklich? Die versteckten Ausgaben
Auch ohne Makler können Kosten entstehen. Entscheidend ist, welche Unterlagen fehlen, welche Leistungen Sie beauftragen und welche Verpflichtungen noch bestehen. Holen Sie dafür konkrete Gebührenauskünfte oder Angebote ein; die folgenden Positionen sind keine pauschale Gesamtrechnung.
Auch Ihre eigene Zeit gehört in den Vergleich: Unterlagen sammeln, Anfragen beantworten, Termine organisieren und Angebote prüfen. Verwenden Sie dafür Ihren realistischen Aufwand statt eines allgemeinen Stundenwerts.
Wenn passende Anfragen ausbleiben, prüfen Sie zunächst die Angaben im Inserat, fehlende Unterlagen, Erreichbarkeit und Rückmeldungen der Interessenten. Eine lange Vermarktungszeit allein belegt weder einen Mangel noch eine notwendige Preissenkung.
Notar beim Hausverkauf: Pflicht oder optional?
Ein Grundstückskaufvertrag bedarf nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung. Das Notariat erläutert den Vertrag und betreut die rechtliche Abwicklung für beide Seiten. Es ersetzt weder die wirtschaftliche Objektprüfung noch eine individuelle Steuerberatung.
Ist ein Vertrag auch ohne Notar gültig?
Eine rein schriftliche oder mündliche Einigung ersetzt die notarielle Beurkundung grundsätzlich nicht. § 311b BGB sieht zwar eine Heilung des Formmangels durch Auflassung und Grundbucheintragung vor; das ist kein Ersatz für den regulären notariellen Kaufvertrag. Auch Vereinbarungen vor dem Kauf sollten auf mögliche Formpflichten geprüft werden.
Ist ein Grundbucheintrag ohne Notar möglich?
Für den Eigentumsübergang sind insbesondere die Auflassung und die Eintragung ins Grundbuch erforderlich. Das Notariat bereitet die Erklärungen und Nachweise vor. Eine Auflassungsvormerkung sichert den Erwerbsanspruch; sie ist von der Eigentumsumschreibung zu unterscheiden.
Was kostet der Notar – und wer zahlt?
Notarkosten sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Geschäftswert und den erforderlichen Tätigkeiten; Grundbuchkosten kommen hinzu. Lassen Sie sich die voraussichtlichen Kosten für Ihren Vorgang erläutern. Im Kaufvertrag wird festgelegt, wer welche Kosten trägt. Häufig trägt der Käufer die Erwerbskosten, während beim Verkäufer etwa Kosten für die Löschung eigener Belastungen verbleiben.
✓ Prüft die Identität beider Parteien
✓ Erstellt den Kaufvertragsentwurf (oder prüft einen vorgelegten)
✓ Klärt über Rechte und Pflichten beider Seiten auf
✓ Beurkundet den Kaufvertrag
✓ Beantragt die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt
✓ Holt die Löschungsbewilligung der Bank ein (bei bestehender Grundschuld)
✓ Fordert die Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Finanzamt an
✓ Veranlasst die endgültige Eigentumsumschreibung
Der Notar ist neutral – er vertritt weder Käufer noch Verkäufer, sondern sorgt für einen rechtlich einwandfreien Ablauf.
Was muss ich ans Finanzamt zahlen, wenn ich mein Haus verkaufe?
Für die steuerliche Prüfung zählen Erwerbsgeschichte, Vertragsdaten, Nutzung und ein möglicher Gewinn. Eine geerbte Immobilie löst deshalb nicht automatisch eine neue zehnjährige Wartezeit aus.
Die sogenannte Spekulationssteuer ist Einkommensteuer auf bestimmte private Veräußerungsgewinne. Für Immobilien im Privatvermögen regelt § 23 EStG insbesondere die Zehnjahresfrist und Ausnahmen bei Eigennutzung:
Liegt die maßgebliche Anschaffung mehr als zehn Jahre zurück, fällt der Verkauf grundsätzlich nicht unter die Immobilienfrist des § 23 EStG.
Innerhalb der Frist können gesetzliche Eigennutzungsausnahmen greifen. Sonst ist ein steuerpflichtiger Gewinn zu prüfen – nicht der gesamte Verkaufserlös.
Bei Erbschaft oder unentgeltlicher Schenkung wird grundsätzlich die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet. Gegenleistungen oder hinzugekaufte Anteile erfordern eine gesonderte Prüfung.
Wie kann ich meine Immobilie steuerfrei verkaufen?
Lassen Sie die maßgeblichen Vertragsdaten vor der Beurkundung prüfen, besonders wenn die Zehnjahresfrist bald endet. Ob ein späterer Verkauf sinnvoll ist, hängt auch von Ihrer persönlichen Situation ab. Andere steuerliche Sachverhalte, etwa Betriebsvermögen oder gewerblicher Grundstückshandel, sind gesondert zu beurteilen.
Für die Eigennutzung nennt das Gesetz zwei Alternativen: ausschließliche eigene Wohnnutzung seit Anschaffung oder Fertigstellung bis zum Verkauf oder eigene Wohnnutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren. Bei der zweiten Alternative verlangt der Bundesfinanzhof einen zusammenhängenden Zeitraum, der das gesamte mittlere Kalenderjahr umfasst. Gemeint sind nicht zwingend drei volle Jahre; bei Teilvermietung oder Nutzungswechsel ist der Einzelfall zu prüfen.
Die Grunderwerbsteuer ist davon zu unterscheiden: Üblicherweise übernimmt sie vertraglich der Käufer. Nach § 13 GrEStG können grundsätzlich aber beide Vertragsparteien Steuerschuldner sein. Die vertragliche Kostenverteilung beseitigt diese gesetzliche Verantwortung nicht automatisch.
→ Ausführlicher Ratgeber: Spekulationssteuer bei Immobilien – alles was Sie wissen müssen
Was darf man beim Hausverkauf nicht? Offenbarungspflichten und Haftungsrisiken
Verkäufer sollten bekannte Probleme nachvollziehbar offenlegen und Fragen wahrheitsgemäß beantworten. Das gilt bei eigener Vermarktung ebenso wie beim Verkauf über einen Makler oder direkt an uns.
Bekannte Mängel verschweigen
Bekannte, für die Kaufentscheidung wesentliche Umstände können auch ungefragt offenzulegen sein – etwa verdeckte Feuchtigkeit, Altlastenverdacht oder fehlende Baugenehmigungen. Was aufklärungspflichtig ist, hängt vom Einzelfall ab; ohne Weiteres erkennbare oder bereits bekannte Umstände sind anders zu beurteilen. Angaben sollten Sie nicht ohne gesicherte Grundlage machen.
Arglistige Täuschung: Die Konsequenzen
Bei arglistiger Täuschung können je nach Voraussetzungen etwa Anfechtung, Minderung oder Schadensersatz in Betracht kommen. Auf einen Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer bei arglistig verschwiegenen Mängeln nicht berufen. Dokumentieren Sie deshalb wesentliche Angaben. Die Bundesnotarkammer erläutert die Aufklärungspflichten.
Falsche Angaben zur Wohnfläche
Unzutreffende Flächenangaben können Gewährleistungs- oder Haftungsfragen auslösen. Für einen Immobilienkauf gilt keine pauschale Zehn-Prozent-Grenze aus dem Mietrecht. Entscheidend sind unter anderem die vertragliche Vereinbarung, die Angaben des Verkäufers und ein möglicher Haftungsausschluss. Lassen Sie die Fläche nachvollziehbar berechnen.
Was Sie sonst nicht dürfen
Machen Sie zu Baujahr, Fläche und Zustand nur nachvollziehbare Angaben. Legen Sie bestehende Mietverhältnisse, Wohnrechte und Grundbuchbelastungen offen. Auch bekannte größere Bauvorhaben in unmittelbarer Umgebung können relevant sein. Ob eine konkrete Information mitgeteilt werden muss und wie sie dokumentiert wird, sollten Sie im Zweifel rechtlich klären.
Verkaufen oder vermieten? Wann was sinnvoll ist
Bevor Sie sich auf den Verkaufsprozess einlassen, lohnt sich eine grundsätzliche Frage: Ist der Verkauf überhaupt der richtige Weg? Oder wäre Vermieten die bessere Option?
Eine abbezahlte Wohnung vermieten oder verkaufen? Auch ohne Kreditrate bleiben laufende Kosten und Entscheidungen rund um die Immobilie. Prüfen Sie Ihren Wirtschaftsplan, die letzte Hausgeldabrechnung und anstehende Arbeiten: Was tragen Sie selbst, und welcher Betrag bleibt von den Mieteinnahmen nach Kosten und Rücklagen? Überlegen Sie außerdem, ob Sie das Kapital anderweitig benötigen und wie viel Zeit Sie für die Vermietung aufbringen möchten. Eine abbezahlte Wohnung kann weiter zu Ihren Plänen passen – oder ein Verkauf kann Sie entlasten. Die fehlende Restschuld allein entscheidet diese Frage nicht.
Verkaufen ist sinnvoll, wenn:
✓ Sie das Kapital für etwas anderes brauchen (Schulden tilgen, neues Objekt kaufen, Altersvorsorge)
✓ Die Immobilie hohen Sanierungsbedarf hat und Sie nicht investieren wollen
✓ Sie weit entfernt wohnen und die Verwaltung zu aufwendig ist
✓ Sie eine Erbschaft auflösen oder sich bei Scheidung einigen müssen
✓ Die laufenden Kosten (Instandhaltung, Hausgeld, Steuern) die Mieteinnahmen auffressen
Vermieten ist sinnvoll, wenn:
✓ Die erwarteten Mieteinnahmen passen nach Kosten und Rücklagen zu Ihren Zielen
✓ Sie können Instandhaltung, Leerstand und mögliche Mietausfälle finanziell tragen
✓ Sie möchten die Immobilie länger behalten, ohne Wertsteigerungen vorauszusetzen
✓ Sie haben steuerliche Auswirkungen individuell geprüft
✓ Sie organisieren Verwaltung und Instandhaltung selbst oder beauftragen Unterstützung
Immobilie verkaufen mit Wohnrecht
Ein Verkauf mit vorbehaltenem Wohnrecht kann grundsätzlich vereinbart werden. Dabei sind unter anderem Dauer, betroffene Räume, laufende Kosten, Instandhaltung und Absicherung im Grundbuch zu klären. Das Recht beeinflusst den wirtschaftlichen Wert und die Finanzierungsmöglichkeiten. Lassen Sie die Gestaltung unabhängig prüfen. Ob ein solches Objekt für unseren Bestand infrage kommt, können wir erst nach Prüfung sagen.
Die Alternative: Direktverkauf an private Investoren
Ohne Makler zu verkaufen muss nicht bedeuten, selbst eine öffentliche Vermarktung zu organisieren. Sie können die Immobilie auch direkt einem Käufer anbieten, der sie für den eigenen Bestand prüft. So entfällt die Suche nach wechselnden Interessenten, wenn Sie sich mit diesem Käufer einigen.
Beim Direktankauf sprechen Sie unmittelbar mit dem möglichen Käufer. Bei TB Grundeigentum kaufen wir passende Immobilien für unseren eigenen Bestand. Unseren finanziellen Rahmen kennen wir; zunächst klären wir telefonisch Ihre Eckdaten und Preisvorstellung. Wir prüfen Ankäufe in der Metropolregion Rhein-Ruhr – in Städten wie Oberhausen, Mülheim an der Ruhr, Essen, Duisburg, Bottrop, Gelsenkirchen, Bochum, Dortmund und Umgebung.
Ist das der beste Preis?
Unser Ankaufsangebot entsteht nach Prüfung von Lage, Zustand, Flächen, Mietverhältnissen und Unterlagen. Es ist die Kalkulation eines möglichen Käufers und kein unabhängiges Verkehrswertgutachten. Vergleichen Sie konkrete Angebote einschließlich ihrer Bedingungen und verbleibender Kosten.
Was bringt Ihnen eine Anfrage bei uns? Wir besprechen zuerst die Immobilie, Ihre Preisvorstellung und Ihren Zeitplan. Sie erfahren, ob ein Ankauf grundsätzlich für uns infrage kommt und welche Angaben noch fehlen. Erst wenn die Eckdaten passen, vereinbaren wir eine Besichtigung. Eine erste Rückmeldung ist noch kein verbindliches Kaufangebot.
Das kann Ihnen besonders helfen, wenn Sie nicht vor Ort wohnen, Termine mit Mietern abstimmen müssen oder vor einer öffentlichen Vermarktung zunächst einen konkreten Käufer ansprechen möchten. Zustand und offene Fragen besprechen wir vorab. Über einen Verkauf entscheiden Sie erst, wenn Angebot und Bedingungen für Sie passen.
Privatverkauf vs. Makler vs. Direktverkauf: Der ehrliche Vergleich
Alle drei Verkaufswege haben ihre Berechtigung. Die beste Wahl hängt von Ihrer Situation, Ihrem Zeitrahmen und Ihren Prioritäten ab.
Häufige Fragen zum Immobilienverkauf ohne Makler
Wir kaufen selbst — direkt und provisionsfrei.
TB Grundeigentum kauft Immobilien direkt an. Wir prüfen, ob Ihr Objekt zu unserem Bestand passt, und besprechen Preis, Zustand und Übergabe mit Ihnen persönlich. Für den Direktankauf durch uns fällt keine Maklerprovision an.
Unser Ankaufsangebot entsteht nach Prüfung von Lage, Zustand, Flächen, Mietverhältnissen und Unterlagen. Es ist die Kalkulation eines möglichen Käufers und kein unabhängiges Verkehrswertgutachten. Vergleichen Sie konkrete Angebote einschließlich ihrer Bedingungen und verbleibender Kosten.
Passt Ihre Immobilie zu uns?
Schicken Sie uns die wichtigsten Angaben zu Ihrer Immobilie. Sie erhalten innerhalb von 48 Stunden eine persönliche Rückmeldung: Kommt ein Ankauf für unseren Bestand grundsätzlich infrage, welche Informationen fehlen noch und was wäre der nächste Schritt? Passt die Vorprüfung, stimmen wir eine Besichtigung mit Ihnen ab. Die Anfrage ist kostenlos und unverbindlich.
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✓ 0 € Maklerprovision beim Direktankauf durch TB
✓ Besichtigung, benötigte Unterlagen und Übergabe persönlich abstimmen
✓ Verkauf im vorhandenen Zustand prüfen; Räumung und Inventar ausdrücklich vereinbaren
✓ Direkter Kontakt ohne öffentliche Vermarktung durch TB
Sie haben eine Frage? Schreiben Sie uns über das Kontaktformular.
Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Für Ihre individuelle Situation wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater. TB Grundeigentum übernimmt keine Haftung für die Richtigkeit der Inhalte. Stand: 27. Oktober 2026.