Immobilienverkauf bei Schulden: Möglichkeiten und Grenzen prüfen

Immobilie verkaufen trotz laufendem Kredit – geht das?

Ein Verkauf ist auch mit laufender Finanzierung grundsätzlich möglich. Entscheidend ist, dass Sie den aktuellen Ablösebetrag Ihrer Bank kennen und der Kaufvertrag die Ablösung der gesicherten Forderung nachvollziehbar regelt.

Fragen Sie Ihre Bank zunächst schriftlich nach Ablösebetrag, Bedingungen und den Unterlagen für die Freigabe der Sicherheit. Das Notariat gestaltet die vertragliche Abwicklung und holt die erforderlichen Erklärungen ein. Häufig fließt bei Fälligkeit ein Teil des Kaufpreises direkt an die abzulösende Bank; nur der verbleibende Betrag wird an Sie ausgezahlt. Welche Zahlungswege gelten, ergibt sich aus dem Kaufvertrag und der Fälligkeitsmitteilung. Die notarielle Kaufabwicklung ersetzt keine Prüfung, ob der Verkauf Ihre persönliche finanzielle Situation löst.

Reicht der erwartete Verkaufserlös nicht für Ablösebetrag, Kosten und sonstige Verpflichtungen, muss die Differenz vor dem Verkauf mit der Bank geklärt werden. Holen Sie in dieser Lage frühzeitig unabhängige Schuldner- oder Rechtsberatung ein.

Warum geraten Eigentümer in finanzielle Schwierigkeiten?

Ein Engpass kann nach Einkommensverlust, Trennung, Krankheit, Pflegebedarf, auslaufender Zinsbindung oder geschäftlichen Problemen entstehen. Die passende Lösung hängt von Darlehensvertrag, Zahlungsstand und Ihrer persönlichen Situation ab.

Was passiert bei einer Zwangsversteigerung – und warum sollten Sie sie vermeiden?

Eine Zwangsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren. Ob und wann ein Gläubiger sie betreiben kann, hängt unter anderem von Darlehensvertrag, Sicherheiten, Kündigung und Vollstreckungsvoraussetzungen ab. Lassen Sie Ihre konkrete Lage frühzeitig rechtlich prüfen.

Der typische Ablauf einer Zwangsversteigerung

Vor dem Verfahren: Bei Zahlungsproblemen sollten Sie die Schreiben der Bank unverzüglich prüfen, Fristen beachten und den aktuellen Forderungsstand schriftlich anfordern. Ob eine Kündigung wirksam ist, beurteilt sich nach Vertrag und Einzelfall.

Im gerichtlichen Verfahren: Das zuständige Amtsgericht führt das Verfahren. Verfahrensschritte, Termine, Verkehrswertermittlung und Rechte der Beteiligten sind einzelfallabhängig. Gerichtliche Schreiben und Bedingungen eines Termins sollten Sie nicht ohne Beratung bewerten.

Die gesetzliche Wertgrenze und das geringste Gebot sind unterschiedliche Dinge. Ob ein Zuschlag möglich ist, hängt von Gebot, bestehenbleibenden Rechten und bisherigem Verfahrensablauf ab. Lassen Sie die Versteigerungsbedingungen anwaltlich prüfen; eine pauschale Erlösquote ist keine Prognose.

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Welche Möglichkeiten haben Sie, wenn die Schulden drücken?

Option 1: Mit der Bank verhandeln

Nehmen Sie frühzeitig Kontakt mit Ihrer Bank auf und bitten Sie um eine schriftliche Aufstellung des Ablösebetrags sowie der Bedingungen für eine Veräußerung. Ob die Bank einer bestimmten Lösung zustimmt, entscheidet sie im Einzelfall.

Fragen Sie nach den Optionen, die zu Ihrem Vertrag und Zahlungsstand passen. Eine Stundung, Anpassung oder Verkaufsfreigabe ist nicht automatisch geschuldet. Lassen Sie Zusagen und Bedingungen immer schriftlich bestätigen.

Option 2: Umschuldung oder Anschlussfinanzierung

Wenn die Zahlungsschwierigkeiten vorübergehend sind – etwa wegen eines Jobwechsels – kann eine Umschuldung zu einer anderen Bank helfen. Voraussetzung ist allerdings, dass Sie grundsätzlich kreditwürdig sind. Bei bestehenden Zahlungsrückständen wird das schwierig.

Option 3: Freier Verkauf über einen Makler

Ein Verkauf über den freien Markt kann zu Ihrer Situation passen. Dauer, Erlös, Vermarktungsaufwand und Kosten unterscheiden sich je nach Objekt, Nachfrage und Vereinbarung. Vergleichen Sie Angebote einschließlich Provision, Laufzeit und Bedingungen.

Option 4: Direktverkauf an Privatinvestoren

Wie lange der Verkauf dauert, hängt von Unterlagen, Objektprüfung, Einigung, Finanzierung und notarieller Abwicklung ab. Ein Direktverkauf kann die öffentliche Vermarktung verkürzen. Einen festen Termin für Vertragsabschluss oder Zahlung kann daraus niemand ableiten. Die Kaufpreiszahlung erfolgt erst nach Eintritt der vertraglichen Fälligkeit.

Für eine belastbare Entscheidung benötigen Sie den schriftlichen Ablösebetrag Ihrer Bank. TB Grundeigentum prüft das Objekt als möglicher Käufer; die rechtliche und finanzielle Abstimmung mit Ihrer Bank, dem Notariat und gegebenenfalls Ihrer Beratung bleibt davon getrennt.

Was Sie über Grundschuld, Restschuld und Vorfälligkeitsentschädigung wissen müssen

Grundschuld: Sie ist ein im Grundbuch eingetragenes Sicherungsrecht. Der eingetragene Betrag ist nicht automatisch die heutige Restschuld: Auch nach vollständiger Tilgung kann die Grundschuld noch bestehen. Beim Verkauf klären Bank und Notariat, ob sie gelöscht oder übernommen wird und welche Unterlagen dafür vorliegen müssen. Informationen dazu bietet die Notarkammer zur Grundschuldlöschung.

Restschuld: Die Restschuld ist der noch offene Darlehensbetrag. Für den Verkauf ist der aktuelle Ablösebetrag maßgeblich; er kann von der rechnerischen Restschuld abweichen. Vergleichen Sie ihn mit dem erwarteten Nettoerlös nach den im Einzelfall anfallenden Kosten.

Vorfälligkeitsentschädigung (VFE): Bei einer vorzeitigen Rückzahlung eines Darlehens mit gebundenem Sollzins kann die Bank unter gesetzlichen Voraussetzungen eine angemessene Entschädigung verlangen. Der Anspruch kann ausgeschlossen sein, etwa bei unzureichenden Pflichtangaben im Vertrag. Prüfen Sie Vertrag und Berechnung im Einzelfall.

Lassen Sie die Ablöseberechnung anhand Ihres Darlehensvertrags prüfen. Bei Darlehen mit gebundenem Sollzins besteht nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang grundsätzlich ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist; Vertragsänderungen können den maßgeblichen Zeitpunkt beeinflussen. § 489 BGB und § 502 BGB geben den gesetzlichen Rahmen wieder.

Löschungsbewilligung: Sie ist eine Erklärung der berechtigten Stelle, mit der eine Grundschuld im Grundbuch gelöscht werden kann. Wann sie erteilt wird und welche Kosten entstehen, ergibt sich aus der konkreten Abwicklung mit Bank, Notariat und Grundbuchamt.

Was tun, wenn die Immobilie weniger wert ist als die Schulden?

Liegt ein mögliches Kaufangebot unter dem Ablösebetrag und den weiteren Verkaufskosten, bleibt eine Finanzierungslücke. Eine bloße Wertschätzung beantwortet diese Frage noch nicht. Entscheidend sind die konkreten Beträge und eine tragfähige Regelung für die verbleibenden Verpflichtungen.

Reicht der Kaufpreis nicht zur Ablösung aus, muss die Differenz vor dem Verkauf geklärt werden. Besprechen Sie tragfähige Möglichkeiten mit Ihrer Bank und einer anerkannten Schuldnerberatung. Eine weitere Kreditaufnahme ist nicht automatisch eine Entlastung.

Mögliche Vereinbarung mit der Bank: Ob die Bank einer Veräußerung trotz offener Differenz zustimmt oder eine andere Regelung anbietet, ist eine Einzelfallentscheidung. Vereinbarungen sollten Sie schriftlich festhalten und fachlich prüfen lassen.

Unabhängige Beratung: Bei einer verbleibenden Differenz kann eine anerkannte Schuldnerberatung oder rechtliche Beratung helfen, die Folgen und Handlungsoptionen realistisch einzuordnen.

Unterschreiben Sie keine Vereinbarung, bevor Ablösebetrag, Kosten, Fristen und die Folgen einer verbleibenden Schuld klar sind. Bei drohender Vollstreckung, mehreren Gläubigern oder einer Erbengemeinschaft ist unabhängige Beratung besonders wichtig.

Direktverkauf und andere Möglichkeiten prüfen

TB-Grundeigentum ist kein Makler. Wir prüfen, ob Ihre Immobilie zu unserem eigenen Bestand passt. Dafür besprechen wir zunächst Lage, Zustand, Nutzung und Ihre Preisvorstellung. Eine laufende Finanzierung können Sie dabei direkt ansprechen; ihre Ablösung wird gesondert mit Bank und Notariat geklärt.

Was Ihnen die erste Rückmeldung bringt: Wir melden uns innerhalb von 48 Stunden persönlich. Sie erfahren, ob ein Ankauf grundsätzlich für uns infrage kommt, welche Angaben noch fehlen und ob eine Besichtigung sinnvoll ist. Das ist noch keine Kaufzusage oder Zahlungszusage. Bestehende Fristen Ihrer Bank oder eines Gerichts laufen währenddessen weiter.

Erst Eckdaten klären, dann besichtigen: Wir kennen unseren finanziellen Rahmen und prüfen vor einem Termin, ob die Immobilie zu unseren Ankaufkriterien passt. So vermeiden wir Besichtigungen ohne konkrete Grundlage. Vor einer bindenden Entscheidung sollten Preis, Bedingungen und Finanzierung nachvollziehbar geklärt sein; ein Finanzierungsnachweis allein garantiert noch keinen späteren Zahlungseingang.

Welche Angaben zunächst genügen: Für Ihre Anfrage brauchen wir Immobilienart, Ort und eine Kontaktmöglichkeit. Nennen Sie bekannte Besonderheiten und einen wichtigen Termin im Nachrichtenfeld, wenn Sie möchten. Eine vollständige Darlehensakte ist dafür nicht nötig. Den aktuellen Ablösebetrag und die Bedingungen Ihrer Bank benötigen Sie für die spätere Entscheidung; sensible Konto- oder Vertragsunterlagen müssen Sie nicht schon mit der ersten Anfrage senden.

Keine Maklerprovision: Beim Direktankauf durch TB Grundeigentum fällt für Sie keine Maklerprovision an. Weitere Kosten und Abgaben können je nach Vertrag und Situation dennoch entstehen.

Diskreter Ablauf: TB Grundeigentum veröffentlicht für einen Direktankauf kein öffentliches Inserat. An der Abwicklung beteiligt bleiben die Personen und Stellen, die für Vertrag, Finanzierung und Grundbuch erforderlich sind.

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Wir kaufen selbst — direkt und provisionsfrei.

TB Grundeigentum kauft Immobilien direkt an. Wir prüfen, ob Ihr Objekt zu unserem Bestand passt, und besprechen Preis, Zustand und Übergabe mit Ihnen persönlich. Für den Direktankauf durch uns fällt keine Maklerprovision an.

Unser Ankaufsangebot entsteht nach Prüfung von Lage, Zustand, Flächen, Mietverhältnissen und Unterlagen. Es ist die Kalkulation eines möglichen Käufers und kein unabhängiges Verkehrswertgutachten. Vergleichen Sie konkrete Angebote einschließlich ihrer Bedingungen und verbleibender Kosten.