Sie möchten Ihr Haus verkaufen und alles von Anfang an richtig machen? In dieser Checkliste finden Sie alle Schritte, Unterlagen und Entscheidungen, die für einen erfolgreichen Hausverkauf wichtig sind – von der ersten Vorbereitung bis zur Schlüsselübergabe.
✉️ Jetzt kostenlose Einschätzung anfordern Kostenlos & unverbindlich – Wir melden uns innerhalb von 48 StundenEin Hausverkauf ist für die meisten Eigentümer eine der größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. Gleichzeitig ist es ein Vorgang, den man im Normalfall nur ein- oder zweimal durchläuft. Genau deshalb ist eine strukturierte Checkliste so wertvoll: Sie gibt Ihnen Orientierung, sorgt dafür, dass Sie an alles denken, und schützt Sie vor teuren Fehlern.
Sie stehen mit 20 Unterlagen vor dem Notar und hoffen, dass der Käufer seine Finanzierung gesichert hat. Der Energieausweis fehlt, die Bank meldet sich seit Tagen zurück — und Sie fragen sich, ob Sie an alles gedacht haben.
In diesem Ratgeber führen wir Sie durch jeden einzelnen Schritt – von der Zusammenstellung der Unterlagen über die Wertermittlung und die Wahl des Verkaufswegs bis hin zum Notartermin und der Übergabe. Jeder Abschnitt enthält konkrete To-dos, die Sie direkt abhaken können.
Tipp: Beginnen Sie mit der Vorbereitung am besten schon einige Wochen vor dem geplanten Verkaufsstart. Je besser Sie vorbereitet sind, desto reibungsloser läuft der gesamte Prozess – und desto besser wird in der Regel auch der Verkaufspreis.
Bevor Sie überhaupt über Preise oder Käufer nachdenken, brauchen Sie einen vollständigen Satz an Unterlagen. Interessenten und Banken erwarten diese Dokumente – und ein unvollständiges Dossier signalisiert fehlende Professionalität und kann Käufer abschrecken.
Zusätzliche Unterlagen, die den Verkauf beschleunigen:
✓ Nachweise über durchgeführte Modernisierungen und Sanierungen (Rechnungen, Fotos)
✓ Letzte Nebenkostenabrechnungen (Heizung, Wasser, Müllabfuhr)
✓ Grundsteuerbescheid
✓ Versicherungsnachweise (Gebäudeversicherung, Elementarschutz)
✓ Protokolle der Schornsteinfeger-Prüfung
✓ Nachweise über die Trinkwasserprüfung (bei älteren Leitungen)
Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen der letzten drei Jahre, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Höhe der Instandhaltungsrücklage.
Praxistipp: Erstellen Sie einen digitalen Ordner mit allen Dokumenten als PDF. So können Sie Unterlagen sofort per E-Mail versenden, wenn ein Interessent oder eine Bank danach fragt. Das beschleunigt den Prozess erheblich und macht einen professionellen Eindruck.
Der Energieausweis ist bei jedem Immobilienverkauf Pflicht. Er muss spätestens bei der ersten Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Bereits in der Immobilienanzeige müssen die Energiekennwerte angegeben werden. Wer dagegen verstößt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.
Es gibt zwei Varianten des Energieausweises:
Verbrauchsausweis: Basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Günstiger (ab ca. 100 Euro), aber weniger aussagekräftig, da der Verbrauch stark vom Nutzerverhalten abhängt. Geeignet für Gebäude mit mehr als vier Wohneinheiten, die nach 1977 gebaut oder saniert wurden.
Bedarfsausweis: Berechnet den theoretischen Energiebedarf anhand der Bausubstanz und der Heizungsanlage. Teurer (ab ca. 300 Euro), aber objektiver und aussagekräftiger. Pflicht für Gebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten, die vor 1977 gebaut und seitdem energetisch noch wesentlich saniert wurden.
Der Angebotspreis ist eine der wichtigsten Entscheidungen beim Hausverkauf. Zu hoch angesetzt, schrecken Sie potenzielle Käufer ab, und die Immobilie steht zu lange am Markt – was wiederum den Verdacht weckt, dass etwas mit dem Objekt stimmt. Zu niedrig angesetzt, verschenken Sie bares Geld.
Die drei Verfahren der Immobilienbewertung:
1. Vergleichswertverfahren: Der Wert wird anhand tatsächlich erzielter Kaufpreise vergleichbarer Immobilien in der Umgebung ermittelt. Das gängigste und aussagekräftigste Verfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser. Die Gutachterausschüsse der Kommunen veröffentlichen regelmäßig Kaufpreissammlungen.
2. Ertragswertverfahren: Hier zählt die erzielbare Miete. Relevant vor allem bei vermieteten Immobilien und Mehrfamilienhäusern. Der Wert ergibt sich aus dem Jahresreinertrag multipliziert mit einem Vervielfältiger.
3. Sachwertverfahren: Berechnet, was der Neubau des Gebäudes heute kosten würde, abzüglich Abnutzung (Alterswertminderung). Wird häufig ergänzend eingesetzt, besonders wenn Vergleichswerte fehlen.
Unser Tipp: Holen Sie mindestens zwei unabhängige Einschätzungen ein. Ein professionelles Vollgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen kostet ab ca. 1.500 Euro – lohnt sich aber, wenn es um hohe Summen geht. Alternativ bieten viele Ankäufer und Makler eine kostenlose Ersteinschätzung an.
Beim Hausverkauf haben Sie grundsätzlich drei Wege zur Auswahl. Jeder hat seine Berechtigung – welcher der richtige ist, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab.
Ein Makler übernimmt die komplette Vermarktung: Exposé erstellen, Inserate schalten, Besichtigungen durchführen, Preisverhandlungen führen und den Notartermin koordinieren. Dafür zahlen Sie eine Provision von üblicherweise 3,0 bis 3,57 Prozent des Kaufpreises (Käufer zahlt den gleichen Anteil).
Passt, wenn: Sie den höchstmöglichen Marktpreis erzielen möchten und bereit sind, dafür mehrere Monate und eine fünfstellige Provision zu investieren. Ideal bei attraktiven Objekten in guter Lage mit hoher Nachfrage.
Sie verkaufen selbst: eigenes Inserat auf Immobilienportalen, eigene Besichtigungen, eigene Verhandlungen. Die Provision sparen Sie sich. Dafür investieren Sie deutlich mehr Zeit und müssen sich mit der Materie auseinandersetzen.
Passt, wenn: Sie Zeit und Erfahrung mitbringen, den lokalen Markt gut kennen und gerne direkt mit Interessenten kommunizieren. Mehr zum Verkauf ohne Makler.
Professionelle Immobilienankäufer kaufen Ihr Haus direkt – ohne Zwischenhändler, ohne Makler, ohne monatelange Vermarktung. Sie erhalten in der Regel innerhalb weniger Tage ein verbindliches Angebot. Der Ankäufer übernimmt die gesamte Abwicklung inklusive Notar und Übergabe.
Passt, wenn: Ihnen ein unkomplizierter Ablauf wichtiger ist als der letzte Euro beim Verkaufspreis. Besonders geeignet bei Scheidung, Erbschaft, Umzug oder wenn die Immobilie Sanierungsbedarf hat.
Wenn Sie sich für den Makler- oder Privatverkauf entscheiden, folgt die Vermarktungsphase. Hier entscheidet sich, wie viele qualifizierte Interessenten Sie erreichen und wie schnell der Verkauf gelingt.
Das Exposé – Ihre Visitenkarte: Ein professionelles Exposé enthält aussagekräftige Fotos, alle relevanten Eckdaten (Wohnfläche, Grundstück, Baujahr, Zimmer, Energiekennwerte), eine ansprechende Objektbeschreibung und die Lagevorteile. Investieren Sie in gute Fotos – der erste Eindruck entscheidet, ob ein Interessent die Besichtigung vereinbart oder weiterscrollen wird.
Besichtigungen vorbereiten:
✓ Aufräumen, entrümpeln und reinigen – ein gepflegter Eindruck zählt
✓ Alle Räume gut belichten und lüften
✓ Kleine Schönheitsreparaturen durchführen (tropfende Hähne, lose Türgriffe)
✓ Alle Unterlagen griffbereit halten
✓ Besichtigungstermine strukturiert planen – Einzeltermine statt Massenbesichtigung wirken wertiger
✓ Offenlegungspflicht beachten: Bekannte Mängel immer proaktiv ansprechen
Bonität prüfen: Bevor Sie sich auf einen Käufer festlegen, lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorlegen. So stellen Sie sicher, dass der Käufer den Kaufpreis auch tatsächlich aufbringen kann. Eine Selbstauskunft allein ist dafür in der Regel unzureichend.
In Deutschland muss jeder Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden – ein privatschriftlicher Vertrag ist unwirksam. Der Notar ist dabei als unparteiischer Jurist beiden Seiten verpflichtet.
Vor dem Notartermin:
✓ Einigen Sie sich mit dem Käufer auf alle wesentlichen Punkte: Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin, mitverkauftes Inventar
✓ Beauftragen Sie den Notar mit der Erstellung des Kaufvertragsentwurfs
✓ Prüfen Sie den Vertragsentwurf sorgfältig – Sie haben gesetzlich mindestens 14 Tage Zeit dafür
✓ Klären Sie mit Ihrer Bank die Löschung einer bestehenden Grundschuld
✓ Lassen Sie offene Fragen vor dem Termin vom Notar beantworten
Beim Notartermin: Der Notar liest den gesamten Kaufvertrag vor, erklärt die einzelnen Klauseln und beantwortet Fragen. Anschließend unterschreiben beide Parteien. Der Notar veranlasst dann die Auflassungsvormerkung im Grundbuch – das ist die Sicherung für den Käufer, dass das Haus in der Zwischenzeit an niemand anderen verkauft wird.
Gut zu wissen: Die Notarkosten trägt üblicherweise der Käufer. Für Sie als Verkäufer fallen lediglich die Kosten für die Löschung einer bestehenden Grundschuld an (ca. 200–500 Euro je nach Höhe der Grundschuld).
Das Grundbuch ist das amtliche Register für alle Rechte an einem Grundstück. Es wird beim Amtsgericht (Grundbuchamt) geführt und ist in drei Abteilungen gegliedert:
Abteilung I: Eigentümer – wer ist Eigentümer des Grundstücks?
Abteilung II: Lasten und Beschränkungen – Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Erbbaurechte, Vormerkungen
Abteilung III: Hypotheken und Grundschulden – welche Darlehen sind über das Grundstück abgesichert?
Grundschuld löschen: Wenn auf Ihrem Haus noch eine Grundschuld eingetragen ist (aus einem früheren oder laufenden Kredit), muss diese im Zuge des Verkaufs gelöscht werden. Dafür benötigen Sie eine Löschungsbewilligung Ihrer Bank. Sprechen Sie Ihre Bank frühzeitig an – die Ausstellung kann einige Tage dauern.
Wohnrecht oder Nießbrauch? Wenn ein Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch eingetragen ist (häufig bei geerbten Immobilien), schränkt das den Kreis potenzieller Käufer erheblich ein. Klären Sie vorab, ob und unter welchen Bedingungen diese Rechte gelöscht werden können.
Tipp für Erbengemeinschaften: Sind mehrere Eigentümer im Grundbuch eingetragen, müssen alle Miteigentümer dem Verkauf zustimmen. Bei Erbengemeinschaften kann das eine Herausforderung sein. Mehr zum Verkauf in der Erbengemeinschaft.
Die steuerliche Seite des Hausverkaufs wird häufig unterschätzt. Dabei kann die Spekulationssteuer je nach Haltedauer und Nutzungsart einen erheblichen Teil des Gewinns aufzehren.
Die Grundregel: Wenn Sie Ihr Haus selbst bewohnt haben, ist der Verkaufsgewinn in aller Regel steuerfrei – unabhängig davon, wie lange Sie die Immobilie besessen haben. Bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien gilt die 10-Jahres-Spekulationsfrist nach § 23 EStG.
Selbstgenutzte Immobilien: Der Gewinn aus dem Verkauf ist steuerfrei, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben. Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Spekulationssteuer.
Vermietete Immobilien: Liegt der Kauf weniger als 10 Jahre zurück, müssen Sie den Veräußerungsgewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern. Bei einer vermieteten Immobilie gibt es darüber hinaus Besonderheiten bei der Berechnung des Gewinns (Stichwort: Rückgängigmachung der AfA).
Die Übergabe findet statt, nachdem der Kaufpreis vollständig auf Ihrem Konto eingegangen ist. Sie ist der offizielle Moment, in dem der Besitz (Nutzen und Lasten) auf den Käufer übergeht – auch wenn die Eigentumsumschreibung im Grundbuch noch einige Wochen dauern kann.
Übergabeprotokoll erstellen: Dokumentieren Sie den Zustand der Immobilie bei der Übergabe schriftlich. Das schützt beide Seiten vor späteren Unstimmigkeiten.
Nach der Übergabe: Melden Sie sich bei Ihren Versorgungsunternehmen ab (Strom, Gas, Wasser), kündigen Sie die Gebäudeversicherung (oder lassen Sie den Käufer diese übernehmen) und informieren Sie das Einwohnermeldeamt über den Wohnungswechsel, falls die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz war.
Fehler 1: Zu hoher Angebotspreis. Viele Eigentümer setzen den Preis zu hoch an, weil sie den emotionalen Wert ihres Hauses einrechnen. Die Folge: Die Immobilie bleibt lange am Markt, wird zum „Ladenhüter" und erzielt am Ende oft einen niedrigeren Preis als bei realistischer Einstiegskalkulation.
Fehler 2: Unvollständige Unterlagen. Fehlende Dokumente verzögern den Verkauf und wirken auf seriöse Käufer abschreckend. Vor allem die finanzierende Bank des Käufers fordert bestimmte Unterlagen zwingend ein. Sammeln Sie alles vorab.
Fehler 3: Mängel verschweigen. Die Versuchung ist groß, bekannte Mängel unter den Teppich zu kehren. Doch das kann sich rächen: Verschweigen Sie einen Ihnen bekannten Mangel arglistig, kann der Käufer den Kaufvertrag anfechten – selbst wenn im Vertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde.
Fehler 4: Bonität des Käufers ungeprüft. Ein unterschriebener Notarvertrag hilft wenig, wenn die Finanzierung des Käufers am Ende doch scheitert. Bestehen Sie auf eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank – vor dem Notartermin.
Fehler 5: Steuerliche Folgen ignorieren. Wer sich erst nach dem Verkauf mit der Spekulationssteuer beschäftigt, erlebt möglicherweise eine unangenehme Überraschung. Prüfen Sie Ihre steuerliche Situation vor dem Verkauf – idealerweise mit einem Steuerberater.
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