Makler, Notar, Steuern, Vorfälligkeitsentschädigung: Was ein Immobilienverkauf wirklich kostet — und wie Sie vermeidbare Kosten einsparen.
Viele Eigentümer unterschätzen die Kosten, die beim Immobilienverkauf auf der Verkäuferseite anfallen. Denn auch wenn der Käufer den Großteil der Notarkosten und die Grunderwerbsteuer trägt – für den Verkäufer gibt es genug Posten, die sich zu einer beachtlichen Summe addieren.
10.710 € Provision — das ist mehr als mancher Jahresurlaub. Und trotzdem zahlen die meisten Eigentümer, ohne zu fragen, ob es anders geht.
Je nach Verkaufsart, Immobilientyp und steuerlicher Situation können die Verkäuferkosten zwischen 2.000 € und über 50.000 € betragen. Der größte einzelne Posten? Meistens die Maklerprovision – gefolgt von der Spekulationssteuer, wenn sie anfällt.
Seit Dezember 2020 gilt das neue Maklergesetz: Die Provision wird zwischen Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen geteilt. In Nordrhein-Westfalen beträgt die marktübliche Gesamtprovision 7,14 % (inkl. MwSt.) – also 3,57 % für den Verkäufer.
Alternative: Direktverkauf. Beim Verkauf direkt an einen Immobilienaufkäufer wie TB Grundeigentum entfällt die Maklerprovision vollständig. Bei einem Verkaufspreis von 300.000 € sparen Sie 10.710 € allein an Provision.
Die Hauptkosten für den Notar – also die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eigentumsumschreibung – trägt in der Regel der Käufer. Das ist gesetzlich geregelt und marktüblich.
Für den Verkäufer fallen Notarkosten nur in bestimmten Fällen an:
Löschung einer Grundschuld: Wenn auf Ihrer Immobilie noch eine Grundschuld eingetragen ist (weil ein Bankdarlehen besteht), muss diese gelöscht werden. Die Kosten für die Löschungsbewilligung und die Grundbuchlöschung trägt der Verkäufer. Typische Kosten: 200 – 600 €, abhängig von der Höhe der eingetragenen Grundschuld.
Lastenfreistellung: Falls neben der Grundschuld weitere Belastungen im Grundbuch stehen (z.B. Wegerechte, Wohnrechte oder Vorkaufsrechte), können auch hier Löschungskosten anfallen. Diese variieren je nach Art und Aufwand.
Der Energieausweis ist beim Immobilienverkauf gesetzliche Pflicht. Er muss spätestens bei der ersten Besichtigung vorgelegt werden und darf maximal 10 Jahre alt sein. Ohne gültigen Energieausweis drohen Bußgelder bis zu 10.000 €.
Ein professionelles Wertgutachten ist beim privaten Hausverkauf grundsätzlich freiwillig. Es kann jedoch sinnvoll sein, um den Angebotspreis fundiert festzulegen – insbesondere bei außergewöhnlichen Immobilien oder wenn zwischen mehreren Parteien (z.B. einer Erbengemeinschaft) ein objektiver Wert benötigt wird.
Kurzgutachten (Marktwerteinschätzung): 500 – 800 €. Gibt eine fundierte Einschätzung, hat aber vor Gericht weniger Gewicht.
Vollgutachten (Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB): 1.000 – 2.500 €. Wird von einem öffentlich bestellten Sachverständigen erstellt und ist gerichtsfest. Pflicht bei Zwangsversteigerungen und gerichtlichen Auseinandersetzungen.
Bei TB Grundeigentum: Wir erstellen eine kostenlose Wertermittlung vor Ort. Sie brauchen weder ein Gutachten noch eine externe Bewertung – wir bringen unsere eigene Expertise mit.
Wer sein Haus verkauft, muss in der Regel das laufende Bankdarlehen ablösen. Die Bank verliert dadurch die geplanten Zinserträge – und verlangt dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist die Gebühr für die vorzeitige Kündigung des Kreditvertrags.
Die Höhe richtet sich nach der Restlaufzeit des Darlehens, der Differenz zwischen dem vereinbarten Zinssatz und dem aktuellen Marktzins sowie der Restschuld. Typische Größenordnung: 1 – 5 % der Restschuld. Bei einem Darlehen mit 200.000 € Restschuld und noch 5 Jahren Laufzeit können das 5.000 – 15.000 € sein.
Nach 10 Jahren: Jedes Darlehen mit festem Zinssatz kann nach 10 Jahren Laufzeit mit 6 Monaten Frist gekündigt werden – ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Sonderkündigungsrecht: Auch bei berechtigtem Interesse (z.B. Verkauf der Immobilie) gibt es Möglichkeiten – allerdings mit Vorfälligkeitsentschädigung.
Die Spekulationssteuer ist oft der größte einzelne Kostenposten beim Hausverkauf – und gleichzeitig derjenige, den viele Eigentümer am meisten unterschätzen. Sie fällt an, wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufen und die Eigennutzungsausnahme greifen sollte.
Der steuerpflichtige Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert (14 – 45 %). Bei einem Gewinn von 80.000 € und einem Grenzsteuersatz von 42 % sind das über 33.000 € Steuerlast. Alles zur Spekulationssteuer lesen Sie in unserem ausführlichen Ratgeber.
Wer sein Haus über einen Makler an Privatpersonen verkauft, steht oft vor der Frage: Lohnt sich eine Renovierung vor dem Verkauf? Frisch gestrichene Wände, ein gepflegter Garten und ein aufgeräumter Keller können den Verkaufspreis steigern – kosten aber auch Geld und Zeit.
Beim Direktverkauf an TB Grundeigentum entfallen diese Kosten komplett. Wir kaufen im Ist-Zustand – egal ob renovierungsbedürftig, leer oder voll möbliert. Die Entrümpelung übernehmen wir kostenlos.
Bei einem Verkaufspreis von 300.000 € – alle Kosten für den Verkäufer im Vergleich:
| Kostenposition | Maklerverkauf | Direktverkauf (TB) |
|---|---|---|
| Maklerprovision (3,57 %) | 10.710 € | 0 € |
| Energieausweis | 100 – 500 € | 100 – 500 € |
| Wertgutachten | 500 – 1.500 € | 0 € (kostenlos) |
| Grundschuld-Löschung | 200 – 600 € | 200 – 600 € |
| Renovierung / Herrichtung | 5.000 – 20.000 € | 0 € (Ist-Zustand) |
| Entrümpelung / Räumung | 1.500 – 5.000 € | 0 € (inklusive) |
| Inserate / Immobilienportale | 500 – 2.000 € | 0 € |
| Vorfälligkeitsentschädigung* | variabel | variabel |
| Spekulationssteuer* | variabel | variabel |
| Summe (ohne Steuer/Vorfälligkeit) | 18.510 – 40.310 € | 300 – 1.100 € |
* Vorfälligkeitsentschädigung und Spekulationssteuer fallen bei beiden Verkaufsarten gleichermaßen an – sie hängen vom Kreditvertrag bzw. der Haltedauer ab.
Ersparnis beim Direktverkauf: bis zu 39.000 € bei einem Verkaufspreis von 300.000 €.
Inserate und Immobilienportale: Wer privat verkauft, zahlt für Anzeigen auf ImmoScout24, Immowelt und Co. Einzelanzeigen kosten zwischen 50 und 400 € pro Monat. Bei mehreren Monaten Vermarktungszeit summiert sich das schnell auf 500 – 2.000 €.
Home Staging: Professionelle Möblierung für Besichtigungstermine. Kosten: 2.000 – 5.000 € für ein Einfamilienhaus. Kann den Verkaufspreis um 5 – 15 % steigern – lohnt sich vor allem bei hochpreisigen Immobilien.
Flurkarte und Grundbuchauszug: Ein aktueller Grundbuchauszug kostet 10 – 20 €, eine amtliche Flurkarte 15 – 50 €. Diese Unterlagen werden für den Kaufvertrag benötigt.
Steuerberatung: Wenn die steuerliche Situation komplex ist (Erbschaft, Scheidung, gewerblicher Grundstückshandel), empfiehlt sich die Beratung durch einen Steuerberater. Kosten: 200 – 800 € je nach Aufwand.
TB Grundeigentum sind private Immobilieninvestoren aus Oberhausen mit über 25 Jahren Erfahrung. Wir kaufen jede Immobilie für unseren eigenen Bestand. Deshalb entfällt die Maklerprovision komplett, und wir kaufen im Ist-Zustand: ohne Renovierung, ohne Entrümpelung, ohne Aufwand für Sie.
Die Kostenersparnis bleibt vollständig bei Ihnen. Bei einem Verkaufspreis von 300.000 € sind das bis zu 39.000 € weniger Kosten im Vergleich zum klassischen Maklerverkauf.
Sparen Sie sich Maklerprovision, Renovierung und Entrümpelung. Wir kaufen Immobilien direkt – fair, schnell und diskret. In einem kostenlosen Erstgespräch zeigen wir Ihnen, welche Kosten Sie sparen.
Oder rufen Sie uns direkt an: 0208 30993950
