Wenn die Kreditraten drücken, die Mahnungen kommen und im schlimmsten Fall eine Zwangsversteigerung droht – dann ist schnelles, überlegtes Handeln gefragt. Die gute Nachricht: Ein freier Verkauf ist fast immer besser als eine Versteigerung. Wir zeigen Ihnen, welche Optionen Sie haben, wie Sie mit der Bank verhandeln und warum ein Direktverkauf oft der schnellste Weg aus der finanziellen Belastung ist.
✉️ Jetzt vertraulich anfragen Kostenlos & unverbindlich – Ihre Situation wird diskret behandeltJa, es geht. Und es ist sogar deutlich häufiger, als die meisten denken. Die Mehrheit aller Immobilienverkäufe in Deutschland findet statt, während noch ein Kredit auf der Immobilie lastet. Das ist ein völlig normaler Vorgang, den Banken und Notare täglich abwickeln.
Der Ablauf ist im Kern einfach: Der Käufer zahlt den Kaufpreis. Aus dem Kaufpreis wird zuerst die Restschuld bei Ihrer Bank abgelöst. Die Grundschuld wird gelöscht. Was übrig bleibt, geht an Sie. Der Notar koordiniert den gesamten Zahlungsfluss – das ist Routine.
Komplizierter wird es, wenn die Restschuld höher ist als der erzielbare Verkaufspreis. Dann sind Sie „unterwasser" – Sie schulden der Bank mehr, als die Immobilie wert ist. Auch das ist lösbar, erfordert aber eine Abstimmung mit der Bank und oft auch professionelle Unterstützung.
Finanzielle Engpässe treffen nicht nur Menschen, die schlecht gewirtschaftet haben. In den meisten Fällen sind es unvorhergesehene Lebensereignisse, die die Situation kippen.
Die Kreditrate wurde auf Basis eines bestimmten Einkommens kalkuliert. Wenn dieses Einkommen wegfällt oder deutlich sinkt – durch Jobverlust, Kurzarbeit, Insolvenz des Arbeitgebers oder Berufsunfähigkeit – wird die monatliche Belastung schnell untragbar. Zwei oder drei ausgebliebene Raten reichen, damit die Bank aktiv wird.
Bei einer Scheidung fällt oft ein Einkommen weg – aber die Kreditrate bleibt. Aus einem tragbaren Doppelverdiener-Modell wird plötzlich eine Einzelbelastung, die nicht mehr stemmbar ist. Gleichzeitig muss einer der Partner eine neue Wohnung finanzieren. Die Doppelbelastung zwingt zum Verkauf.
Schwere Krankheit oder Pflegebedürftigkeit verursachen nicht nur emotionalen Stress, sondern oft auch massive finanzielle Belastungen. Pflegekosten von 3.000 bis 5.000 € pro Monat sind keine Seltenheit – und gleichzeitig sinkt häufig das Einkommen. Die Immobilie wird zur Last statt zum Sicherheitsnetz.
Wer in der Niedrigzinsphase zu 1 oder 1,5 % finanziert hat, steht bei der Anschlussfinanzierung vor einem Schock: Die neuen Zinsen liegen bei 3,5 bis 4,5 %. Bei einer Restschuld von 200.000 € bedeutet das eine Mehrbelastung von 4.000 bis 6.000 € pro Jahr. Für viele Haushalte ist das nicht tragbar.
Selbstständige und Unternehmer haften oft mit ihrem Privatvermögen – und die Immobilie ist häufig der größte Vermögenswert. Wenn das Geschäft in Schieflage gerät, kann der Verkauf der Immobilie den Weg zu einer geordneten Sanierung ebnen.
Eine Zwangsversteigerung wird von der Bank beim Amtsgericht beantragt, wenn der Kreditnehmer seine Raten nicht mehr bezahlt und keine Einigung erzielt werden kann. Der Ablauf ist für den Eigentümer in fast jeder Hinsicht nachteilig.
Phase 1 – Mahnung und Kündigung (Monat 1-6): Nach zwei bis drei ausgebliebenen Raten setzt die Bank Fristen. Wenn Sie nicht reagieren, kündigt die Bank den Kreditvertrag fristlos und stellt die gesamte Restschuld fällig.
Phase 2 – Antrag beim Amtsgericht (Monat 6-12): Die Bank beantragt die Zwangsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht. Das Gericht bestellt einen Gutachter, der den Verkehrswert der Immobilie ermittelt. Sie erhalten einen Beschluss und werden zum Verfahren geladen.
Phase 3 – Versteigerungstermin (Monat 12-24): Am Versteigerungstermin können Bieter Gebote abgeben. Im ersten Termin gilt die 5/10-Grenze: Bei Geboten unter 50 % des Verkehrswertes kann das Gericht den Zuschlag versagen, bei Geboten unter 70 % kann die Bank den Zuschlag verweigern. In der Praxis werden Immobilien bei Zwangsversteigerungen häufig für 60 bis 80 % des Marktwertes zugeschlagen.
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Vertraulich, diskret und unverbindlich – wir helfen Ihnen, die Zwangsversteigerung zu vermeidenDer erste und wichtigste Schritt: Sprechen Sie mit Ihrer Bank. Banken wollen keine Zwangsversteigerung – sie wollen ihr Geld zurück. Und das bekommen sie bei einem freien Verkauf fast immer mehr als bei einer Versteigerung. Deshalb sind die meisten Banken verhandlungsbereit, wenn Sie einen konkreten Plan vorlegen.
Mögliche Vereinbarungen mit der Bank: Stundung der Raten für 3 bis 6 Monate, Reduzierung der Tilgung, Verlängerung der Laufzeit, Einräumung einer Verkaufsfrist. Ein konkretes Kaufangebot eines Direktkäufers ist dabei Ihr stärkstes Argument: Es zeigt der Bank, dass Sie aktiv an einer Lösung arbeiten und der Kredit in absehbarer Zeit abgelöst wird.
Wenn die Zahlungsschwierigkeiten vorübergehend sind – etwa wegen eines Jobwechsels – kann eine Umschuldung zu einer anderen Bank helfen. Voraussetzung ist allerdings, dass Sie grundsätzlich kreditwürdig sind. Bei bestehenden Zahlungsrückständen wird das schwierig.
Ein Makler kann Ihre Immobilie auf dem freien Markt verkaufen. Das Problem bei Zeitdruck: Ein Maklerverkauf dauert im Schnitt 3 bis 6 Monate. Wenn die Bank bereits Druck macht, haben Sie diese Zeit oft nicht. Dazu kommt die Maklerprovision, die den Nettoerlös weiter schmälert.
Die schnellste Option. Ein Direktverkauf an einen erfahrenen Investor kann innerhalb von 2 bis 4 Wochen abgewickelt werden. Keine Provision, gesicherte Finanzierung, keine geplatzten Käufer. Der Erlös wird direkt zur Ablösung der Restschuld verwendet – überschüssiges Geld geht an Sie.
Besonders wichtig bei Schulden: Wir stimmen uns vorab mit Ihrer Bank ab. Wir klären die genaue Restschuld, die Vorfälligkeitsentschädigung und die Ablösung der Grundschuld – bevor wir Ihnen ein Angebot machen. So wissen Sie von Anfang an genau, was für Sie übrig bleibt.
Wie hoch ist die Restschuld? Wie hoch die monatliche Rate? Gibt es Zahlungsrückstände? Droht bereits eine Kündigung? Verschaffen Sie sich einen klaren Überblick über Ihre finanzielle Situation – auch wenn es unangenehm ist.
Informieren Sie Ihre Bank proaktiv über Ihre Situation und Ihre Verkaufsabsicht. Banken reagieren deutlich kooperativer, wenn Sie von sich aus auf sie zugehen, als wenn sie Sie suchen müssen.
Lassen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie professionell einschätzen. So wissen Sie, ob der Verkaufserlös die Restschuld deckt – und ob und wie viel für Sie übrig bleibt. Unsere Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Wenn Sie den Kredit vorzeitig ablösen, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE). Fordern Sie eine genaue Berechnung an – die Höhe hängt von Restlaufzeit und Zinssatz ab. In manchen Fällen lässt sich über die VFE verhandeln.
Wählen Sie den Verkaufsweg, der zu Ihrer Situation passt. Bei Zeitdruck empfehlen wir den Direktverkauf: schnell, diskret, mit gesicherter Finanzierung. Der Notar stellt sicher, dass die Bank aus dem Erlös bezahlt wird und der Rest an Sie geht.
Nach dem Verkauf sind die Schulden getilgt – oder zumindest deutlich reduziert. Nutzen Sie den Neuanfang: Schuldnerberatung, neues Budget, realistische Planung. Der Verkauf der Immobilie ist oft der erste Schritt aus der Krise.
Grundschuld: Die Grundschuld ist das Sicherungsrecht der Bank an Ihrer Immobilie. Sie wird im Grundbuch eingetragen und gibt der Bank das Recht, die Immobilie zu verwerten (also zwangszuversteigern), wenn Sie Ihre Raten nicht zahlen. Bei einem Verkauf muss die Grundschuld gelöscht werden – dafür brauchen Sie eine Löschungsbewilligung der Bank.
Restschuld: Die Restschuld ist der Betrag, den Sie der Bank noch schulden – also der ursprüngliche Kreditbetrag abzüglich aller bisherigen Tilgungen. Die Restschuld ist die zentrale Größe beim Verkauf: Übersteigt der Verkaufserlös die Restschuld, sind Sie schuldenfrei. Liegt er darunter, müssen Sie die Differenz ausgleichen.
Vorfälligkeitsentschädigung (VFE): Wenn Sie einen Kredit vor Ende der Zinsbindung ablösen, entgehen der Bank Zinseinnahmen. Als Ausgleich verlangt sie eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Höhe richtet sich nach der Restlaufzeit, dem vereinbarten Zinssatz und dem aktuellen Marktzins. Bei einem Kredit über 200.000 € mit 5 Jahren Restlaufzeit kann die VFE schnell 5.000 bis 15.000 € betragen.
Wichtig: Seit einem BGH-Urteil von 2019 haben Banken bei der Berechnung der VFE weniger Spielraum. Lassen Sie die Berechnung prüfen – es gibt spezialisierte Anbieter, die VFE-Berechnungen der Banken kontrollieren. In vielen Fällen ist die von der Bank verlangte Entschädigung zu hoch.
Löschungsbewilligung: Damit die Grundschuld beim Verkauf gelöscht werden kann, muss die Bank eine Löschungsbewilligung ausstellen. Das macht sie, sobald die Restschuld beglichen ist. Die Löschung kostet ca. 200 bis 400 € Notar- und Grundbuchgebühren.
Wenn der Marktwert Ihrer Immobilie unter der Restschuld liegt – Sie also „unterwasser" sind – ist die Situation zwar schwieriger, aber nicht aussichtslos.
Möglichkeit 1: Differenz aus eigenen Mitteln zahlen. Wenn der Fehlbetrag überschaubar ist (z.B. 10.000 bis 20.000 €), kann es sinnvoll sein, die Differenz aus Ersparnissen zu zahlen oder einen kleinen Privatkredit aufzunehmen. Das klingt paradox – Schulden mit Schulden bezahlen – aber: Ein unbesicherter Kredit über 15.000 € ist deutlich weniger belastend als eine Immobilie, die monatlich Tausende Euro kostet.
Möglichkeit 2: Mit der Bank einen Teilverzicht verhandeln. Manche Banken sind bereit, auf einen Teil der Restschuld zu verzichten, wenn die Alternative eine Zwangsversteigerung wäre – bei der sie noch weniger bekommen würden. Ein konkretes Kaufangebot stärkt Ihre Verhandlungsposition erheblich.
Möglichkeit 3: Ratenzahlung für die Differenz vereinbaren. Die Bank stimmt dem Verkauf zu und vereinbart mit Ihnen eine Ratenzahlung für den verbleibenden Fehlbetrag. Das ist für beide Seiten oft besser als eine Versteigerung.
In jedem Fall gilt: Ein freier Verkauf – auch mit Fehlbetrag – ist fast immer besser als eine Zwangsversteigerung. Denn bei einer Versteigerung ist der Fehlbetrag in der Regel deutlich höher.
Wenn die Bank Druck macht und die Zeit drängt, ist ein Direktverkauf an einen Privatinvestor wie TB Grundeigentum oft der einzige Weg, der schnell genug geht.
Geschwindigkeit: Vom Erstkontakt bis zum Notartermin vergehen typischerweise 2 bis 4 Wochen. Das ist schnell genug, um eine drohende Zwangsversteigerung abzuwenden – vorausgesetzt, Sie handeln rechtzeitig.
Gesicherte Finanzierung: Unsere Finanzierung steht, bevor wir ein Angebot machen. Kein Warten auf Bankzusagen, keine geplatzte Finanzierung, kein Zurück auf Anfang. Wenn wir Ja sagen, dann meinen wir es.
Bankabstimmung: Wir haben Erfahrung in der Abstimmung mit Banken bei Verkäufen aus finanzieller Notlage. Wir klären Restschuld, Vorfälligkeitsentschädigung und Löschungsbewilligung – bevor wir Ihnen ein Angebot machen.
Keine Provision: Keine Maklerprovision bedeutet: Mehr vom Erlös bleibt für die Schuldentilgung. Bei einem Verkaufspreis von 250.000 € sind das über 8.000 €, die direkt an Ihre Bank gehen – statt an einen Makler.
Absolute Diskretion: Kein Inserat, kein Maklerschild, keine Portalfotos. Niemand erfährt von Ihren finanziellen Schwierigkeiten. Der Verkauf läuft ausschließlich zwischen Ihnen, uns und dem Notar.
Wir helfen Ihnen, die beste Lösung für Ihre Situation zu finden – diskret und unverbindlichTB Grundeigentum sind private Immobilieninvestoren aus Oberhausen mit über 25 Jahren Erfahrung. Wir vermitteln keine Immobilien an Dritte — wir kaufen sie für unseren eigenen Bestand. Jede Immobilie bleibt bei uns: Wir vermieten, sanieren und verwalten langfristig.
Genau deshalb zahlen wir faire Preise und verzichten komplett auf Provision: Weil es sich für uns trotzdem rechnet — und für Sie sowieso.
Wir haben über 150 Immobilien im Ruhrgebiet gekauft – auch in schwierigen finanziellen Situationen. Wir kennen die Herausforderungen, wir kennen die Wege, und wir handeln diskret und fair.
Dieser Ratgeber dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Wenn Sie in einer finanziellen Notlage sind, empfehlen wir dringend die Beratung durch eine anerkannte Schuldnerberatungsstelle oder einen Fachanwalt für Insolvenzrecht.
