Die Frage nach dem Wert der eigenen Immobilie ist der wichtigste Ausgangspunkt für jede Verkaufsentscheidung. Ob Haus oder Wohnung, ob gepflegt oder sanierungsbedürftig – eine realistische Werteinschätzung schützt Sie vor zwei Fehlern: zu teuer anbieten und monatelang warten, oder zu günstig verkaufen und Geld verschenken. Wir erklären Ihnen, wie Immobilienbewertung funktioniert – und bieten Ihnen eine kostenlose Einschätzung an.
✉️ Jetzt kostenlose Einschätzung anfordern Kostenlos & unverbindlich – Werteinschätzung innerhalb von 48 StundenDer Angebotspreis ist die wichtigste Stellschraube beim Immobilienverkauf. Er entscheidet nicht nur darüber, wie viel Geld Sie bekommen – sondern auch darüber, wie schnell Sie verkaufen und ob der Verkauf überhaupt gelingt.
Zu hoch angesetzt: Die Immobilie steht wochenlang auf den Portalen, die Klickzahlen sinken, ernsthafte Interessenten springen ab. Nach einigen Monaten senken Sie den Preis – und die verbliebenen Interessenten fragen sich, was mit der Immobilie nicht stimmt. Das Ergebnis: Sie verkaufen am Ende oft unter dem Preis, den Sie bei korrekter Erstbewertung erzielt hätten.
Zu niedrig angesetzt: Die Immobilie verkauft sich zwar schnell, aber Sie verschenken bares Geld. Bei einer Fehleinschätzung von nur 5 % sind das bei einem Haus im Wert von 300.000 € immerhin 15.000 € – eine Summe, die sich mit einer professionellen Bewertung leicht hätte vermeiden lassen.
Genau richtig: Eine realistische Bewertung führt zu einer zügigen Vermarktung, seriösen Interessenten und einem Verkauf zu einem fairen Preis. Genau das ist das Ziel – und genau dabei helfen wir Ihnen.
In Deutschland gibt es drei standardisierte Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien. Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt von der Art der Immobilie und dem Bewertungszweck ab.
Das intuitivste und in der Praxis am häufigsten genutzte Verfahren. Es vergleicht Ihre Immobilie mit ähnlichen Objekten, die in der gleichen Lage kürzlich verkauft wurden. Je mehr vergleichbare Verkäufe vorliegen, desto genauer das Ergebnis.
Geeignet für: Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, standardisierte Einfamilienhäuser in Gegenden mit ausreichend Vergleichsdaten.
Vorteil: Spiegelt den tatsächlichen Markt wider – denn es basiert auf realen Transaktionen, nicht auf Berechnungen.
Nachteil: Funktioniert nur bei ausreichend Vergleichsdaten. Bei untypischen Immobilien oder in dünn besiedelten Gebieten stößt das Verfahren an seine Grenzen.
Dieses Verfahren berechnet den Wert einer Immobilie auf Basis der erzielbaren Mieteinnahmen. Entscheidend ist nicht, was das Haus gekostet hat, sondern was es erwirtschaftet.
Geeignet für: Vermietete Immobilien, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien – also alle Objekte, bei denen die Rendite im Vordergrund steht.
So funktioniert es: Jahresreinertrag (Mieteinnahmen minus Bewirtschaftungskosten) multipliziert mit einem Vervielfältiger, der von der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszins abhängt. Dazu kommt der Bodenwert.
Nachteil: Bei selbstgenutzten Immobilien wenig aussagekräftig, da keine Mieteinnahmen vorliegen.
Dieses Verfahren fragt: Was würde es kosten, das Gebäude heute neu zu errichten – und wie viel Wert hat es durch Alter und Abnutzung verloren?
Geeignet für: Selbstgenutzte Einfamilienhäuser, besondere Immobilien ohne Vergleichsdaten, Neubauten.
So funktioniert es: Bodenwert plus Gebäudesachwert (Herstellungskosten minus Alterswertminderung). Der Gebäudesachwert wird anhand der Normalherstellungskosten (NHK) berechnet und um einen Marktanpassungsfaktor korrigiert.
Nachteil: Berücksichtigt den tatsächlichen Markt nur indirekt über den Marktanpassungsfaktor. In Gegenden mit niedrigem Preisniveau kann der Sachwert deutlich über dem erzielbaren Verkaufspreis liegen.
Der Wert einer Immobilie wird von vielen Faktoren beeinflusst – manche können Sie beeinflussen, andere nicht. Hier ein Überblick über die wichtigsten Werttreiber und Wertminderer.
Die Lage ist und bleibt der entscheidende Wertfaktor. Unterschieden wird zwischen Makrolage (Stadt, Region, wirtschaftliche Situation, Infrastruktur) und Mikrolage (Straße, Nachbarschaft, Ausrichtung, Lärmbelastung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen).
Ein identisches Haus kann je nach Lage das Doppelte oder Dreifache wert sein. In Mülheim an der Ruhr-Saarn werden andere Preise erzielt als in Mülheim-Styrum – obwohl die Häuser baulich ähnlich sind. Die Lage können Sie nicht ändern – aber Sie können einen Käufer finden, der genau diese Lage sucht.
Größere Wohnfläche bedeutet in der Regel höherer Wert – aber nicht proportional. Der Quadratmeterpreis sinkt tendenziell mit steigender Fläche. Ein 80-qm-Haus erzielt pro Quadratmeter oft mehr als ein 200-qm-Haus, weil die Zielgruppe größer ist.
Beim Grundstück zählen Größe, Zuschnitt und Bebauungsmöglichkeiten. Ein großes Grundstück in einer Gegend, in der Nachverdichtung möglich ist, kann erheblichen Mehrwert bieten – etwa wenn ein zweites Haus oder Mehrfamilienhaus darauf gebaut werden kann.
Das Baujahr beeinflusst den Wert erheblich – allerdings nicht linear. Ein gut gepflegtes Haus aus den 1960er Jahren kann mehr wert sein als ein vernachlässigtes aus den 1990ern. Entscheidend ist der tatsächliche Zustand, nicht das Alter.
Besonders wertmindernd wirken: veraltete Elektrik, alte Heizung, feuchte Keller, undichtes Dach, Asbest-Materialien und schlechte Energieeffizienz. Besonders wertsteigernd: kürzlich saniertes Bad, neue Fenster, moderne Heizung, gute Dämmung.
Seit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) und steigenden Energiepreisen ist die Energieeffizienz ein immer wichtigerer Wertfaktor. Ein Haus mit Energieklasse H kann 15 bis 25 % weniger wert sein als ein vergleichbares Haus mit Energieklasse C oder besser. Käufer kalkulieren die zu erwartenden Sanierungskosten für Dämmung, Fenster und Heizung direkt in ihr Angebot ein.
Was im Grundbuch steht, beeinflusst den Wert direkt: Grundschulden, Wohnrechte, Nießbrauchrechte, Wegerechte oder Baulasten können den Verkaufswert erheblich mindern. Ein Wohnrecht für einen 70-jährigen Bewohner kann den Verkaufspreis um 30 bis 50 % reduzieren – je nach statistischer Lebenserwartung und Wohnwert.
Der Immobilienmarkt ist nicht statisch. Zinsen, Nachfrage, Baukosten und wirtschaftliche Rahmenbedingungen verändern die Preise ständig. Was vor zwei Jahren 350.000 € wert war, kann heute 300.000 € wert sein – oder 400.000 €. Eine aktuelle Markteinschätzung ist deshalb unerlässlich.
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Persönliche Vor-Ort-Bewertung – 0 € Kosten, 0 VerpflichtungenKostenlos, sofort verfügbar, bequem. Aber: Arbeiten mit statistischen Durchschnittswerten. Kennen weder den Zustand Ihrer Immobilie noch lokale Besonderheiten. Abweichungen von 15 bis 30 % sind üblich. Taugen als erste Orientierung – nicht als Verkaufsgrundlage.
Oft kostenlos, persönlich, lokale Marktkenntnis. Aber: Ein Makler hat ein eigenes Interesse – er will den Auftrag. Manche bewerten bewusst hoch, um den Auftrag zu bekommen, und senken den Preis später. Andere bewerten zu niedrig, um schnell verkaufen zu können. Nicht jede Makler-Bewertung ist objektiv.
Die genaueste Methode – ein zertifizierter Sachverständiger erstellt ein detailliertes Gutachten. Kosten: 1.500 bis 4.000 €. Sinnvoll bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungen oder gerichtlichen Verfahren. Für einen normalen Verkauf oft überdimensioniert.
Kostenlos, vor Ort, basierend auf echter Kauferfahrung. Ein Direktkäufer wie TB Grundeigentum bewertet mit dem Blick des Käufers – realistisch, marktgerecht und ohne Interesse an einem überhöhten Preis. Die Einschätzung ist unverbindlich: Wenn der Preis nicht passt, sagen Sie einfach Nein.
Eine gute Vorbereitung sorgt dafür, dass die Bewertung schnell, genau und für Sie nachvollziehbar abläuft. Hier die wichtigsten Punkte.
Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Nebenkostenaufstellung. Je vollständiger Ihre Unterlagen, desto genauer die Bewertung. Keine Panik, wenn etwas fehlt – bei einem Direktverkauf helfen wir bei der Beschaffung.
Sanierungshistorie dokumentieren: Wann wurde das Dach zuletzt gemacht? Wann die Heizung getauscht? Wann Fenster erneuert? Jede dokumentierte Sanierungsmaßnahme kann den Wert positiv beeinflussen. Bewahren Sie Rechnungen und Handwerkerbelege auf – sie sind bares Geld wert.
Mängel ehrlich benennen: Verschweigen Sie nichts. Ein professioneller Bewerter erkennt Mängel ohnehin – und wenn Sie transparent sind, schafft das Vertrauen. Ehrlichkeit bei der Bewertung verhindert böse Überraschungen beim Verkauf.
Besondere Merkmale hervorheben: Garage, Gartenhaus, Einliegerwohnung, Kamin, Solaranlage, Fußbodenheizung – vieles, was für Sie selbstverständlich ist, kann den Wert steigern. Machen Sie eine Liste aller besonderen Ausstattungsmerkmale.
Grundbuch prüfen: Gibt es eingetragene Grundschulden, Wohnrechte, Nießbrauchrechte oder Baulasten? Diese Einträge beeinflussen den Wert direkt und müssen bei der Bewertung berücksichtigt werden.
Nicht jede Investition in eine Immobilie zahlt sich beim Verkauf aus. Hier ein realistischer Überblick, welche Maßnahmen den Wert tatsächlich steigern – und welche nur Geld kosten.
Hoher Einfluss auf den Wert:
Energetische Sanierung (Dämmung, Fenster, Heizung) – kann den Wert um 10 bis 20 % steigern und ist dank staatlicher Förderung oft teilfinanzierbar. Besonders relevant seit dem GEG und steigenden Energiepreisen.
Badsanierung – ein modernes Bad ist einer der stärksten Werttreiber. Kosten: 15.000 bis 30.000 €. Wertsteigerung: oft das 1,5- bis 2-fache der Investition.
Dachsanierung – ein dichtes, gedämmtes Dach gibt Käufern Sicherheit. Kosten: 20.000 bis 50.000 €. Bei einem undichten Dach ist die Wertsteigerung fast immer höher als die Kosten.
Geringer Einfluss auf den Wert:
Neue Tapeten und Anstrich – optisch schön, aber die meisten Käufer renovieren ohnehin nach ihrem eigenen Geschmack. Kosten-Nutzen-Verhältnis: gering.
Hochwertige Küche – eine teure Einbauküche ist Geschmackssache. Viele Käufer wollen ihre eigene Küche einbauen und zahlen für die bestehende keinen Aufpreis.
Gartengestaltung – ein gepflegter Garten macht einen guten Eindruck, aber Investitionen in Landschaftsarchitektur werden beim Verkauf selten refinanziert.
TB Grundeigentum bietet Ihnen eine kostenlose und unverbindliche Werteinschätzung Ihrer Immobilie an. Warum? Weil wir als Privatinvestoren ständig Immobilien bewerten – und weil eine faire Einschätzung die Basis für eine mögliche Zusammenarbeit ist.
Schritt 1: Sie kontaktieren uns über unser Formular oder telefonisch unter 0208 30993950. Wir besprechen die Eckdaten: Lage, Größe, Baujahr, Zustand, Ihre Situation.
Schritt 2: Wir besichtigen die Immobilie vor Ort – einmal, diskret, ohne Aufwand für Sie. Dauer: ca. 30 bis 60 Minuten.
Schritt 3: Innerhalb von 48 Stunden erhalten Sie unsere Einschätzung des Marktwertes – basierend auf unserer Erfahrung aus über 150 Immobilienkäufen, aktuellen Marktdaten und der Vor-Ort-Besichtigung.
Kein Haken: Wenn Sie nach der Einschätzung nicht verkaufen möchten, ist das völlig in Ordnung. Keine Kosten, keine Verpflichtungen, kein Druck. Sie haben dann zumindest eine fundierte Einschätzung, die Ihnen bei jeder weiteren Entscheidung hilft.
Falls Sie verkaufen möchten: Erhalten Sie zusätzlich ein verbindliches Kaufangebot. Ohne Maklerprovision, mit gesicherter Finanzierung und schneller Abwicklung. Aber das entscheiden Sie – in Ruhe, ohne Zeitdruck.
TB Grundeigentum sind private Immobilieninvestoren aus Oberhausen mit über 25 Jahren Erfahrung. Wir vermitteln keine Immobilien an Dritte — wir kaufen sie für unseren eigenen Bestand. Jede Immobilie bleibt bei uns: Wir vermieten, sanieren und verwalten langfristig.
Genau deshalb zahlen wir faire Preise und verzichten komplett auf Provision: Weil es sich für uns trotzdem rechnet — und für Sie sowieso.
Wir haben über 150 Immobilien im Ruhrgebiet bewertet und gekauft. Wir kennen den Markt, wir kennen die Preise, und wir geben Ihnen eine ehrliche Einschätzung – ohne Verkaufsdruck und ohne Hintergedanken.
Dieser Ratgeber dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Die hier dargestellten Bewertungsverfahren sind vereinfacht dargestellt. Alle Angaben ohne Gewähr.
