Haus verkaufen – was beachten? Die komplette Checkliste für Eigentümer
Von der ersten Entscheidung bis zur Schlüsselübergabe: Was Eigentümer beachten müssen — damit der Verkauf nicht zum Marathon wird.
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Warum eine Checkliste den Unterschied macht
Beim Hausverkauf müssen Unterlagen, Käuferprüfung und Vertrag zusammenpassen. Eine strukturierte Checkliste hilft Ihnen, offene Punkte rechtzeitig zu erkennen und Aufgaben zu verteilen. Für die erste Anfrage bei TB brauchen Sie noch keine vollständige Verkaufsmappe.
Was liegt bereits vor, was fehlt noch und wer kümmert sich darum? Halten Sie diese drei Punkte fest. So wird aus einer langen Aufgabenliste ein überschaubarer nächster Schritt.
In diesem Ratgeber führen wir Sie durch jeden einzelnen Schritt – von der Zusammenstellung der Unterlagen über die Wertermittlung und die Wahl des Verkaufswegs bis hin zum Notartermin und der Übergabe. Jeder Abschnitt enthält konkrete To-dos, die Sie direkt abhaken können.
1. Unterlagen zusammenstellen
2. Energieausweis besorgen
3. Wert ermitteln und Preis festlegen
4. Verkaufsweg wählen (Makler, Privatverkauf oder Direktverkauf)
5. Vermarktung und Besichtigungen
6. Kaufvertrag und Notartermin
7. Übergabe und Abschluss
Tipp: Beginnen Sie mit den Unterlagen, die Sie bereits haben. Notieren Sie fehlende Dokumente und mögliche Ansprechpartner. Die Vorbereitung kann Rückfragen und Verzögerungen reduzieren; einen höheren Verkaufspreis garantiert sie nicht.
Unterlagen zusammenstellen – die Basis für jeden Hausverkauf
Ein vollständiger Satz an Unterlagen wird im weiteren Verkaufsprozess wichtig. Für die erste Anfrage bei TB genügen zunächst die Eckdaten und eine Übersicht der vorhandenen Dokumente. Wir klären mit Ihnen, welche Nachweise für die weitere Objektprüfung gebraucht werden und was noch beschafft werden muss.
✓ Aktueller Grundbuchauszug – beim Grundbuchamt oder online beantragen (ca. 10–20 €)
✓ Energieausweis – soweit für das Gebäude erforderlich; gültigen Ausweis und Ausnahmen prüfen
✓ Flurkarte / Lageplan – beim zuständigen Katasteramt erhältlich; Gebühren dort erfragen
✓ Grundrisse – möglichst maßstabsgetreu und aktuell
✓ Baubeschreibung – aus den Original-Bauunterlagen
✓ Wohnflächenberechnung – vorhandene Berechnung mit Angaben zur Berechnungsgrundlage, etwa Wohnflächenverordnung (WoFlV)
✓ Auszug aus dem Baulastenverzeichnis – beim Bauordnungsamt
Zusätzliche Unterlagen, die den Verkauf beschleunigen:
✓ Nachweise über durchgeführte Modernisierungen und Sanierungen (Rechnungen, Fotos)
✓ Letzte Nebenkostenabrechnungen (Heizung, Wasser, Müllabfuhr)
✓ Grundsteuerbescheid
✓ Versicherungsnachweise (Gebäudeversicherung, Elementarschutz)
✓ Protokolle der Schornsteinfeger-Prüfung
✓ Vorhandene Nachweise zu Trinkwasseruntersuchungen; erforderliche Prüfungen hängen von Anlage und Nutzung ab
Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen der letzten drei Jahre, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Höhe der Instandhaltungsrücklage.
Praxistipp: Sammeln Sie vorhandene Dokumente in einem digitalen Ordner und benennen Sie sie verständlich. Geben Sie sensible Unterlagen gezielt an die Beteiligten weiter, die sie für die Prüfung benötigen. Fehlende Unterlagen können Sie in einer kurzen Liste festhalten.
Sie verkaufen eine Wohnung statt eines ganzen Hauses? Ergänzen Sie die Objektunterlagen um Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, vorhandene Jahresabrechnungen sowie Protokolle und einschlägige Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft. Notieren Sie auch die aktuelle Nutzung und bekannte Sonderumlagen. Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus ist hingegen eine Übersicht aller Einheiten und Mieten hilfreich. Die passenden Informationen finden Sie unter Wohnung verkaufen und Mehrfamilienhaus verkaufen.
Energieausweis – gesetzliche Pflicht beim Immobilienverkauf
Beim Verkauf von Gebäuden ist grundsätzlich ein Energieausweis vorzulegen, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift. Er ist spätestens bei der Besichtigung vorzuzeigen; ohne Besichtigung ist er dem Interessenten unverzüglich vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben. Welche Ausweisart erforderlich ist und ob eine Ausnahme vorliegt, muss am Gebäude geprüft werden. § 80 zu Energieausweisen
Es gibt zwei Varianten des Energieausweises:
Verbrauchsausweis: Er beruht auf erfassten Verbrauchsdaten; das Verhalten der Bewohner beeinflusst die Werte. Ob er für Ihr Gebäude zulässig ist, hängt unter anderem von Wohnungszahl, Bauantragsdatum und energetischem Zustand ab. Lassen Sie die passende Ausweisart prüfen, bevor Sie einen Ausweis beauftragen.
Bedarfsausweis: Er berechnet den Energiebedarf anhand von Gebäudeeigenschaften und Anlagentechnik. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist er grundsätzlich erforderlich, wenn das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 weder ursprünglich noch durch spätere Änderungen erreicht wurde. Gesetzliche Ausnahmen sind gesondert zu prüfen. Kosten hängen von Ausweisart, Datenlage und Anbieter ab.
✓ Energieberater (vor Ort oder online)
✓ Schornsteinfeger
✓ Architekten und Bauingenieure
✓ Online-Angebote: Ausstellungsberechtigung, Datenprüfung und Leistungsumfang klären
Gültigkeit: Ein Energieausweis ist 10 Jahre gültig. Prüfen Sie, ob Ihr vorhandener Ausweis noch aktuell ist.
Wertermittlung – den richtigen Preis für Ihr Haus finden
Für die Preisfindung zählen Lage, Zustand, Flächen, Nutzung und Rechte am Grundstück. Angebotspreise auf Portalen sind Preisvorstellungen und keine bestätigten Verkaufserlöse. Vergleichen Sie nachvollziehbare Einschätzungen und konkrete Angebote einschließlich ihrer Bedingungen.
Die drei Verfahren der Immobilienbewertung:
1. Vergleichswertverfahren: Vergleichbare Kaufpreise oder geeignete Vergleichsfaktoren werden an die Eigenschaften des Objekts angepasst. Welche Daten geeignet sind, hängt vom Grundstück und der Datenlage ab. Marktberichte und weitere verfügbare Daten der Gutachterausschüsse können bei der Einordnung helfen.
2. Ertragswertverfahren: Bei vermieteten Immobilien und Mehrfamilienhäusern sind nachhaltig erzielbare Erträge relevant. Die Bewertung berücksichtigt unter anderem Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins. Eine einfache Multiplikation der Miete ersetzt die Objektbewertung nicht.
3. Sachwertverfahren: Es berücksichtigt den Bodenwert sowie die baulichen und sonstigen Anlagen. Alterswertminderung, Marktanpassung und besondere Objektmerkmale fließen ein. Die Wahl des Verfahrens richtet sich nach dem Objekt und den verfügbaren Daten; gegebenenfalls werden mehrere Verfahren verwendet.
✓ Lage – Mikrolage (Straße, Nachbarschaft) und Makrolage (Stadt, Region)
✓ Zustand – Baujahr, Sanierungsstand, Modernisierungen
✓ Wohnfläche und Grundstücksgröße
✓ Ausstattung – Heizungsart, Fenster, Bodenbeläge, Küche, Bäder
✓ Energieeffizienz – Energieklasse, Dämmung, Heizungstyp
✓ Baulasten und Belastungen – Wegerechte, Leitungsrechte
✓ Marktumfeld – aktuelle Nachfrage, Zinsniveau, regionale Preisentwicklung
Unser Tipp: Unterscheiden Sie eine erste Einschätzung, ein Kaufangebot und ein unabhängiges Verkehrswertgutachten. Bei besonderen Bewertungsfragen kann ein Gutachten sinnvoll sein. Klären Sie vorher Zweck, Leistungsumfang und Honorar; ein pauschaler Einstiegspreis passt nicht zu jedem Auftrag.
Verkaufsweg wählen: Makler, Privatverkauf oder Direktverkauf?
Beim Hausverkauf haben Sie grundsätzlich drei Wege zur Auswahl. Jeder hat seine Berechtigung – welcher der richtige ist, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab.
Weg 1: Verkauf über einen Makler
Die Maklerprovision wird vereinbart; einen gesetzlich festgelegten Prozentsatz gibt es nicht. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten beim Kauf durch Verbraucher besondere Regeln zur Verteilung. Für separat verkaufte Garagen, Grundstücke oder Mehrfamilienhäuser gilt diese Sonderregelung nicht automatisch. Vergleichen Sie jeweils Ihren tatsächlichen Verkäuferanteil. §§ 656b–656d BGB
Passt, wenn: Sie Vermarktung, Interessentenkommunikation und Terminorganisation beauftragen möchten. Vergleichen Sie Leistungsumfang, Vertragsbindung und Ihre vereinbarte Provision. Ein Maklerauftrag garantiert weder einen bestimmten Verkaufspreis noch eine feste Verkaufsdauer.
Weg 2: Privatverkauf
Sie verkaufen selbst: eigenes Inserat auf Immobilienportalen, eigene Besichtigungen, eigene Verhandlungen. Die Provision sparen Sie sich. Dafür investieren Sie deutlich mehr Zeit und müssen sich mit der Materie auseinandersetzen.
Passt, wenn: Sie Zeit und Erfahrung mitbringen, den lokalen Markt gut kennen und gerne direkt mit Interessenten kommunizieren. Mehr zum Verkauf ohne Makler.
Weg 3: Direktverkauf an einen professionellen Ankäufer
TB kauft passende Immobilien für den eigenen Bestand und vermittelt sie nicht an andere Käufer. Zuerst besprechen wir Eckdaten und Preisvorstellung. Nur wenn diese Vorprüfung passt, vereinbaren wir eine Besichtigung. Welche weiteren Unterlagen nötig sind, klären wir am konkreten Objekt.
Passt, wenn: Sie direkt mit einem möglichen Käufer sprechen und den Aufwand einer öffentlichen Vermarktung vermeiden möchten. Das kann etwa bei Scheidung, Erbschaft, Umzug oder Sanierungsbedarf interessant sein. Entscheidend ist, ob Kaufpreis und Bedingungen für beide Seiten passen.
Makler: Vermarktung durch beauftragten Vermittler | Dauer offen | Provision laut Vertrag | Mitwirkung des Verkäufers bleibt nötig
Privatverkauf: Eigene Vermarktung und Verhandlungen | Dauer offen | Ohne beauftragten Makler keine Vermittlungsprovision | Organisation selbst übernehmen
Direktverkauf: Direkte Prüfung durch den Käufer | Termine nach Objektprüfung | Keine Maklerprovision von TB | Vorprüfung vor Besichtigung
Vermarktung und Besichtigungen – Ihr Haus ins rechte Licht rücken
Wenn Sie sich für den Makler- oder Privatverkauf entscheiden, folgt die Vermarktungsphase. Hier entscheidet sich, wie viele qualifizierte Interessenten Sie erreichen und wie schnell der Verkauf gelingt.
Das Exposé – Ihre Visitenkarte: Ein professionelles Exposé enthält aussagekräftige Fotos, alle relevanten Eckdaten (Wohnfläche, Grundstück, Baujahr, Zimmer, Energiekennwerte), eine ansprechende Objektbeschreibung und die Lagevorteile. Investieren Sie in gute Fotos – der erste Eindruck entscheidet, ob ein Interessent die Besichtigung vereinbart oder weiterscrollen wird.
Besichtigungen vorbereiten:
✓ Aufräumen, entrümpeln und reinigen – ein gepflegter Eindruck zählt
✓ Alle Räume gut belichten und lüften
✓ Kleine Schönheitsreparaturen durchführen (tropfende Hähne, lose Türgriffe)
✓ Alle Unterlagen griffbereit halten
✓ Besichtigungstermine strukturiert planen – Einzeltermine statt Massenbesichtigung wirken wertiger
✓ Offenlegungspflicht beachten: Bekannte Mängel immer proaktiv ansprechen
Bonität prüfen: Klären Sie vor der Beurkundung, wie der Käufer den Kaufpreis aufbringen will. Je nach Finanzierung können ein Eigenkapitalnachweis oder eine Finanzierungsbestätigung der Bank helfen. Prüfen Sie, auf welches Objekt und welchen Betrag sie sich bezieht und welche Vorbehalte bestehen. Ein solches Schreiben ist nicht automatisch eine Zahlungsgarantie.
Kaufvertrag und Notartermin – so läuft die Beurkundung ab
In Deutschland muss jeder Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden – ein privatschriftlicher Vertrag ist unwirksam. Der Notar ist dabei als unparteiischer Jurist beiden Seiten verpflichtet.
Vor dem Notartermin:
Prüfen Sie den Vertragsentwurf sorgfältig. Bei einem beurkundungspflichtigen Grundstücksvertrag zwischen Unternehmer und Verbraucher soll das Notariat den Entwurf dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vorab bereitstellen. Diese Regel gilt nicht pauschal für jeden Privatverkauf. § 17 BeurkG
Beim Notartermin: Das Notariat liest den Vertrag vor, erläutert ihn und klärt offene Fragen. Nach der Unterzeichnung betreut es die vereinbarten Vollzugsschritte. Eine Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung; Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung folgen als gesonderte Schritte.
1. Notar beantragt die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt
2. Notariat klärt gegebenenfalls das gemeindliche Vorkaufsrecht (unter anderem nach § 24 BauGB)
3. Nach Vorliegen der vertraglichen Voraussetzungen informiert das Notariat über die Kaufpreisfälligkeit
4. Käufer zahlt fristgerecht an die im vereinbarten Zahlungsweg genannten Empfänger
5. Grunderwerbsteuer wird vom Finanzamt erhoben (Käufer zahlt)
6. Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts
7. Eigentumsumschreibung nach Erfüllung der Voraussetzungen; Bearbeitungsdauer abhängig vom Einzelfall
Gut zu wissen: Die Kosten für Beurkundung und Eigentumseintragung trägt üblicherweise der Käufer. Verkäufer können etwa Kosten für die Löschung nicht übernommener Belastungen, Unterlagen, vereinbarte Provisionen oder eine Vorfälligkeitsentschädigung haben. Welche Gebühren und weiteren Kosten anfallen, muss anhand des Vertrags und der konkreten Vorgänge geklärt werden.
Grundbuch und Grundschuld – was Verkäufer wissen müssen
Das Grundbuch dokumentiert Eigentum und eingetragene Rechte an einem Grundstück. Es wird beim Grundbuchamt geführt. Nicht jede Verpflichtung rund um eine Immobilie steht dort; etwa Baulasten und öffentlich-rechtliche Vorgaben können zusätzlich zu prüfen sein.
Abteilung I: Eigentumsverhältnisse.
Abteilung II: Lasten und Beschränkungen, etwa Wohnrechte, Nießbrauch, Wegerechte und Vormerkungen.
Abteilung III: Grundpfandrechte wie Hypotheken und Grundschulden. Die eingetragene Grundschuld zeigt nicht die aktuelle Restschuld eines Darlehens.
Grundschuld löschen: Klären Sie mit Bank und Notariat, welche Belastungen der Käufer übernimmt und welche gelöscht werden. Für nicht übernommene Grundschulden werden regelmäßig Löschungsunterlagen der Bank benötigt. Bestehen noch gesicherte Schulden, kann ein Teil des Kaufpreises nach der vereinbarten Zahlungsabwicklung direkt an die Bank fließen. Restschuld, mögliche Zusatzkosten und Freigabebedingungen sollten frühzeitig feststehen.
Wohnrecht oder Nießbrauch? Wenn ein Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch eingetragen ist (häufig bei geerbten Immobilien), schränkt das den Kreis potenzieller Käufer erheblich ein. Klären Sie vorab, ob und unter welchen Bedingungen diese Rechte gelöscht werden können.
Tipp für Erbengemeinschaften: Für den gemeinsamen Verkauf der Immobilie müssen die erforderlichen Erklärungen aller Miterben vorliegen, gegebenenfalls durch wirksam Bevollmächtigte. Klären Sie Eigentumsnachweise, Zuständigkeiten und Einigkeit frühzeitig. Mehr zum Verkauf in der Erbengemeinschaft.
Steuerliche Aspekte beim Hausverkauf
Klären Sie die steuerlichen Folgen vor der Beurkundung. Für die sogenannte Spekulationssteuer kommt es insbesondere auf Anschaffung, Nutzungsverlauf und einen möglichen steuerlichen Gewinn an. Der gesamte Verkaufserlös ist nicht automatisch steuerpflichtig.
Bei Immobilien im Privatvermögen sind für § 23 EStG die Zehnjahresfrist und die gesetzlichen Eigennutzungsausnahmen zu prüfen. Eine frühere Selbstnutzung allein genügt nicht in jedem Fall. Bei Betriebsvermögen oder gewerblichem Grundstückshandel können andere Regeln gelten.
Selbstgenutzte Immobilien: Eine Ausnahme nach § 23 EStG kann bei ausschließlicher Eigennutzung zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf oder ausreichender Nutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren greifen. Lassen Sie den genauen Nutzungsverlauf prüfen. Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Spekulationssteuer.
Vermietete Immobilien: Bei einer vermieteten Immobilie im Privatvermögen kann ein Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist nach § 23 EStG steuerpflichtig sein. Für den Gewinn werden unter anderem Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Veräußerungskosten berücksichtigt; bereits abgezogene AfA mindert dabei die Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Bei Erbschaft oder unentgeltlicher Schenkung beginnt nicht allein wegen der Übertragung eine neue Frist. Lassen Sie die konkreten Daten und etwaige Sonderfälle prüfen.
Übergabe – der letzte Schritt zum erfolgreichen Hausverkauf
Zeitpunkt und Voraussetzungen der Übergabe werden im Kaufvertrag vereinbart. Regelmäßig erfolgt sie nach vollständiger vertragsgemäßer Kaufpreiszahlung. Ein Teil kann zur Ablösung bestehender Belastungen direkt an Gläubiger gehen. Besitz, Nutzen und Lasten sowie die spätere Eigentumsumschreibung sind voneinander zu unterscheiden.
Übergabeprotokoll erstellen: Dokumentieren Sie den Zustand der Immobilie bei der Übergabe schriftlich. Das schützt beide Seiten vor späteren Unstimmigkeiten.
✓ Datum und Uhrzeit der Übergabe
✓ Anwesende Personen
✓ Alle übergebenen Schlüssel (Haustür, Keller, Garage, Briefkasten, etc.) mit Anzahl
✓ Zählerstände (Strom, Gas, Wasser, Heizung)
✓ Zustand der einzelnen Räume (am besten mit Fotos dokumentieren)
✓ Mitverkauftes Inventar (Einbauküche, Markise, Gartenhütte etc.)
✓ Hinweise zur Bedienung der Heizung, Alarmanlage, Rollläden
✓ Auflistung laufender Verträge (Versorgungsunternehmen, Versicherungen)
✓ Unterschrift beider Parteien
Informieren Sie Versorger und Gebäudeversicherer über Verkauf und Übergabe. Die Gebäudeversicherung geht grundsätzlich auf den Erwerber über; Kündigungsrechte und Zuständigkeiten sind gesondert zu klären. Melden Sie einen Wohnungswechsel gegebenenfalls beim Einwohnermeldeamt.
Die 5 häufigsten Fehler beim Hausverkauf – und wie Sie sie vermeiden
Fehler 1: Zu hoher Angebotspreis. Prüfen Sie, auf welchen Daten Ihre Preisvorstellung beruht. Lage, Zustand, Nutzung und Rechte am Grundstück gehören dazu. Weder ein hoher Portalpreis noch ein einzelnes Kaufangebot ersetzt eine nachvollziehbare Einordnung.
Fehler 2: Unvollständige Unterlagen. Fehlende Nachweise können die weitere Prüfung verzögern. Halten Sie fest, was fehlt und wer es beschaffen kann. Für die erste Anfrage bei TB müssen Sie nicht warten, bis die gesamte Mappe vollständig ist.
Fehler 3: Mängel verschweigen. Sprechen Sie bekannte wesentliche Mängel offen an und dokumentieren Sie ungeklärte Punkte. Ein Haftungsausschluss schützt nicht bei arglistigem Verschweigen; welche Ansprüche bestehen, hängt vom Einzelfall ab.
Fehler 4: Bonität des Käufers ungeprüft. Besprechen Sie Finanzierung und geeignete Nachweise vor dem Notartermin. Achten Sie auf offene Bedingungen in Bestätigungen. Die notarielle Vertragsabwicklung ersetzt keine Prüfung der wirtschaftlichen Zahlungsfähigkeit des Käufers.
Fehler 5: Steuerliche Folgen ignorieren. Wer sich erst nach dem Verkauf mit der Spekulationssteuer beschäftigt, erlebt möglicherweise eine unangenehme Überraschung. Prüfen Sie Ihre steuerliche Situation vor dem Verkauf – idealerweise mit einem Steuerberater.
Häufig gestellte Fragen zum Hausverkauf
Für die Vorbereitung sind insbesondere Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Flächenberechnung und vorhandene Bau- und Modernisierungsunterlagen hilfreich. Ein Energieausweis ist vorzulegen, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift. Bei einer Eigentumswohnung kommen etwa Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft hinzu; bei vermieteten Objekten die Mietunterlagen. Welche Nachweise konkret benötigt werden, hängt vom Objekt und vom Käufer ab. Fehlende Unterlagen sollten Sie frühzeitig benennen.
Beim Verkauf von Gebäuden ist grundsätzlich ein Energieausweis vorzulegen, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift. Er ist spätestens bei der Besichtigung vorzuzeigen; ohne Besichtigung ist er dem Interessenten unverzüglich vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben. Welche Ausweisart erforderlich ist und ob eine Ausnahme vorliegt, muss am Gebäude geprüft werden. § 80 zu Energieausweisen
Möglich sind Kosten für Unterlagen und Energieausweis, die Löschung nicht übernommener Grundbuchbelastungen, eine vereinbarte Verkäuferprovision, eine Vorfälligkeitsentschädigung und gegebenenfalls Steuern. Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach dem gesetzlichen Gebührenrecht; für eine belastbare Kalkulation braucht es die konkreten Vorgänge und Werte. Beim Direktankauf durch TB berechnet TB keine Maklerprovision. Ansprüche aus einem bereits bestehenden Maklervertrag und sonstige Verkaufskosten sind gesondert zu prüfen. Grundlage der Wertgebühren: § 34 GNotKG.
Angebote auf Immobilienportalen zeigen Preisvorstellungen, nicht die tatsächlich erzielten Kaufpreise. Berücksichtigen Sie außerdem Lage, Zustand, Flächen, Mietverhältnisse und Rechte am Grundstück. Marktberichte und verfügbare Vergleichsdaten der Gutachterausschüsse helfen bei der Einordnung. Vergleichen Sie begründete Einschätzungen und konkrete Angebote; bei Streit über den Wert oder besonderen Bewertungsfragen kann ein unabhängiges Gutachten sinnvoll sein.
Die Dauer hängt unter anderem von Unterlagen, Nachfrage, Preisfindung, Finanzierung des Käufers und den Voraussetzungen für den notariellen Vertragsvollzug ab. Ein Direktankauf kann die öffentliche Vermarktung ersparen; ein fester Abschluss- oder Auszahlungstermin lässt sich daraus nicht ableiten. Bei TB erhalten Sie eine persönliche Rückmeldung in 48 Stunden. Ein Kaufangebot folgt nach Objektprüfung; die weiteren Termine stimmen wir mit Ihnen ab.
Ein Verkauf mit laufendem Darlehen ist grundsätzlich möglich. Klären Sie vorab mit Ihrer Bank die Restschuld, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und die Bedingungen der Lastenfreistellung. Die Zahlung erfolgt nach Eintritt der vertraglichen Fälligkeit und der notariellen Fälligkeitsmitteilung, nicht automatisch beim Beurkundungstermin. Ein benötigter Teil des Kaufpreises wird dabei direkt an die Bank gezahlt. Reicht der Erlös nicht aus, muss die Finanzierung der Differenz mit der Bank geklärt sein.
Bei Immobilien im Privatvermögen kann ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung nach § 23 EStG steuerpflichtig sein. Ausgenommen ist insbesondere eine ausschließliche Eigennutzung zu Wohnzwecken seit Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung oder eine solche Nutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Besteuert wird ein steuerpflichtiger Gewinn, nicht der gesamte Erlös. Sonderfälle, etwa Betriebsvermögen, benötigen eine gesonderte Prüfung. Mehr dazu im Ratgeber zur Spekulationssteuer und in § 23 EStG.
Das hängt davon ab, wie viel Vermarktung und Abstimmung Sie selbst übernehmen möchten. Vergleichen Sie die vereinbarten Leistungen eines Maklers, Ihren eigenen Aufwand und konkrete Kaufangebote einschließlich der verbleibenden Kosten. Beim Direktankauf durch TB sprechen Sie mit dem möglichen Käufer; TB berechnet dafür keine Maklerprovision. Ein vorhandener Maklervertrag muss dennoch auf mögliche Provisionsansprüche geprüft werden.
Der Kaufvertrag wird vorgelesen, erläutert und nach Klärung Ihrer Fragen beurkundet. Danach betreut das Notariat die vereinbarten Schritte zum Vertragsvollzug. Der Käufer zahlt nach Eintritt der vertraglichen Fälligkeit, regelmäßig nach der notariellen Fälligkeitsmitteilung. Die Zahlung und die spätere Eigentumsumschreibung sind eigene Schritte; sie erfolgen nicht automatisch beim Beurkundungstermin. Bundesnotarkammer zur Kaufpreisfälligkeit.
Informieren Sie den Käufer über bekannte wesentliche Mängel und beantworten Sie Fragen wahrheitsgemäß. Dazu können etwa Feuchtigkeitsschäden, Schimmel oder bekannte bauliche Probleme gehören. Dokumentieren Sie auch, was ungeklärt ist. Ein vertraglicher Haftungsausschluss schützt nicht vor Ansprüchen wegen arglistig verschwiegener Mängel; welche Rechte im Einzelfall bestehen, sollte rechtlich geprüft werden. § 444 BGB.
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✓ Verkauf im vorhandenen Zustand prüfen; Räumung und Inventar ausdrücklich vereinbaren
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