Welche Nebenkosten dürfen auf Mieter umgelegt werden — und welche nicht? Ein klarer Überblick für Vermieter, damit Sie keine Forderungen riskieren.
Wichtiger Hinweis: Dieser Ratgeber dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Er ersetzt keine individuelle Rechtsberatung durch einen Fachanwalt für Mietrecht. Die verlinkten Gesetze und Entscheidungen bieten eine Orientierung. Entscheidend sind Ihr Mietvertrag, die tatsächlichen Kosten und der konkrete Abrechnungszeitraum. Für Ihre konkrete Situation wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Mietrecht oder Ihren örtlichen Haus- und Grundeigentümerverein. Fachlich geprüft: 11. September 2026.
Wer eine vermietete Eigentumswohnung besitzt, bekommt einmal im Jahr die Hausgeldabrechnung von der WEG-Verwaltung. Viele Vermieter leiten diese 1:1 an ihren Mieter weiter — und genau das ist der Fehler.
Die Hausgeldabrechnung enthält alle Kosten der Eigentümergemeinschaft. Darunter auch Positionen, die Sie als Vermieter nicht auf den Mieter umlegen dürfen. Gleichzeitig fehlen Kosten, die Sie umlegen dürften, aber die in der Hausgeldabrechnung gar nicht auftauchen.
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert in § 2 abschließend, welche Kosten ein Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Voraussetzung ist immer eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag — entweder durch Aufzählung der einzelnen Kostenarten oder durch den Verweis auf § 2 BetrKV.
Öffentliche Lasten des Grundstücks. Kommt per Bescheid von der Gemeinde direkt an den Eigentümer.
Wasserverbrauch, Grundgebühren, Wasserzähler, Eichkosten.
Kanalgebühren, Betrieb von Entwässerungs- und Pumpanlagen.
Je nach Anlage etwa Brennstoffe, Betriebsstrom, Wartung und Messungen. Bei Etagenheizungen prüfen Sie separat berechnete Wartungskosten; vom Mieter direkt bezogene Energie rechnen Sie nicht erneut ab.
Zentrale Warmwasserversorgung oder eigenständig gewerbliche Lieferung.
Bei kombinierten Anlagen: Aufteilung nach Heizkostenverordnung.
Betriebsstrom, Überwachung, Pflege, regelmäßige Prüfung (TÜV). Auch für Erdgeschoss-Bewohner umlagefähig.
Gebühren für Straßenreinigung, Müllabfuhr, Müllkompressoren.
Treppenhausreinigung, Reinigung gemeinschaftlicher Räume, Ungezieferbekämpfung.
Pflege gärtnerisch angelegter Flächen, Erneuerung von Pflanzen, Spielplatzpflege.
Strom für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Keller und Flure.
Kehrgebühren, sofern nicht bereits unter Nr. 4 erfasst.
Gebäudeversicherung (Feuer, Sturm, Wasser), Glasversicherung, Haftpflichtversicherung des Gebäudes.
Vergütung und Sozialbeiträge für umlagefähige Tätigkeiten. Verwaltungs-, Reparatur- und Erneuerungsanteile abziehen; dieselbe Arbeitsleistung nicht doppelt abrechnen.
Laufende Kabel-TV-Grundgebühren sind seit Juli 2024 nicht mehr umlagefähig. Bestimmte Anlagenkosten und Glasfaserentgelte sind gesondert nach § 2 Nr. 15 BetrKV zu prüfen.
Betriebskosten gemeinschaftlicher Waschküchen (Strom, Wasser, Gerätewartung).
Dachrinnenreinigung, Rauchmelder-Wartung, Feuerlöscher, Blitzschutz. Muss im Mietvertrag konkret benannt sein.
Die folgenden Kosten sind ausdrücklich nicht umlagefähig — auch wenn sie in der Hausgeldabrechnung auftauchen. Legen Sie diese Posten trotzdem auf den Mieter um, ist die Nebenkostenabrechnung angreifbar.
Hausverwalterhonorare, Kontoführung, Porto, Steuerberater. Ausdrücklich ausgeschlossen nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV.
Rücklagen für zukünftige Reparaturen. Ausgeschlossen nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV.
Reparaturen am Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Heizungsanlage). Auch wenn über das Hausgeld finanziert.
Die Sonderumlage selbst ist keine Betriebskostenposition. Entscheidend ist die finanzierte Ausgabe: Reparaturen bleiben ausgeschlossen; tatsächlich angefallene umlagefähige Betriebskosten können gesondert abzurechnen sein.
Kontoführungsgebühren des Hausgeldkontos.
Kosten für juristische Streitigkeiten der Eigentümergemeinschaft.
Die Grundsteuer gehört nach § 2 Nr. 1 BetrKV zu den umlagefähigen Betriebskosten, wenn die Umlage wirksam vereinbart ist. Bei einer Eigentumswohnung wird sie häufig gesondert festgesetzt. Prüfen Sie deshalb den Grundsteuerbescheid zusätzlich zur Hausgeldabrechnung.
Die Stadt oder Gemeinde setzt die zu zahlende Grundsteuer fest. Ob Ihre Verwaltung den Bescheid bereits in einer gesonderten Mietabrechnung berücksichtigt, hängt vom Verwaltungsauftrag ab. Gleichen Sie die Unterlagen ab, damit die Position weder fehlt noch doppelt angesetzt wird.
Bei einer Gasetagenheizung können Wartungskosten außerhalb der WEG-Abrechnung anfallen. Prüfen Sie Teilungserklärung, Verwaltungsauftrag und Rechnungen, bevor Sie die Zuständigkeit oder eine fehlende Kostenposition annehmen.
Die Wartung der Gasetagenheizung ist nach § 2 Nr. 4 BetrKV umlagefähig — aber nur, wenn Sie als Vermieter zwei Dinge beachten:
Die Umlage muss im Mietvertrag vereinbart sein. Eine allgemeine Klausel „Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV" reicht aus.
Organisieren Sie die erforderliche Wartung zuverlässig und prüfen Sie die Vertragsregelung. Eine Vereinbarung über die Kostenumlage beantwortet nicht automatisch, wer die Wartung beauftragen muss. Lassen Sie eine Klausel, die dem Mieter die Durchführung auferlegt, gesondert prüfen.
Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen, außer der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. § 556 Abs. 3 BGB
Eine verspätete WEG-Abrechnung kann die Mietabrechnung erschweren. Fordern Sie benötigte Unterlagen frühzeitig an und dokumentieren Sie Ihre Bemühungen. Auf einen WEG-Beschluss dürfen Sie nicht einfach warten. Der BGH hat hierzu klargestellt:
Die folgenden Prüfpunkte helfen, Fehler bei der Abrechnung vermieteter Eigentumswohnungen zu finden. Prüfen Sie jeweils Kostenart, vertragliche Umlage, Verteilerschlüssel und Abrechnungszeitraum.
Seit dem 01.01.2025 wird die Grundsteuer auf Basis völlig neuer Bewertungsmodelle erhoben. Für Vermieter hat das konkrete Auswirkungen auf die Nebenkostenabrechnung:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. NRW verwendet das Bundesmodell.
Die Änderung hängt von Bewertung und kommunalem Hebesatz ab. Eine gute Lage allein erlaubt keine Aussage darüber, ob die Belastung gegenüber früher steigt oder sinkt.
Bei kalenderjährlicher Abrechnung fließt die ab 2025 festgesetzte Grundsteuer in die Abrechnung für 2025 ein, die spätestens Ende 2026 zugehen muss. Maßgeblich ist der tatsächlich für den Zeitraum geltende Bescheid.
Die Übersicht nennt Entscheidungen zu typischen Abrechnungsfragen. Prüfen Sie den jeweiligen Sachverhalt und die aktuelle Rechtslage, bevor Sie daraus Folgen für Ihre Abrechnung ableiten.
Nein. Die Hausgeldabrechnung der WEG-Verwaltung enthält Positionen, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen (Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage, Reparaturen). Gleichzeitig fehlen Positionen wie die Grundsteuer. Sie müssen als Vermieter eine eigene Nebenkostenabrechnung erstellen.
Nachforderungen sind nach Ablauf der Abrechnungsfrist grundsätzlich ausgeschlossen. Eine Ausnahme gilt, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Ein Guthaben des Mieters ist trotzdem auszuzahlen. § 556 Abs. 3 BGB
Ja, nach § 560 BGB kann der Vermieter die Vorauszahlungen nach einer Abrechnung anpassen, wenn die tatsächlichen Kosten die bisherigen Vorauszahlungen übersteigen. Die Anpassung muss in Textform erklärt werden und sich auf die letzte Abrechnung stützen.
Ja. § 556 Abs. 4 BGB gibt dem Mieter auf Verlangen ein Einsichtsrecht; Belege dürfen elektronisch bereitgestellt werden. Nach BGH VIII ZR 118/19 umfasst die Prüfung auch Zahlungsbelege. Wird berechtigt verlangte Einsicht verweigert, kann ein vorübergehendes Leistungsverweigerungsrecht bestehen.
Die laufenden Grundgebühren für den Kabel-TV-Anschluss dürfen seit Juli 2024 nicht mehr über die Betriebskosten umgelegt werden. Davon zu unterscheiden sind bestimmte verbleibende Betriebskosten von Verteilanlagen und ein Glasfaserbereitstellungsentgelt unter den gesetzlichen Voraussetzungen. § 2 Nr. 15 BetrKV
Nach BGH VIII ZR 244/18 gehören regelmäßig die Gesamtkosten, der nachvollziehbare Verteilerschlüssel, die Berechnung des Mieteranteils und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen zur Abrechnung. Erläuterungen können sich auch aus dem Vertrag oder beigefügten Anlagen ergeben. Die formelle Vollständigkeit belegt noch nicht die inhaltliche Richtigkeit.
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Dieser Ratgeber gibt eine allgemeine Orientierung. Bei einer konkreten Abrechnung sind Mietvertrag, Kostenbelege und aktuelle Rechtsprechung zu prüfen. Die verlinkten Entscheidungen ersetzen diese Prüfung nicht. Weiterführend: dejure.org · bundesgerichtshof.de