Immobilie verkaufen: Alle Kosten im Überblick
Makler, Notar, Steuern, Vorfälligkeitsentschädigung: Was ein Immobilienverkauf wirklich kostet — und wie Sie vermeidbare Kosten einsparen.
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Hausverkauf: Diese Kosten kommen auf Verkäufer zu
Welche Kosten bei Ihnen verbleiben, hängt vom Verkaufsweg und den konkreten Vereinbarungen ab. Beginnen Sie mit einer Übersicht Ihrer tatsächlichen Verpflichtungen: Maklervertrag, Darlehen, benötigte Unterlagen und vereinbarte Übergabe. So können Sie Angebote nach dem verbleibenden Erlös und ihren Bedingungen vergleichen.
Eine Maklerprovision kann einen wesentlichen Kostenposten ausmachen. Ob und in welcher Höhe Sie als Verkäufer zahlen, ergibt sich aus der wirksamen Vereinbarung und den geltenden Verteilungsregeln. Das folgende Rechenbeispiel zeigt nur eine angenommene Verkäuferprovision.
Die Verkäuferkosten hängen von Objekt, Vertrag, Darlehen und steuerlicher Situation ab. Erfassen Sie Ihre tatsächlichen Posten einzeln. Eine pauschale Summe oder Rangfolge hilft bei der Entscheidung weniger als konkrete Angebote und Berechnungen.
1. Maklerprovision (Ihr wirksam vereinbarter Verkäuferanteil)
2. Kosten der vereinbarten Lastenfreistellung, etwa Grundschuld-Löschung
3. Energieausweis (vorhandenen Ausweis und erforderliche Ausführung prüfen)
4. Wertgutachten (optional, gesonderter Auftrag)
5. Mögliche Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditablösung
6. Mögliche Einkommensteuer auf einen privaten Veräußerungsgewinn (Frist, Nutzung und Ausnahmen prüfen)
7. Vereinbarte Renovierung, Entrümpelung oder Räumung
Welche Maklerkosten auf Verkäufer entfallen können
Die Maklerprovision wird vereinbart; einen gesetzlich festgelegten Prozentsatz gibt es nicht. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten beim Kauf durch Verbraucher besondere Regeln zur Verteilung. Für separat verkaufte Garagen, Grundstücke oder Mehrfamilienhäuser gilt diese Sonderregelung nicht automatisch. Vergleichen Sie jeweils Ihren tatsächlichen Verkäuferanteil. §§ 656b–656d BGB
Verkaufspreis: 300.000 €
Verkäuferanteil Provision (3,57 %): 10.710 €
Verkaufspreis: 200.000 €
Verkäuferanteil Provision (3,57 %): 7.140 €
Verkaufspreis: 500.000 €
Verkäuferanteil Provision (3,57 %): 17.850 €
Bei angenommenen 3,57 % Verkäuferprovision und 300.000 € Kaufpreis beträgt dieser Posten 10.710 €. TB berechnet für den eigenen Direktankauf keine Maklerprovision. Ein bereits geschlossener Maklervertrag kann gesonderte Ansprüche auslösen und sollte vorab geprüft werden. Wer andernfalls keinen Verkäuferanteil zahlt, spart diesen Posten auch nicht zusätzlich.
Notarkosten und Grundbuchkosten
Beim Grundstückskauf trägt nach der gesetzlichen Kostenregelung grundsätzlich der Käufer die Beurkundung und die mit dem Eigentumsübergang verbundenen Grundbuchkosten. Abweichende vertragliche Vereinbarungen sind möglich. Lassen Sie sich die für Sie vorgesehenen Kosten im Vertragsentwurf erläutern.
Auf Verkäuferseite sind insbesondere die vereinbarte Lastenfreistellung und zusätzliche beauftragte Leistungen zu prüfen:
Grundschuld und Darlehen getrennt betrachten: Eine eingetragene Grundschuld kann auch nach Rückzahlung des Darlehens fortbestehen. Ob sie gelöscht, übernommen oder anders behandelt wird, wird für den konkreten Verkauf abgestimmt. Benötigte Freigaben sowie notarielle und gerichtliche Kosten sollten vorab geklärt werden; ein laufendes Darlehen und eine Grundschuld sind nicht dasselbe.
Weitere Rechte im Grundbuch: Wohnrechte, Wegerechte oder andere Eintragungen verschwinden nicht automatisch durch den Verkauf. Klären Sie im Notariat, welche Rechte bestehen bleiben und für welche eine Löschung vereinbart werden kann. Zustimmungserfordernisse und Kosten hängen vom jeweiligen Recht ab.
Energieausweis: Pflicht seit 2014
Beim Verkauf von Gebäuden ist grundsätzlich ein Energieausweis vorzulegen, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift. Er ist spätestens bei der Besichtigung vorzuzeigen; ohne Besichtigung ist er dem Interessenten unverzüglich vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben. Welche Ausweisart erforderlich ist und ob eine Ausnahme vorliegt, muss am Gebäude geprüft werden. § 80 zu Energieausweisen
Verbrauchsausweis: Er stützt sich auf den erfassten Energieverbrauch und wird deshalb auch durch die bisherige Nutzung beeinflusst.
Bedarfsausweis: Er beruht auf der rechnerischen Bewertung des Gebäudes und seiner Anlagentechnik. Welche Ausweisart für Ihr Gebäude zulässig oder erforderlich ist, sollte eine ausstellungsberechtigte Person prüfen. Dabei können insbesondere Bauantragsdatum, Wohnungszahl und energetischer Standard relevant sein.
Prüfen Sie zuerst, ob bereits ein gültiger Ausweis vorliegt. Vergleichen Sie andernfalls konkrete Angebote einschließlich Datenerhebung und Leistungsumfang; ein pauschaler Preis passt nicht zu jedem Gebäude.
Wertgutachten: Sinnvoll, aber optional
Ein professionelles Wertgutachten ist beim privaten Hausverkauf grundsätzlich freiwillig. Es kann jedoch sinnvoll sein, um den Angebotspreis fundiert festzulegen – insbesondere bei außergewöhnlichen Immobilien oder wenn zwischen mehreren Parteien (z.B. einer Erbengemeinschaft) ein objektiver Wert benötigt wird.
Bei einer unabhängigen Bewertung sind Qualifikation, Bewertungszweck, Umfang und Datenbasis wichtig. Ein bestimmter Gutachtentitel macht ein Gutachten nicht automatisch für jedes Gerichtsverfahren verbindlich. Klären Sie die Anforderungen vor der Beauftragung. Weiterführend: § 194 BauGB
Unser Ankaufsangebot entsteht nach Prüfung von Lage, Zustand, Flächen, Mietverhältnissen und Unterlagen. Es ist die Kalkulation eines möglichen Käufers und kein unabhängiges Verkehrswertgutachten. Vergleichen Sie konkrete Angebote einschließlich ihrer Bedingungen und verbleibender Kosten.
Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn der Kredit noch läuft
Bei einem Verkauf mit laufendem Darlehen sollten Sie die Ablösung oder eine mögliche andere Vereinbarung frühzeitig mit der Bank klären. Bei vorzeitiger Rückzahlung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen. Ob ein Anspruch besteht, ist anhand des Vertrags und der gesetzlichen Voraussetzungen zu prüfen.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Eine pauschale Prozentzahl der Restschuld ist keine verlässliche Berechnung. Fordern Sie eine nachvollziehbare Aufstellung der Ablösesumme und einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung für den geplanten Termin an. Vertragsbedingungen, verbleibende Zinsbindung und vereinbarte Sondertilgungsrechte können dabei relevant sein. Lassen Sie eine unklare Berechnung unabhängig prüfen.
Wann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung?
Nach zehn Jahren ab vollständigem Darlehensempfang: Jedes Darlehen mit festem Zinssatz kann zehn Jahre nach vollständigem Empfang unter Beachtung späterer Neuvereinbarungen mit 6 Monaten Frist gekündigt werden – ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Sonderkündigungsrecht: Auch bei berechtigtem Interesse (z.B. Verkauf der Immobilie) gibt es Möglichkeiten – allerdings mit Vorfälligkeitsentschädigung.
Spekulationssteuer: Die Steuer, die viele vergessen
Ein Gewinn aus einer privaten Immobilienveräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist kann steuerpflichtig sein, wenn keine Eigennutzungsausnahme greift. Die Steuer folgt dem persönlichen Tarif; eine Grenzsteuersatz-Multiplikation ist keine genaue Steuerberechnung. § 23 EStG
Die tatsächliche Einkommensteuer hängt vom gesamten zu versteuernden Einkommen ab. Lassen Sie die Mehrsteuer mit und ohne Veräußerungsgewinn berechnen; ein Grenzsteuersatz allein reicht dafür nicht. Weiterführend: ausführlichen Ratgeber
Renovierungskosten und Entrümpelung
Lohnt sich eine Renovierung vor dem Verkauf? Diese Frage stellt sich unabhängig davon, ob Sie privat, mit Makler oder direkt an einen Käufer verkaufen. Vergleichen Sie konkrete Maßnahmen, Kosten und Zeitaufwand mit den möglichen Auswirkungen auf den Verkauf. Ein bestimmter Mehrerlös ist nicht garantiert.
Zu prüfen sind beispielsweise Malerarbeiten, Gartenpflege, Bodenbeläge, Badarbeiten und Entrümpelung. Die Kosten hängen von Umfang, Zustand, Material, Zugänglichkeit und Entsorgung ab. Lassen Sie notwendige Arbeiten getrennt anbieten und prüfen Sie Leistungsumfang, Umsatzsteuer und Ausführungstermin.
Für die erste Ankaufprüfung durch TB müssen Sie nicht vorab renovieren. Ob Gegenstände verbleiben können und wer eine Räumung übernimmt, vereinbaren wir für das konkrete Objekt. Eine kostenlose Entrümpelung wird damit nicht zugesagt.
Für die Ankaufprüfung durch TB ist eine vorherige Renovierung grundsätzlich keine Voraussetzung. Ob Inventar verbleiben darf und wer Räumungsarbeiten übernimmt, muss ausdrücklich vereinbart werden. Andere Verkäuferkosten können trotzdem entstehen.
Kostenvergleich: Maklerverkauf vs. Direktverkauf (TB Grundeigentum)
Die folgende Übersicht hilft, Kostenpositionen zu unterscheiden. Nur die Provisionszeile rechnet mit einem angenommenen Kaufpreis von 300.000 € und einem Verkäuferanteil von 3,57 %. Die übrigen Posten müssen für Ihr Objekt und den jeweiligen Vertrag ermittelt werden; die Tabelle ist keine vollständige Kostenberechnung.
| Kostenposition | Maklerverkauf | Direktverkauf (TB) |
|---|---|---|
| Maklerprovision (Beispiel: 3,57 % Verkäuferanteil) | 10.710 € im angenommenen Beispiel | Keine Provision von TB; bestehenden Maklervertrag prüfen |
| Energieausweis | Vorhandensein, Erforderlichkeit und Angebot prüfen | Ebenso prüfen; keine automatische Kostenfreiheit |
| Wertgutachten | Optional, gesonderter Auftrag und Kosten | Ankaufprüfung ist kein unabhängiges Wertgutachten; eigene Beauftragung bleibt gesondert |
| Grundschuld-Löschung | Vereinbarte Lastenfreistellung und Gebühren prüfen | Ebenso anhand Grundbuch und Vertrag klären |
| Renovierung / Herrichtung | Entscheidung nach Zustand und Verkaufsplan | Vorherige Renovierung für unsere Ankaufprüfung nicht erforderlich |
| Entrümpelung / Räumung | Umfang und Übergabe vereinbaren | Verbleibendes Inventar und Zuständigkeit ausdrücklich vereinbaren |
| Inserate / Immobilienportale | Eigene oder beauftragte Vermarktung prüfen | Für die direkte Anfrage kein eigenes Inserat nötig |
| Vorfälligkeitsentschädigung* | Vertrag und Berechnung der Bank prüfen | Ebenso prüfen |
| Spekulationssteuer* | Steuerlichen Einzelfall prüfen | Ebenso prüfen |
| Individuelle Gesamtkosten | Tatsächliche Einzelposten zusammenstellen | Tatsächliche Einzelposten zusammenstellen |
* Kreditablösung und eine mögliche Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn können bei beiden Verkaufswegen relevant sein. Ihre Höhe hängt unter anderem von Vertrag, Verkaufszeitpunkt und steuerlichem Einzelfall ab. Ein Direktverkauf beseitigt diese Positionen nicht automatisch.
Eine mögliche Ersparnis hängt davon ab, welche Kosten Sie andernfalls tatsächlich getragen hätten. Vergleichen Sie Kaufpreise, Verkäuferprovision, notwendige Unterlagen, Räumung und Vertragsbedingungen; die Beispielwerte sind keine Zusage.
Weitere Kosten, die oft übersehen werden
Inserate und Immobilienportale: Bei eigener Vermarktung können Anzeigenkosten anfallen. Prüfen Sie aktuelles Angebot, Laufzeit, Verlängerung und Zusatzleistungen. Bei einer Maklerbeauftragung ist zu klären, welche Vermarktungsleistungen bereits vereinbart sind. Für eine Anfrage zum Direktankauf durch TB benötigen Sie kein eigenes Inserat.
Home Staging ist eine optionale Präsentationsmaßnahme. Prüfen Sie Aufwand und Kosten anhand konkreter Angebote; ein bestimmter Mehrerlös lässt sich nicht allgemein zusagen.
Flurkarte und Grundbuchauszug: Welche Unterlagen in welcher Form benötigt werden, hängt vom Objekt und dem Verkaufsablauf ab. Prüfen Sie vor einer Bestellung, was bereits vorliegt, welche Stelle die Unterlagen beschafft und welche Gebühren entstehen.
Steuerberatung: Bei Fragen zu Erbschaft, Eigennutzung, Scheidung oder gewerblichem Grundstückshandel kann eine individuelle Prüfung vor der Beurkundung sinnvoll sein. Klären Sie Auftrag und Vergütung vorab; ein pauschaler Betrag bildet unterschiedliche Prüfungsumfänge nicht ab.
Bei einer Eigentumswohnung lohnt sich ein gesonderter Blick auf die Gemeinschaft: Stellen Sie aktuelles Hausgeld, bekannte Rückstände und beschlossene Sonderumlagen zusammen. Ob und wie diese Posten bei einem Verkauf zu berücksichtigen sind, muss anhand der Unterlagen und Vereinbarungen geklärt werden. Setzen Sie sie nicht mit einer Maklerprovision gleich. Die Übersicht unter Wohnung verkaufen zeigt, welche Unterlagen Sie für unsere Vorprüfung bereithalten können.
Verkaufskosten beim Direktankauf vergleichen
TB Grundeigentum prüft Immobilien für den eigenen Bestand. Zuerst besprechen wir Eckdaten und Preisvorstellung; eine Besichtigung vereinbaren wir, wenn die Vorprüfung passt. Für unseren Direktankauf berechnen wir keine Maklerprovision. Bestehende Maklervereinbarungen sind davon getrennt zu prüfen.
Entscheidend ist, was nach dem Verkauf für Sie verbleibt. Stellen Sie konkrete Kaufangebote und ihre Bedingungen den jeweiligen Verkäuferkosten gegenüber. Eine vermiedene Provision ist ein Vorteil, wenn Sie sie andernfalls tatsächlich tragen müssten; sie sagt allein noch nichts über den gesamten Verkaufserlös aus.
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✓ 0 € Maklerprovision beim Direktankauf durch TB
✓ Besichtigung, benötigte Unterlagen und Übergabe persönlich abstimmen
✓ Verkauf im vorhandenen Zustand prüfen; Räumung und Inventar ausdrücklich vereinbaren
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