Immobilie verkaufen ohne Makler: Was Sie wirklich wissen müssen

Ohne Makler verkaufen: Die Vorteile – und die Realität

Wer ohne Makler verkauft, kann eine andernfalls selbst zu zahlende Provision vermeiden. Dafür übernimmt er Aufgaben wie Unterlagenbeschaffung, Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlungen. Entscheidend ist, ob der Zeitaufwand und die Verantwortung zu Ihrer Situation passen.

Und ja: Es ist absolut möglich, Ihre Immobilie ohne Makler zu verkaufen. Tausende Eigentümer machen das jedes Jahr erfolgreich. Aber es ist wichtig, mit offenen Augen in den Prozess zu gehen. Denn was auf dem Papier einfach klingt – „Anzeige schalten, Besichtigungen machen, Kaufvertrag unterschreiben" – ist in der Praxis ein Projekt, das mehrere Monate Ihrer Zeit in Anspruch nimmt und Fachwissen in Bereichen wie Immobilienbewertung, Vertragsrecht, Baurecht und Steuerrecht erfordert.

Dieser Ratgeber gibt Ihnen alles an die Hand, was Sie für einen erfolgreichen Privatverkauf brauchen. Wir verschweigen Ihnen nichts – weder die Chancen noch die Risiken. Am Ende entscheiden Sie selbst, welcher Verkaufsweg der richtige für Ihre Situation ist.

Die 15-Punkte-Checkliste: Was beim Privatverkauf wirklich auf Sie zukommt

Ein Immobilienverkauf ist kein einzelner Schritt, sondern ein Prozess mit mindestens 15 Aufgaben, die alle erledigt werden müssen. Haken Sie ab, was Sie bereits wissen oder vorbereitet haben:

Was kostet ein Privatverkauf wirklich? Die versteckten Ausgaben

„Ohne Makler verkaufen = keine Kosten" – das ist ein weit verbreiteter Irrtum. Zwar sparen Sie die Maklerprovision, aber ein Privatverkauf verursacht dennoch konkrete Kosten, die viele Eigentümer nicht auf dem Schirm haben:

Auch Ihre eigene Zeit gehört in den Vergleich: Unterlagen sammeln, Anfragen beantworten, Termine organisieren und Angebote prüfen. Verwenden Sie dafür Ihren realistischen Aufwand statt eines allgemeinen Stundenwerts.

Und das finanzielle Risiko: Wird der Preis falsch angesetzt, bleibt die Immobilie monatelang auf dem Markt. Ein Inserat, das zu lange online steht, wird zum „Ladenhüter" – Interessenten fragen sich, was mit dem Objekt nicht stimmt. Dann müssen Sie den Preis senken, oft um mehr als die gesparte Maklerprovision.

Notar beim Hausverkauf: Pflicht oder optional?

Kurze Antwort: Der Notar ist Pflicht. In Deutschland schreibt § 311b BGB vor, dass jeder Vertrag, der die Verpflichtung zum Kauf oder Verkauf eines Grundstücks beinhaltet, notariell beurkundet werden muss. Ein Immobilienkaufvertrag ohne Notar ist schlicht nichtig – er hat keine Rechtswirkung.

Ist ein Vertrag auch ohne Notar gültig?

Nein. Bei Immobilien gilt eine Ausnahme vom Grundsatz der Vertragsfreiheit. Selbst wenn Käufer und Verkäufer sich einig sind, alle Bedingungen schriftlich festhalten und beide unterschreiben – ohne notarielle Beurkundung ist der Vertrag wertlos. Das gilt auch für Vorverträge und Reservierungsvereinbarungen, die eine Kaufverpflichtung enthalten.

Ist ein Grundbucheintrag ohne Notar möglich?

Für den Eigentumsübergang sind insbesondere die Auflassung und die Eintragung ins Grundbuch erforderlich. Das Notariat bereitet die Erklärungen und Nachweise vor. Eine Auflassungsvormerkung sichert den Erwerbsanspruch; sie ist von der Eigentumsumschreibung zu unterscheiden.

Was kostet der Notar – und wer zahlt?

Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt (Gerichts- und Notarkostengesetz) und betragen in der Regel 1,0–1,5 % des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € sind das ca. 3.000–4.500 €. Üblicherweise trägt der Käufer die Notarkosten. Das ist aber Verhandlungssache – im Kaufvertrag kann auch eine andere Aufteilung vereinbart werden.

Was muss ich ans Finanzamt zahlen, wenn ich mein Haus verkaufe?

Diese Frage stellen sich viele Eigentümer – und die Antwort hängt von einem entscheidenden Faktor ab: Wie lange gehört Ihnen die Immobilie?

Das Stichwort heißt Spekulationssteuer (§ 23 EStG). Die Regel ist im Kern einfach:

Wie kann ich meine Immobilie steuerfrei verkaufen?

Die sicherste Methode: Warten Sie die 10-Jahres-Frist ab. Zählt taggenau ab dem Datum des notariellen Kaufvertrags. Wenn die Frist fast abgelaufen ist, können wenige Monate Geduld Ihnen Zehntausende Euro Steuern ersparen.

Bei selbstgenutztem Wohneigentum greift die Eigennutzungsausnahme: Wenn Sie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren in der Immobilie gewohnt haben, ist der Verkauf steuerfrei – auch innerhalb der 10-Jahres-Frist.

Wichtig: Die Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland, in NRW: 6,5 %) zahlt der Käufer, nicht Sie als Verkäufer. Die Spekulationssteuer dagegen trifft den Verkäufer.

→ Ausführlicher Ratgeber: Spekulationssteuer bei Immobilien – alles was Sie wissen müssen

Verkaufen oder vermieten? Wann was sinnvoll ist

Bevor Sie sich auf den Verkaufsprozess einlassen, lohnt sich eine grundsätzliche Frage: Ist der Verkauf überhaupt der richtige Weg? Oder wäre Vermieten die bessere Option?

Verkaufen ist sinnvoll, wenn:

✓ Sie das Kapital für etwas anderes brauchen (Schulden tilgen, neues Objekt kaufen, Altersvorsorge)
✓ Die Immobilie hohen Sanierungsbedarf hat und Sie nicht investieren wollen
✓ Sie weit entfernt wohnen und die Verwaltung zu aufwendig ist
✓ Sie eine Erbschaft auflösen oder sich bei Scheidung einigen müssen
✓ Die laufenden Kosten (Instandhaltung, Hausgeld, Steuern) die Mieteinnahmen auffressen

Vermieten ist sinnvoll, wenn:

✓ Die Lage gut ist und stabile Mieteinnahmen sicher sind
✓ Die Bausubstanz solide ist und keine großen Investitionen anstehen
✓ Sie langfristig Vermögen aufbauen wollen (Wertsteigerung + Mieteinnahmen)
✓ Sie steuerliche Vorteile nutzen können (Abschreibung, Werbungskosten)
✓ Sie bereit sind, sich um Mietermanagement und Instandhaltung zu kümmern (oder eine Verwaltung zu bezahlen)

Immobilie verkaufen mit Wohnrecht

Eine interessante Zwischenlösung: Sie verkaufen die Immobilie, behalten aber ein lebenslanges Wohnrecht (oder ein befristetes Wohnrecht). Das funktioniert besonders gut für ältere Eigentümer, die Kapital freisetzen möchten, aber in ihrem Zuhause bleiben wollen. Das Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen und senkt den Kaufpreis – aber Sie haben Sicherheit und liquide Mittel gleichzeitig.

Die Alternative: Direktverkauf an private Investoren

Neben dem Privatverkauf und dem Verkauf über einen Makler gibt es eine dritte Option, die viele Eigentümer nicht kennen: den Direktverkauf an private Immobilieninvestoren.

Das Prinzip ist einfach: Ein Investor – wie wir bei TB Grundeigentum – kauft Ihre Immobilie direkt, mit gesicherter Finanzierung, ohne Zwischenhändler. Kein Inserat, keine Besichtigungsmarathons, keine Unsicherheit über die Finanzierung des Käufers. Wir kaufen ausschließlich in der Metropolregion Rhein-Ruhr – in Städten wie Oberhausen, Mülheim an der Ruhr, Essen, Duisburg, Bottrop, Gelsenkirchen, Bochum, Dortmund und Umgebung.

Ist das der beste Preis?
Unser Ankaufsangebot entsteht nach Prüfung von Lage, Zustand, Flächen, Mietverhältnissen und Unterlagen. Es ist die Kalkulation eines möglichen Käufers und kein unabhängiges Verkehrswertgutachten. Vergleichen Sie konkrete Angebote einschließlich ihrer Bedingungen und verbleibender Kosten.

Warum entscheiden sich trotzdem viele Eigentümer dafür? Weil der Direktverkauf etwas bietet, das weder der Privatverkauf noch der Maklerverkauf liefern kann: Geschwindigkeit, Einfachheit und Sicherheit.

Für wen ist der Direktverkauf besonders interessant? Eigentümer unter Zeitdruck (Scheidung, Erbschaft, Jobwechsel). Eigentümer mit sanierungsbedürftigen Immobilien, die auf dem freien Markt schwer zu verkaufen sind. Eigentümer, die Diskretion brauchen. Und Eigentümer, die schlicht keine Lust haben, monatelang Besichtigungen zu organisieren.

Privatverkauf vs. Makler vs. Direktverkauf: Der ehrliche Vergleich

Alle drei Verkaufswege haben ihre Berechtigung. Die beste Wahl hängt von Ihrer Situation, Ihrem Zeitrahmen und Ihren Prioritäten ab.

Häufige Fragen zum Immobilienverkauf ohne Makler

Wir kaufen selbst — direkt und provisionsfrei.

TB Grundeigentum kauft Immobilien direkt an. Wir prüfen, ob Ihr Objekt zu unserem Bestand passt, und besprechen Preis, Zustand und Übergabe mit Ihnen persönlich. Für den Direktankauf durch uns fällt keine Maklerprovision an.

Unser Ankaufsangebot entsteht nach Prüfung von Lage, Zustand, Flächen, Mietverhältnissen und Unterlagen. Es ist die Kalkulation eines möglichen Käufers und kein unabhängiges Verkehrswertgutachten. Vergleichen Sie konkrete Angebote einschließlich ihrer Bedingungen und verbleibender Kosten.

Passende nächste Schritte

• Checkliste für den Hausverkauf
• Dauer und Ablauf des Verkaufs
• Immobilienankauf: Welche Objekte wir prüfen und wie die Anfrage abläuft