Immobilie verkaufen: Alle Kosten im Überblick
Makler, Notar, Steuern, Vorfälligkeitsentschädigung: Was ein Immobilienverkauf wirklich kostet — und wie Sie vermeidbare Kosten einsparen.
Hausverkauf: Diese Kosten kommen auf Verkäufer zu
Viele Eigentümer unterschätzen die Kosten, die beim Immobilienverkauf auf der Verkäuferseite anfallen. Denn auch wenn der Käufer den Großteil der Notarkosten und die Grunderwerbsteuer trägt – für den Verkäufer gibt es genug Posten, die sich zu einer beachtlichen Summe addieren.
10.710 € Provision — das ist mehr als mancher Jahresurlaub. Und trotzdem zahlen die meisten Eigentümer, ohne zu fragen, ob es anders geht.
Die Verkäuferkosten hängen von Objekt, Vertrag, Darlehen und steuerlicher Situation ab. Erfassen Sie Ihre tatsächlichen Posten einzeln. Eine pauschale Summe oder Rangfolge hilft bei der Entscheidung weniger als konkrete Angebote und Berechnungen.
1. Maklerprovision (Ihr vereinbarter Verkäuferanteil)
2. Notarkosten für Löschung von Grundschulden
3. Energieausweis (50 – 500 €)
4. Wertgutachten (optional, 500 – 1.500 €)
5. Vorfälligkeitsentschädigung (bei laufendem Kredit)
6. Spekulationssteuer (bei Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist)
7. Renovierungskosten und Entrümpelung
Welche Maklerkosten auf Verkäufer entfallen können
Die Maklerprovision wird vereinbart; einen gesetzlich festgelegten Prozentsatz gibt es nicht. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten beim Kauf durch Verbraucher besondere Regeln zur Verteilung. Für separat verkaufte Garagen, Grundstücke oder Mehrfamilienhäuser gilt diese Sonderregelung nicht automatisch. Vergleichen Sie jeweils Ihren tatsächlichen Verkäuferanteil. §§ 656b–656d BGB
Verkaufspreis: 300.000 €
Verkäuferanteil Provision (3,57 %): 10.710 €
Verkaufspreis: 200.000 €
Verkäuferanteil Provision (3,57 %): 7.140 €
Verkaufspreis: 500.000 €
Verkäuferanteil Provision (3,57 %): 17.850 €
Bei angenommenen 3,57 % Verkäuferprovision und 300.000 € Kaufpreis beträgt dieser Posten 10.710 €. Beim Direktankauf durch TB fällt keine Maklerprovision an. Haben Sie andernfalls keinen Verkäuferanteil zu zahlen, entsteht daraus auch keine eigene Provisionsersparnis.
Notarkosten und Grundbuchkosten
Die Hauptkosten für den Notar – also die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eigentumsumschreibung – trägt in der Regel der Käufer. Das ist gesetzlich geregelt und marktüblich.
Für den Verkäufer fallen Notarkosten nur in bestimmten Fällen an:
Löschung einer Grundschuld: Wenn auf Ihrer Immobilie noch eine Grundschuld eingetragen ist (weil ein Bankdarlehen besteht), muss diese gelöscht werden. Die Kosten für die Löschungsbewilligung und die Grundbuchlöschung trägt der Verkäufer. Typische Kosten: 200 – 600 €, abhängig von der Höhe der eingetragenen Grundschuld.
Lastenfreistellung: Falls neben der Grundschuld weitere Belastungen im Grundbuch stehen (z.B. Wegerechte, Wohnrechte oder Vorkaufsrechte), können auch hier Löschungskosten anfallen. Diese variieren je nach Art und Aufwand.
Energieausweis: Pflicht seit 2014
Beim Verkauf von Gebäuden ist grundsätzlich ein Energieausweis vorzulegen, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift. Er ist spätestens bei der Besichtigung vorzuzeigen; ohne Besichtigung ist er dem Interessenten unverzüglich vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben. Welche Ausweisart erforderlich ist und ob eine Ausnahme vorliegt, muss am Gebäude geprüft werden. § 80 GEG
Verbrauchsausweis: Basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten 3 Jahre. Günstiger und einfacher zu erstellen. Kosten: 50 – 100 €. Zulässig für Gebäude mit mindestens 5 Wohneinheiten oder für Gebäude, die nach der Wärmeschutzverordnung 1977 errichtet oder modernisiert wurden.
Bedarfsausweis: Basiert auf einer technischen Analyse des Gebäudes (Bausubstanz, Heizung, Dämmung). Aufwendiger, aber aussagekräftiger. Kosten: 300 – 500 €. Pflicht für Gebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten, die vor 1977 gebaut und seitdem energetisch nur minimal verändert wurden.
Wertgutachten: Sinnvoll, aber optional
Ein professionelles Wertgutachten ist beim privaten Hausverkauf grundsätzlich freiwillig. Es kann jedoch sinnvoll sein, um den Angebotspreis fundiert festzulegen – insbesondere bei außergewöhnlichen Immobilien oder wenn zwischen mehreren Parteien (z.B. einer Erbengemeinschaft) ein objektiver Wert benötigt wird.
Bei einer unabhängigen Bewertung sind Qualifikation, Bewertungszweck, Umfang und Datenbasis wichtig. Ein bestimmter Gutachtentitel macht ein Gutachten nicht automatisch für jedes Gerichtsverfahren verbindlich. Klären Sie die Anforderungen vor der Beauftragung. Weiterführend: § 194 BauGB
Unser Ankaufsangebot entsteht nach Prüfung von Lage, Zustand, Flächen, Mietverhältnissen und Unterlagen. Es ist die Kalkulation eines möglichen Käufers und kein unabhängiges Verkehrswertgutachten. Vergleichen Sie konkrete Angebote einschließlich ihrer Bedingungen und verbleibender Kosten.
Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn der Kredit noch läuft
Wer sein Haus verkauft, muss in der Regel das laufende Bankdarlehen ablösen. Die Bank verliert dadurch die geplanten Zinserträge – und verlangt dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist die Gebühr für die vorzeitige Kündigung des Kreditvertrags.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Höhe richtet sich nach der Restlaufzeit des Darlehens, der Differenz zwischen dem vereinbarten Zinssatz und dem aktuellen Marktzins sowie der Restschuld. Typische Größenordnung: 1 – 5 % der Restschuld. Bei einem Darlehen mit 200.000 € Restschuld und noch 5 Jahren Laufzeit können das 5.000 – 15.000 € sein.
Wann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung?
Nach zehn Jahren ab vollständigem Darlehensempfang: Jedes Darlehen mit festem Zinssatz kann zehn Jahre nach vollständigem Empfang unter Beachtung späterer Neuvereinbarungen mit 6 Monaten Frist gekündigt werden – ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Sonderkündigungsrecht: Auch bei berechtigtem Interesse (z.B. Verkauf der Immobilie) gibt es Möglichkeiten – allerdings mit Vorfälligkeitsentschädigung.
Spekulationssteuer: Die Steuer, die viele vergessen
Ein Gewinn aus einer privaten Immobilienveräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist kann steuerpflichtig sein, wenn keine Eigennutzungsausnahme greift. Die Steuer folgt dem persönlichen Tarif; eine Grenzsteuersatz-Multiplikation ist keine genaue Steuerberechnung. § 23 EStG
Die tatsächliche Einkommensteuer hängt vom gesamten zu versteuernden Einkommen ab. Lassen Sie die Mehrsteuer mit und ohne Veräußerungsgewinn berechnen; ein Grenzsteuersatz allein reicht dafür nicht. Weiterführend: ausführlichen Ratgeber
Renovierungskosten und Entrümpelung
Wer sein Haus über einen Makler an Privatpersonen verkauft, steht oft vor der Frage: Lohnt sich eine Renovierung vor dem Verkauf? Frisch gestrichene Wände, ein gepflegter Garten und ein aufgeräumter Keller können den Verkaufspreis steigern – kosten aber auch Geld und Zeit.
Malerarbeiten (komplettes Haus): 3.000 – 8.000 €
Gartenpflege und Außenanlagen: 500 – 2.000 €
Bodenbeläge erneuern: 2.000 – 6.000 €
Badezimmer auffrischen: 3.000 – 10.000 €
Entrümpelung und Räumung: 1.500 – 5.000 €
Gesamtkosten für eine verkaufsfertige Herrichtung: 5.000 – 20.000 €
Für die Ankaufprüfung durch TB ist eine vorherige Renovierung grundsätzlich keine Voraussetzung. Ob Inventar verbleiben darf und wer Räumungsarbeiten übernimmt, muss ausdrücklich vereinbart werden. Andere Verkäuferkosten können trotzdem entstehen.
Kostenvergleich: Maklerverkauf vs. Direktverkauf (TB Grundeigentum)
Bei einem Verkaufspreis von 300.000 € – alle Kosten für den Verkäufer im Vergleich:
| Kostenposition | Maklerverkauf | Direktverkauf (TB) |
|---|---|---|
| Maklerprovision (Beispiel: 3,57 % Verkäuferanteil) | 10.710 € | 0 € |
| Energieausweis | 100 – 500 € | 100 – 500 € |
| Wertgutachten | 500 – 1.500 € | 0 € (kostenlos) |
| Grundschuld-Löschung | 200 – 600 € | 200 – 600 € |
| Renovierung / Herrichtung | 5.000 – 20.000 € | 0 € (Ist-Zustand) |
| Entrümpelung / Räumung | 1.500 – 5.000 € | 0 € (inklusive) |
| Inserate / Immobilienportale | 500 – 2.000 € | 0 € |
| Vorfälligkeitsentschädigung* | variabel | variabel |
| Spekulationssteuer* | variabel | variabel |
| Summe (ohne Steuer/Vorfälligkeit) | Beispielwerte, kein allgemeiner Kostenrahmen | abhängig von Unterlagen und Vereinbarungen |
* Vorfälligkeitsentschädigung und Spekulationssteuer fallen bei beiden Verkaufsarten gleichermaßen an – sie hängen vom Kreditvertrag bzw. der Haltedauer ab.
Eine mögliche Ersparnis hängt davon ab, welche Kosten Sie andernfalls tatsächlich getragen hätten. Vergleichen Sie Kaufpreise, Verkäuferprovision, notwendige Unterlagen, Räumung und Vertragsbedingungen; die Beispielwerte sind keine Zusage.
Weitere Kosten, die oft übersehen werden
Inserate und Immobilienportale: Wer privat verkauft, zahlt für Anzeigen auf ImmoScout24, Immowelt und Co. Einzelanzeigen kosten zwischen 50 und 400 € pro Monat. Bei mehreren Monaten Vermarktungszeit summiert sich das schnell auf 500 – 2.000 €.
Home Staging ist eine optionale Präsentationsmaßnahme. Prüfen Sie Aufwand und Kosten anhand konkreter Angebote; ein bestimmter Mehrerlös lässt sich nicht allgemein zusagen.
Flurkarte und Grundbuchauszug: Ein aktueller Grundbuchauszug kostet 10 – 20 €, eine amtliche Flurkarte 15 – 50 €. Diese Unterlagen werden für den Kaufvertrag benötigt.
Steuerberatung: Wenn die steuerliche Situation komplex ist (Erbschaft, Scheidung, gewerblicher Grundstückshandel), empfiehlt sich die Beratung durch einen Steuerberater. Kosten: 200 – 800 € je nach Aufwand.
Verkaufskosten beim Direktankauf vergleichen
TB Grundeigentum kauft Immobilien direkt an. Wir prüfen, ob Ihr Objekt zu unserem Bestand passt, und besprechen Preis, Zustand und Übergabe mit Ihnen persönlich. Für den Direktankauf durch uns fällt keine Maklerprovision an.
Die Kostenersparnis bleibt vollständig bei Ihnen. Bei einem Verkaufspreis von 300.000 € sind das objektabhängig; keine pauschale Summe weniger Kosten im Vergleich zum klassischen Maklerverkauf.
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✓ Persönliche Rückmeldung in 24 Stunden; ein Kaufangebot folgt nach Objektprüfung
✓ 0 € Maklerprovision beim Direktankauf durch TB
✓ Besichtigung, benötigte Unterlagen und Übergabe persönlich abstimmen
✓ Verkauf im vorhandenen Zustand prüfen; Räumung und Inventar ausdrücklich vereinbaren
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Oder rufen Sie uns direkt an: 0208 30993950