Keine Provision zahlen, alles selbst in der Hand haben, den vollen Verkaufspreis behalten – die Idee klingt verlockend. Aber der Privatverkauf einer Immobilie ist aufwendiger, als die meisten Eigentümer erwarten. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen ehrlich, was auf Sie zukommt, welche Fehler Sie vermeiden müssen und welche Alternativen es gibt.
✉️ Oder direkt den einfachen Weg wählen Kostenlos & unverbindlich – Angebot in 48 Stunden480 Menschen suchen jeden Monat bei Google nach „Immobilie verkaufen ohne Makler". Die Motivation ist fast immer dieselbe: die Maklerprovision sparen. Bei einem Verkaufspreis von 300.000 Euro sind das schnell 10.000 bis 18.000 Euro – je nach Bundesland und Vereinbarung. Geld, das Sie bei einem Privatverkauf in der eigenen Tasche behalten.
Und ja: Es ist absolut möglich, Ihre Immobilie ohne Makler zu verkaufen. Tausende Eigentümer machen das jedes Jahr erfolgreich. Aber es ist wichtig, mit offenen Augen in den Prozess zu gehen. Denn was auf dem Papier einfach klingt – „Anzeige schalten, Besichtigungen machen, Kaufvertrag unterschreiben" – ist in der Praxis ein Projekt, das mehrere Monate Ihrer Zeit in Anspruch nimmt und Fachwissen in Bereichen wie Immobilienbewertung, Vertragsrecht, Baurecht und Steuerrecht erfordert.
Dieser Ratgeber gibt Ihnen alles an die Hand, was Sie für einen erfolgreichen Privatverkauf brauchen. Wir verschweigen Ihnen nichts – weder die Chancen noch die Risiken. Am Ende entscheiden Sie selbst, welcher Verkaufsweg der richtige für Ihre Situation ist.
Ein Immobilienverkauf ist kein einzelner Schritt, sondern ein Prozess mit mindestens 15 Aufgaben, die alle erledigt werden müssen. Haken Sie ab, was Sie bereits wissen oder vorbereitet haben:
„Ohne Makler verkaufen = keine Kosten" – das ist ein weit verbreiteter Irrtum. Zwar sparen Sie die Maklerprovision, aber ein Privatverkauf verursacht dennoch konkrete Kosten, die viele Eigentümer nicht auf dem Schirm haben:
Dazu kommt der größte Kostenfaktor, der in keiner Rechnung auftaucht: Ihre Zeit. 80 bis 120 Stunden Arbeit über mehrere Monate. Anfragen beantworten, Besichtigungen durchführen, Unterlagen zusammensuchen, mit dem Notar abstimmen. Wenn Sie berufstätig sind, bedeutet das Abende und Wochenenden.
Und das finanzielle Risiko: Wird der Preis falsch angesetzt, bleibt die Immobilie monatelang auf dem Markt. Ein Inserat, das zu lange online steht, wird zum „Ladenhüter" – Interessenten fragen sich, was mit dem Objekt nicht stimmt. Dann müssen Sie den Preis senken, oft um mehr als die gesparte Maklerprovision.
Kurze Antwort: Der Notar ist Pflicht. In Deutschland schreibt § 311b BGB vor, dass jeder Vertrag, der die Verpflichtung zum Kauf oder Verkauf eines Grundstücks beinhaltet, notariell beurkundet werden muss. Ein Immobilienkaufvertrag ohne Notar ist schlicht nichtig – er hat keine Rechtswirkung.
Nein. Bei Immobilien gilt eine Ausnahme vom Grundsatz der Vertragsfreiheit. Selbst wenn Käufer und Verkäufer sich einig sind, alle Bedingungen schriftlich festhalten und beide unterschreiben – ohne notarielle Beurkundung ist der Vertrag wertlos. Das gilt auch für Vorverträge und Reservierungsvereinbarungen, die eine Kaufverpflichtung enthalten.
Nein. Für die Umschreibung im Grundbuch benötigt das Grundbuchamt eine notariell beglaubigte Auflassung (Einigung über den Eigentumsübergang) sowie eine Auflassungsvormerkung. Der Notar beantragt beides beim Grundbuchamt. Ohne Notar kein Eigentumsübergang.
Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt (Gerichts- und Notarkostengesetz) und betragen in der Regel 1,0–1,5 % des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € sind das ca. 3.000–4.500 €. Üblicherweise trägt der Käufer die Notarkosten. Das ist aber Verhandlungssache – im Kaufvertrag kann auch eine andere Aufteilung vereinbart werden.
Diese Frage stellen sich viele Eigentümer – und die Antwort hängt von einem entscheidenden Faktor ab: Wie lange gehört Ihnen die Immobilie?
Das Stichwort heißt Spekulationssteuer (§ 23 EStG). Die Regel ist im Kern einfach:
Die sicherste Methode: Warten Sie die 10-Jahres-Frist ab. Zählt taggenau ab dem Datum des notariellen Kaufvertrags. Wenn die Frist fast abgelaufen ist, können wenige Monate Geduld Ihnen Zehntausende Euro Steuern ersparen.
Bei selbstgenutztem Wohneigentum greift die Eigennutzungsausnahme: Wenn Sie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren in der Immobilie gewohnt haben, ist der Verkauf steuerfrei – auch innerhalb der 10-Jahres-Frist.
Wichtig: Die Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland, in NRW: 6,5 %) zahlt der Käufer, nicht Sie als Verkäufer. Die Spekulationssteuer dagegen trifft den Verkäufer.
→ Ausführlicher Ratgeber: Spekulationssteuer bei Immobilien – alles was Sie wissen müssen
Beim Privatverkauf tragen Sie die volle Verantwortung für die korrekte Information des Käufers. Ein Fehler hier kann Sie teuer zu stehen kommen.
Sie müssen dem Käufer alle Ihnen bekannten wesentlichen Mängel mitteilen – auch wenn er nicht danach fragt. Dazu gehören: Feuchtigkeit und Schimmel, Schädlingsbefall, Asbest oder andere Schadstoffe, undichte Dächer, defekte Heizungen, Risse in tragenden Wänden, bekannte Altlasten im Boden. Wer Mängel verschweigt, handelt arglistig.
Verschweigen Sie bewusst Mängel, kann der Käufer den Kaufvertrag anfechten, eine Minderung des Kaufpreises verlangen oder Schadensersatz fordern. Der im Vertrag übliche Gewährleistungsausschluss („gekauft wie gesehen") schützt Sie bei arglistiger Täuschung nicht. Gerichte urteilen hier regelmäßig zugunsten der Käufer.
Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der angegebenen ab, kann der Käufer den Kaufpreis mindern. Messen Sie nach oder lassen Sie die Wohnfläche von einem Fachmann berechnen. Kellerräume, Dachschrägen unter 1 m Höhe und nicht beheizte Wintergärten zählen in der Regel nicht zur Wohnfläche.
Geplante Baumaßnahmen in der Nachbarschaft verschweigen (Straßenbau, Gewerbegebiet). Falsche Angaben zum Baujahr oder zur Bausubstanz machen. Bestehende Mietverträge oder Wohnrechte Dritter verheimlichen. Grundbuchbelastungen (Grundschulden, Wegerechte, Nießbrauch) nicht offenlegen.
Bevor Sie sich auf den Verkaufsprozess einlassen, lohnt sich eine grundsätzliche Frage: Ist der Verkauf überhaupt der richtige Weg? Oder wäre Vermieten die bessere Option?
✓ Sie das Kapital für etwas anderes brauchen (Schulden tilgen, neues Objekt kaufen, Altersvorsorge)
✓ Die Immobilie hohen Sanierungsbedarf hat und Sie nicht investieren wollen
✓ Sie weit entfernt wohnen und die Verwaltung zu aufwendig ist
✓ Sie eine Erbschaft auflösen oder sich bei Scheidung einigen müssen
✓ Die laufenden Kosten (Instandhaltung, Hausgeld, Steuern) die Mieteinnahmen auffressen
✓ Die Lage gut ist und stabile Mieteinnahmen sicher sind
✓ Die Bausubstanz solide ist und keine großen Investitionen anstehen
✓ Sie langfristig Vermögen aufbauen wollen (Wertsteigerung + Mieteinnahmen)
✓ Sie steuerliche Vorteile nutzen können (Abschreibung, Werbungskosten)
✓ Sie bereit sind, sich um Mietermanagement und Instandhaltung zu kümmern (oder eine Verwaltung zu bezahlen)
Eine interessante Zwischenlösung: Sie verkaufen die Immobilie, behalten aber ein lebenslanges Wohnrecht (oder ein befristetes Wohnrecht). Das funktioniert besonders gut für ältere Eigentümer, die Kapital freisetzen möchten, aber in ihrem Zuhause bleiben wollen. Das Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen und senkt den Kaufpreis – aber Sie haben Sicherheit und liquide Mittel gleichzeitig.
Neben dem Privatverkauf und dem Verkauf über einen Makler gibt es eine dritte Option, die viele Eigentümer nicht kennen: den Direktverkauf an private Immobilieninvestoren.
Das Prinzip ist einfach: Ein Investor – wie wir bei TB Grundeigentum – kauft Ihre Immobilie direkt, mit eigenem Kapital, ohne Zwischenhändler. Kein Inserat, keine Besichtigungsmarathons, keine Unsicherheit über die Finanzierung des Käufers. Wir kaufen ausschließlich in der Metropolregion Rhein-Ruhr – in Städten wie Oberhausen, Mülheim an der Ruhr, Essen, Duisburg, Bottrop, Gelsenkirchen, Bochum, Dortmund und Umgebung.
Ist das der beste Preis? Ehrlich gesagt: wahrscheinlich nicht. Bei einem perfekt durchgeführten Privatverkauf mit professionellem Exposé, optimaler Preisfindung und etwas Geduld erzielen Sie in der Regel den höchsten Verkaufspreis. Ein Direktverkauf liegt typischerweise 3–5 % unter dem Marktpreis, den Sie nach monatelanger Vermarktung erzielen könnten.
Warum entscheiden sich trotzdem viele Eigentümer dafür? Weil der Direktverkauf etwas bietet, das weder der Privatverkauf noch der Maklerverkauf liefern kann: Geschwindigkeit, Einfachheit und Sicherheit.
Für wen ist der Direktverkauf besonders interessant? Eigentümer unter Zeitdruck (Scheidung, Erbschaft, Jobwechsel). Eigentümer mit sanierungsbedürftigen Immobilien, die auf dem freien Markt schwer zu verkaufen sind. Eigentümer, die Diskretion brauchen. Und Eigentümer, die schlicht keine Lust haben, monatelang Besichtigungen zu organisieren.
Alle drei Verkaufswege haben ihre Berechtigung. Die beste Wahl hängt von Ihrer Situation, Ihrem Zeitrahmen und Ihren Prioritäten ab.
TB Grundeigentum sind private Immobilieninvestoren aus Oberhausen mit über 25 Jahren Erfahrung. Wir vermitteln keine Immobilien an Dritte — wir kaufen sie für unseren eigenen Bestand. Jede Immobilie bleibt bei uns: Wir vermieten, sanieren und verwalten langfristig.
Genau deshalb zahlen wir faire Preise und verzichten komplett auf Provision: Weil es sich für uns trotzdem rechnet — und für Sie sowieso.
Ob Sie sich für den Privatverkauf entscheiden oder den einfacheren Weg wählen möchten – in einem kostenlosen Erstgespräch klären wir Ihre Situation und zeigen Ihnen Ihre Optionen. Unverbindlich und ohne Druck.
Oder rufen Sie uns direkt an: 0208 30993950
Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Für Ihre individuelle Situation wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater. TB Grundeigentum übernimmt keine Haftung für die Richtigkeit der Inhalte. Stand: April 2026.
